 2016年，最高人民法院提出“用两到三年时间基本解决执行难”，三年来，“基本解決执行难”工作取得了突破性进展，目前已进入了冲刺阶段。随着法院执行工作的不断推进，司法拍卖、变卖等名词越来越为人们所熟知，与此同时，在拍卖、变卖中涉及到的问题也越来越多，今天，我就法院强制执行中房屋承租人如何实现优先购买权问题与大家进行探讨。 01 何谓承租人优先购买权？ 承租人优先购买权是当今世界各国普遍确立的一项民事法律制度，所谓承租人的优先购买权，是指在房屋租赁合同的存续期间，出租人在出卖该租赁房屋时，承租人得以与其他购买人同等条件优先购买该租赁房屋。《合同法》第二百三十条明确规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”  02 法院通过司法拍卖处置租赁房屋的，承租人是否享有优先购买权？ 拍卖，是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。承租人行使优先购买权存在与拍卖相矛盾的地方。拍卖程序在落槌之刻即意味着成交，但在确认承租人在拍卖程序中享有优先购买权的前提下，如果承租人不参加拍卖，拍卖师在宣布成交时还必须询问承租人是否行使优先购买权，如承租人行使自己的优先购买权，则最高竞价者必须再次出价，该行为使得拍卖师落槌成交的标志形同虚设；而如果承租人参加拍卖的，宣布承租人与最高竞价者出价相同时房屋由承租者购得的话，无疑影响了拍卖程序的公正性。  但这样的矛盾并不足以否定承租人在拍卖程序中享有的优先购买权。拍卖程序其实质也仅仅是一种特殊的买卖，而承租人的优先购买权是从租赁权中派生出的一项权利，是基于承租人对租赁物的租赁而对承租人租赁权的一种法律保护，且目前各国法律对租赁权的保护已呈物权化趋势，对物权的保护应当优先于对债权的保护。故在拍卖程序中有保护承租人优先购买权的必要。在2009年9月1日起施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“房屋租赁合同纠纷司法解释”）第二十三条规定“ 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权”，明确了房屋承租人在拍卖中的优先购买权。  司法拍卖是指人民法院在民事案件强制执行程序中，按程序自行进行或委托拍卖公司公开处理债务人的财产，以清偿债权人债权。其作为一种特殊的拍卖，承租人在司法拍卖中享有优先购买权是毋庸置疑的，且《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称“拍卖、变卖财产的规定”）第十四条规定“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权”，从程序上明确了承租人在拍卖程序中的优先购买权。  03 在司法拍卖中，房屋承租人如何实现自己的优先购买权？ 1、采取“跟价法”保护承租人的优先购买权。 对承租人优先购买权的保护目前主要是通过“跟价法”和“询价法”两种方法。“跟价法”是指由法院通知优先购买权人直接参与竞买，优先购买权人和竞买人一起竞价，实行价高者得；“询价法”是指由法院通知优先购买权人到拍卖现场，但不直接参与竞价，待经过竞价产生最高应价者后，由拍卖师询问优先购买权人是否愿意购买，如果其不愿意购买，则拍卖标的即由最高应价者购得，如果其愿意购买，拍卖师则询问最高应价者是否愿意再加价，如果其不愿意加价，则拍卖物由优先购买权人购得，如果其表示愿意，则在加价后再询问优先购买权人，如此反复，直至其中一人退出，拍卖才成交。  根据《拍卖、变卖财产的规定》第十四条“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权”及第十六条“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人”的规定，我国司法实践中采取的是“跟价法”。  2、在拍卖前的合理期限内通知承租人。 根据《房屋租赁合同纠纷司法解释》第二十三条及《拍卖、变卖财产的规定》第十四条的规定，人民法院应当在拍卖五日前通知优先购买权人于拍卖日到场。虽然《拍卖、变卖财产的规定》同时规定了拍卖时应当先期公告，并根据财产的不同性质设置了不同的公告时间，但根据《合同法》第十五条之规定，拍卖公告属于要约邀请，针对的是不特定对象，故，不能以拍卖公告代替对优先购买权人的通知义务，必须对优先购买权人单独以书面或其他能够确认收悉的适当方式进行通知。  3、支持承租人优先购买权时，应赋予其交付一定定金或担保的义务。 承租人得以实现自己的优先购买权最重要的条件之一为付出与其他一般购买人同等的条件来购买租赁房屋，这是由优先购买权本身的性质所决定的，但何为同等条件？我们认为，同等条件的核心应该是价格相同，既包含价款数额的相同，也包含付款期限和方式的相同，以该两点为核心，要确定承租人行使优先购买权需要付出什么样的条件，应当先明确一般购买人需要付出何种条件。对于价款数额的相同，其含义为承租人与一般购买人为购买租赁房屋所愿意支付的价款，内容清晰明确，不再赘述；而对于付款期限与方式的相同，既然该租赁房屋已进入司法拍卖程序，一般购买人要参与拍卖，必须依照《拍卖、变卖财产的规定》第十三条之规定，并按照人民法院公布的拍卖公告，在规定期限内向人民法院预交保证金，拍卖成交后，预交的保证金充抵价款，同理，优先购买权人在拍卖程序中想要行使自己的优先购买权，也应当按照法律规定和拍卖公告，向法院预交保证金。这不仅是承租人优先购买权含义中的应有之意，从司法实践来看，也可以避免承租人不具备购房能力或者没有购房意图却滥用权利，损害出租人的合法权益。   04 承租人在承租房屋折价、变卖中的优先购买权 根据《拍卖、变卖财产的规定》的相关规定，当人民法院不能以拍卖的方式对房屋实现变价的，应当发出变卖公告，对房屋进行变卖，且当事人双方及有关权利人同意变卖的，也可以对已经查封的房屋进行变卖，在变卖过程中可以降低价格。那承租人在房屋折价、变卖中是否享有优先购买权呢？答案是肯定的。无论折价还是变卖，都是参照市场价格实现房屋的交换价值，以消灭债权，实质仍然是出卖房屋，只不过房屋的买受人是债权人，因此，法院折价、变卖房屋，在没有共有人主张权利的情况下，承租人在有效租赁期限内享有同等条件下的优先购买权。 至于在折价、变卖中如何通知承租人，虽然法律没有具体规定，但我们认为可以参照在拍卖程序中通知承租人的方式与期限。 城市的高速发展，造就了多层、高层建筑的林立，也带来租赁关系的结构复杂化，加之近年来社会经济纠纷的逐年增加、法院强制执行力度的加大，造成了许多的权利冲突，而解决权利冲突，不仅仅是逻辑上的问题，更大程度上是价值判断、利益衡量问题，在法院执行中如何平衡各项权利，保障各方当事人的权益，值得探讨与研究。  法律依据 《合同法》 第十五条 要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。 第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二十二条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。 第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》 第十一条 拍卖应当先期公告。拍卖动产的，应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖十五日前公告。 第十三条 拍卖不动产、其他财产权或者价值较高的动产的，竞买人应当于拍卖前向人民法院预交保证金。申请执行人参加竞买的，可以不预交保证金。保证金的数额由人民法院确定，但不得低于评估价或者市价的百分之五。 应当预交保证金而未交纳的，不得参加竞买。拍卖成交后，买受人预交的保证金充抵价款，其他竞买人预交的保证金应当在三日内退还；拍卖未成交的，保证金应当于三日内退还竞买人。 第十四条 人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。 优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。 第十六条 拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。 顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，以抽签方式决定买受人 第二十四条 拍卖成交后，买受人应当在拍卖公告确定的期限或者人民法院指定的期限内将价款交付到人民法院或者汇入人民法院指定的帐户。 第二十八条 对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖。 第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。 第三十四条 对查封、扣押、冻结的财产，当事人双方及有关权利人同意变卖的，可以变卖。 金银及其制品、当地市场有公开交易价格的动产、易腐烂变质的物品、季节性商品、保管困难或者保管费用过高的物品，人民法院可以决定变卖。 第三十五条 当事人双方及有关权利人对变卖财产的价格有约定的，按照其约定价格变卖；无约定价格但有市价的，变卖价格不得低于市价；无市价但价值较大、价格不易确定的，应当委托评估机构进行评估，并按照评估价格进行变卖。按照评估价格变卖不成的，可以降低价格变卖，但最低的变卖价不得低于评估价的二分之一。 |
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