买了套房子，掉坑了……

我简单总结了下，购房者主要分为两类，一类是纯刚需，什么买房经验都没有；另一类是买过房子的，有一定购房经验。

其中，有过“购房经验”的群体里有很大一部分是掉坑了……

这部分人的血泪史，足矣让我郁闷半个礼拜。鉴于此，我就把一些容易掉坑的房子，在这里跟大家讲讲，免得大家买房的时候也掉进去。

坑1

先从房子朝向说起吧。

朝向方面，最大的坑就是纯北向的房子，这种房子既不适合投资也不适合自住，流动性非常差，住起来屋里发阴。

从某种角度说，人是大自然的一部分，应该顺应自然，有自然光照才好。这种比较反自然的房子，住起来非常难受，长期住在这种房子里，腿不舒服。老年人尤其不能住这种房子。

至于为什么会有人想买这种房子？图啥呢？

原因很简单：在北京，有些小区品质还是非常不错的，多数的房子以大户型为主，可在一些犄角旮旯的地方，开发商会设计一些这类朝北向的小房子。小白买家会贪图小区环境，而买这种房子。这是得不偿失的，尽量不要碰。

坑2

高级享受性户型，比如说下面这张图：100多平米，做成一室一厅。

这类土豪性质的房子，需求群体非常少，所以只要你买了，将来再出手，基本上是等到天荒地老了。

当然，我这个例子比较夸张，面积过大。我再举一些例子，比如说，面积在70平米以上的一室一厅，或者是开间，不管朝向如何好，这类房子都是坑。同地段同样70平米面积的两居室一定比一居室好卖。

也就是说，一定面积区间里，一定要有合适的户型。过大的面积搞个一室一厅，利用率会非常低，虽然面积大，但可用面积小，总体是浪费的。

一居室的户型，面积最好控制在60平米以下；两居室的户型，面积最好控制在110平米以内。这种相对合理的面积+户型，才能保证房子有更好的流动性。

……刚发现，上面这个户型还是个朝北的……这就属于坑中坑了。千万别碰。

坑3

和坑2是类似的逻辑，都是总价约束问题。不过这是针对小区的。

市场上有一类房子叫老破大，这类房子的特点是，房子大，住着也算舒服，唯一的缺点是面积太大，进而使得总价过高。这种高总价状态，就限制了房子的流动性。

比如说：同样1000万的总价，在老小区里可以买一套150平米的大房子，在旁边的高品质小区里，可以买一套120平米的房子。绝大多数人会选择第二类。

由于总价限制，老破大户型的竞争对手会越来越多，同样1000万的价格，除去本区域的竞争外，五环外还有大量的高品质小区可选择。所以老破大的流动性会越来越差。

像上图这种，大面积，塔楼的垃圾户型，会变得越来越油腻，流动性越来越差。

当然，除了面积问题外，还有户型以及小区环境等各种因素，这些需要综合考虑在内。

简单总结就是，不要把太多钱，扔在一个品质不好的小区。

坑4

一层带地下室。

很多人有占便宜心理，总觉得有些房子白送了一个地下室干嘛不要？这种房子，开发商的想法是，我搞个地下室，多出一点面积来，能多卖钱。如果不赚钱，开发商也不会折腾。

跟此类似的是，顶楼复式。

很多人买这种房子，也是占便宜心理。能多要点面积就多要点面积。

带地下室的房子，主要问题是，地下室里都是小黑屋，住的话感觉不舒服，不住的话感觉浪费。如果是特别有钱的，需要一个地下室来放点名酒之类的还可以理解，可绝大多数的买家也没那个心思。所以最后的结果就是地下室没啥用，成了一个累赘。

市场上对这类房子的估值普遍不高。又由于这种房子面积大，总价略高，流动性极差。

顶楼复式的问题是，一层是平顶，二层是斜屋顶，一层没什么大问题，主要是二层，那种斜屋顶根本没办法用，真要用的话，也会特别别扭难受。你说买这种房子干嘛呢？

另一类顶楼复式是两层都是平屋顶的情况，这种房子尽量也别碰。贪图面积大，从增值上也图不到什么好处，从自住上也特别别扭。

反正大家记住一点，买房尽量买正常房子，不正常的房子，绝大多数是真的不正常，而非稀缺。

坑5

不靠谱的邻居

现在越来越多的人，喜欢养宠物，最常见的就是猫和狗。不管是养宠物也好，还是养娃也好，都没有任何问题。问题出在邻居本身。

有些人养狗，就安安静静，有些人养狗就特别吵。我在海淀某小区见过一家养狗的，养了两条狗，客厅里边有两个大的狗笼子，屋子里全是狗屎味，去看房的时候两条狗嗷嗷叫。这种房子就没法买，如果他的邻居卖房，最好也别买。

有些人养娃，实行松散化管理，孩子的各种玩具随便在地上扔来扔去，跟这种人做邻居，就会深受其苦，尤其是楼下的住户。

除了这些常见的，还有更夸张一点的。有一年在南三环看房，某小区没有电梯的板楼里，住了一户精神精病，而且还经常坐在楼道里。去看房的时候，中介在前边带路，走到楼上后看见那人在楼道里坐着，两人对视了几秒种后，中介掉头就往下跑……

这个例子我过去发过微博。这种情况，那个楼道里的所有房子都不好卖，再便宜都没人敢买。（不过也有好处，那个楼道里墙上没有小广告）

……还有把家里装修得跟KTV会所一样的，比如下面这两张：

大千世界无奇不有

如果房东嗨起来，不知道是什么效果？

以上这种邻居坑，属于软性的坑，非房子本身的问题。

我觉得避这类坑最首要的一点就是，要知道房子会有这种坑，然后看房的时候，才会多加注意。

这类房子，我一般不建议大家去买。

尤其是对那些买了房要自己住的人来说，更不该买，即使它有可能便宜一些。这种房子买了后，住起来会特别糟心。

当然，这种非硬性的坑，不太容易被发现，所以卖家也未必降价卖，总之，还是要提醒大家，看房的时候，一定要细心。

（有一年，一个粉丝临时从美国回北京买房，抱着电脑去找我。说房子已经看好了，然后打开一个Excel表格让我看。那个表格上面密密麻麻填的都是房子信息。他“信誓旦旦”地跟我说，这里边的房子他一套房子都没看过，都是网上遥控的。这种情况 ，不掉坑的概率很小……因为一个人买房看房通常是看便宜的性价比高的，而这类房子或多或少都有问题，不实地去看是看不到问题的）

坑6

房子质量的坑

开头那个例子里提到，房子的隔音不好，楼上走路都能听到声音。这种情况，只能说，不排除是房子质量的问题，但也不一定是房子质量的问题。

原因在于，北京确实有一些老住户，家里没银子装修，房子住了二三十年，都是清水水泥地面。

比如这套1280万的房子，就还保留着原始的风格。

通常，铺过地板的地面会比什么都不铺的地面，厚大概5公分左右。这5公分，就相当于隔音层了。

也就是说，如果你们家房子能清楚听到楼上的走路声，一方面原因是楼上还过着清水水泥地面的日子，另一方面原因是楼板确实薄。

那如何判断到底是哪一种情况呢？

最简单的办法是，拎着一袋樱桃跑楼上去看一下，跟楼上邻居打声招呼，只要邻居一开门，你就知道啥情况了。

另一种方式是靠经验来判断。判断方法是：如果楼的楼板确实很薄，直接踩上去能踩得出来，会感觉发空，有轻微共振；另外，可以去楼梯间里看一下楼梯的厚度。一般，楼梯厚度和楼板厚度，风格上是一致的。

另外，如果各位真的对质量问题特别在意的话，我可以跟大家说几类房子，以后大家买房的时候多留意一下。

第一类是普通单位普通职工的公房社区。这类社区通常管理也比较差，房子质量容易出问题。

第二类是保障房，比如说限价商品房、自住型商品房、共有产权房等等。

第三类是砖混的房子。这种房子多是1995年之前盖的，房子质量相对差一些。

关于楼房质量问题，实际上算不上特别大的硬伤，这么多年来，也没听说过北京的哪一栋楼突然就倒了……小的质量问题肯定会有，如果大家比较介意，那么看房的时候就得全方位去感受，不能走马观花式地看。

坑7

三不管地带

买房的时候，首先要选一个好的地段，然后再去选一个好的房子。

如果地段选错了，再好的房子，价值也不大。

前两天粉丝问了一个问题，说通州和朝阳交界的地方有个小区叫xx嘉园。能不能买？

首先说明一下，两区交界最好不要买，但是不代表不能买，到底该不该买，要看预算。如果预算相对较高，那么两区交界的三不管地带，是万万不能碰的。

如果预算很低，在三不管地带能买一个住起来还不错的（相对大）房子，这个是说得通的。将来的流动性也有一定保证。

坑8

住宅性质的办公楼

北京有不少房子，性质是70年产权的住宅，可以注册公司，楼里面办公的人很多。这类房子千万不要碰。

这种房子，价格通常要低一些，有些人为了贪图便宜想买这种房子。客观来讲，这种房子的流动性差，居住舒适度差。既不适合投资也不适合自住。

北京的这种房子，多是港资背景的开发商搞的，亚运村、东三环等地方比较多。这类房子之所以搞成这种怪里怪气的，还是因为开发商贪婪。

当年的商业楼价值要比纯住宅还要高一些，所以开发商为了蹭热度，就把住宅性质的房子顺带了办公属性。到了今天看，就显得很怪。

近些年，住宅的价值高过了商业，所以很多开发商又把商业性质的房子蹭上了居住属性，搞出了商住房……

不管怎么样，这类房子不要碰，你们记住结论就好。

好了，关于买房掉坑这事，今天先讲这么多，还有一些其他的坑，后边我写文章补上。这篇文章大家可以收藏一下，以后买房用得上。