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2020年，风云变幻，注定会被载入史册。 上半年我们惊魂未定，百业皆受重创； 下半年国际环境又空前恶化，经济光复之路在何方？ “大河有水小河满，大河无水小河枯”，房地产行业作为中国经济的执牛耳者，在当前的大环境下，也面临着一些新的挑战。 接下来杨一给大家梳理下2020年上半年重庆的土地市场。 1 富的更富，穷的更穷 二八定律是人类世界的永恒定律。 进入社会，慢慢发现，有些人就是可以赚到更多的钱，而有的人就是拿不住手里的钱。钱在他口袋里都算是倒了八辈子血霉，不仅他倒霉，钱也跟着倒霉，还不如把钱拿来打赏我、砸晕我，给钱包一个机会，人家钱包从小长到大也不容易。 2020年上半年，重庆土地市场出现了明显的区域分化，这种差距怎么说呢，有点类似于我和彭于晏的差距。 房地产市场上行的时候，外环远郊区域一个比一个叫的欢，核心区像失宠的妃子，默默不语； 等到房地产市场出现明显下行时，外环远郊一个个被冲上潮头，才发现，原来都踏马在裸泳。 2020年上半年，重庆市单价排名前三甲的土地，都在城市核心区，如石坪桥、石马河，其中金辉拿下石坪桥地块，楼面价高达12203元/㎡，这个价格跟2019年的滩子口荣安铁帽子王13545元/㎡，差距有11%左右。 核心区又一次回到了开发商和人们的视野，毕竟蛇精脸看多了，真的反胃，素颜妆还是有多好看的。 外环远郊区域开始慢慢被挤泡沫，这种痛苦就像钝刀子割肉，让你既不舒服，又不会一刀切死你，看吧，心理学学好了还是蛮有好处的。 西永首创项目2020年成交价4408元/㎡，相比于万科项目，楼面价直降24%； 水土招商项目2020年成交楼面价5566元/㎡，相比于2019年的龙湖项目，楼面价降幅达19%； 空港恒大项目2020年成交楼面价5683元/㎡，相比于2019年的首钢项目，楼面价降幅达16% 这种降价幅度，如果说不是因为小姨子跑路了，我是不相信的。 核心区被资本和市场直线看好，外环远郊区域被打回原形，这告诉我们什么道理？ 在自身情况最好的时候，做最好的选择！ 最美的绿茶在最绿的时候，一定属于最富有的凯子，不然等到绿茶过气变乌龙茶了，就只有找老实人接盘了。 2 bigger than bigger 人类世界的真谛就是越大越好，最好是一只手握不住的那种，别想歪了，我说的是苹果手机。 乔帮主在世时坚决不做大屏手机，认为3.5英寸是最好的尺寸，这种情况下的手掌体感，堪称最佳。 但是colour 库继任后，开始biggerthan bigger，随后就啪啪啪打脸乔帮主。 大，就是好！ 看来任何事情都逃不过王境泽真香定律。 2020年上半年，重庆出让地块的规模明显比往年大了一些，15万方以下的土地从2019年的83%占比降到65%，降幅达18%，而20万方以上的地从4%增长到23%，地块规模普遍比以往贵了一倍。 为什么要调整？调整过后，对重庆房地产市场有何影响？ 这里面的门道值得深思，贤者时间用来思考这类问题最好不过了。 以往的成交地块普遍是10万方以内的低容地块，这种地块往往价格较高，且选择较少，基本是洋房+小高层或是小高层+别墅的打法。 一块土地是这样，没关系，但整个市场上都是这种地块时，那就很可怕了。当整个市场都是我和彭于晏这样的颜值，那我和彭于晏不就成为大众脸了么？ 过往的成交土地，造成了大量的土地上长出来的产品，面临严重的同质化和脸盲症。消费者连下午喝喜茶还是喝烧仙草都要想半天，你让他掏出百来万买套房子，结果他在大街上一转，发现房子都长的一样，千篇一律的洋房+小高层布局，千篇一律的玻璃幕墙，闪瞎了他的钛合金黄金双眼，那他最后能买啥？ 但现在，地块变大了，这时候玩法就多了，你可以选择30%微麻爽、50%红汤爽、70%大姨妈爽、100%一杆到底爽。 地块变大，那开发商首先就有更多的选择，我可以做高层、可以做洋房、可以做别墅，我有更多选择了，那作为消费者的你，是不是选择也更多了呢？当然，要在钱包允许的前提下。 你推出学生套装，客户说喜欢护士装； 你推出护士装，客户说喜欢海军陆战队装； 你推出海军陆战队装，客户说御姐装还行。 最后就定了御姐装，结果过了几年，市场环境又流行纯情风格了，客户说想体验下学生装。 这种情况下，你要么100%的成功，要么100%的失败，没有中间地带。 这就像独生子女一样，有出息了就是100%的成功率，养废了就是100%的失败。那这种情况应该怎么办，再生一个，养个小号。 地块规模越大，你的选择就越多，你把这一系列套装全都推出来，让他们自己选择。当然，成熟的成年人是，只要我喜欢，我就全都要。 我了解的好几个读者，在如日中天的“北五板块”一个板块一套房，像收集七龙珠似的，不知道能不能召唤神龙，再不济大威天龙也行啊。 大，就可以有更多选择，成熟的成年人不仅要让自己有更多选择，也要让对方有更多选择。这样才能，你好，她也好。 3 地主家也没有余粮啊 电影《1942》中， 由张国立扮演的落魄地主，在逃亡的路上说了一句十分有名的台词：我知道怎么从一个穷人变成财主，不出十年，你大爷我还是东家。 画面很美好，但社会很现实。往往一个人倒下后，就很难再站起来了； 一个人站的竖直，也不意味着它就能金枪不倒。 房地产行业是快周转、重资金的行业，在这行，有粮就是娘。 但现在，很多娘开始慢慢没粮了。 自2018年以来，重庆TOP10房企慢慢发现，自己在土地市场上拿不到地了，或者拿地的难度增加了。2018年重庆TOP10房企拿地规模占比为35%，2019年为33%，2020年上半年仅为26%。 大哥开始慌了：手里没枪没粮了，下面这一众小兄弟不得造反啊！ 全国TOP50房企早已在重庆悠然布局，目前仅有6个房企还没进入重庆，而剩余的房企开始对重庆发起猛烈追求，其拿地规模由2018年的39%占比猛然增长到67%，几近直线翻倍。这种直接用钱砸的行为，我喜欢。 为什么这些房企之前对重庆妹子爱理不理，现在又开始高调求爱了呢？ 大概是其他妹子对他爱理不理吧！ 中国的发展情况，整体上是东强西弱、南富北贫，随着经济的发展，东部地区的进驻成本越来越高，而中部地区受疫情的影响暂时无法介入，又恰逢成渝地区双城经济圈的中央定调，一路向西的重庆和悄然往东的成都开始暗度陈仓、频送秋波。而成都的追求成本愈来愈高，连三环外的村姑都追不起了，这些房企一来重庆一看，哟呵，同样的价钱，在成都是三环外，在重庆是内环内，那必然要往重庆跑。 2020年上半年重庆的参拍房企，除低于2019年外，比其他任何时候都要高。举牌轮次也是一路追高，但还是低于2017年下半年。 土地起拍价在上涨，成交价在下滑，随之而来的就是土地溢价率的下滑。
追姑娘的成本提高了，屌丝们虽然手里有些钱，但也遭不住这么烧啊。 一直砸钱，姑娘都不理。这世界，又有谁愿意一直当癞皮狗呢？ 时机一直不成熟，那只能说明你追的可能不是姑娘，而是姑奶奶。 电影《1942》中描述了一个战争背景下大饥荒的时代，人们无粮可吃，易子而食，饿殍遍野，千里白骨，不仅是人的白骨，还有树的白骨，活脱一副人间炼狱。 开发商缺地的时候，也是这种状态。只要有地就上，不管多偏多远，西彭、界石这些在市场上行时完全不入眼的远郊板块，此刻都成了开发商眼中的香饽饽。土地的流拍率也因此降到历史较低点。
缓称王、广积粮、高筑墙，是打赢战役的永恒不变的定律。 4 低容积率吃掉了商业 重庆的王者之气从它诞生的那一刻就已开始，金龙匍匐向前，张牙舞爪，霸气外露，威风凛凛，似在怒吼：何人敢上前来扰她。
重庆主城正好在爪心，那是最安全也是最温暖的位置，至此重庆也开始了不一样的城市浪漫之旅。
重庆自古以来易守难攻，“剑阁峥嵘而崔嵬，一夫当关，万夫莫开”。在中原大地饱受战争蹂躏之时，重庆人自可悠闲饮茶，山高地险帮助重庆逃过了一场又一场大劫难。 狭长的山脉延伸，使得重庆一直在“夹缝”中求生存，城市可利用空间并不大，而要想开拓新空间，投入成本又高之又高，所以重庆从进入现代化的那一天起，就暗下决心：地无容我之处，必要向上争一片天。 于是，“高楼大厦”“密不透风”就成为了重庆的城市名片。 重庆的现代化，是从建筑的“入乡随俗”开始的。
8D魔幻重庆，打的百度、高德找不到北，你永远不知道他说的6楼是不是跟你想的一样。 近两年来，随着重庆价值的提升，城市人居舒适度逐渐被提上议程，“两江四岸”成为首要的调控点，重庆土地的容积率也是一而降再降，2020年上半年容积率在1-1.5的地块占比从19%提升至32%，容积率在2以内的地块占比整体达到76%。
容积率代表着一块土地上的人口密度，持续的降低容积率，会在一定程度上提升人们的居住舒适度，但随之而来的代价便是商业价值的萎缩，毕竟商业的基础是人流量。 所以在非核心区限制容积率，造成的结果是非核心区的商业价值大打折扣，人们住在非核心区，但平时要消费购物时还是得来核心区消费，这样就产生了严重的“住消不平衡”，非核心区的商业地块的价格也就难起来。 当然，地块是不能流拍的，一流拍，市场信心就没了，所以这时就必须得靠国企平台来托底了。 养兵千日，托底一时。 国企平台也就慢慢变成了传说中的老实人。
从历年成交数据来看，商业地块的成交量逐年降低，这一方面与政府的商业地块供应有关，另一方面与开发商对商业地块的价值定位有关，但整体上反映了商业地块面临的尴尬局面。 核心区商业价值高，但无地可供； 非核心区地大物博，但扛不住网购趋势的加速，再叠加上容积率的降低，人口聚集效应更难呈现，商业价值更低。
未来商业将如何发展，不得而知，但可以明确的是，未来的商业中心只会越来越聚集。 5 尾声 容积率降低、地块规模增加、更多新兴房企加速在重庆的拿地节奏、核心区和外环远郊区域的分化愈加明显，商业价值进一步分化，这些重庆土地市场上的特征，未来将会对重庆房地产市场产生哪些化学反应呢？ 且听下回分解。 以上！ 编辑：杨一 设计：杨一 主编：杨一 图文来源：城市分层 / 网络，图侵删 数据来源：铭腾、中原、正合相关报告 |
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