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闷顶层是指在楼的顶层建有很小的架空封闭（没有窗，只有个很小的换气口）空间，可以起到保温、隔热、防渗漏的作用，是不能进入或居住的空间，但可以储备少量物品，或设置一些公共的消防管道、排水管道等公共设施。 第一种情形，闷顶层不能进入，不符合建筑空间的基本属性。闷顶层内往往会设置消防管道、排水管道，不通风、无采光、不通水电，不具备住宅使用的基本功能，因此不管闷顶层层高或净高多少，都不能计算建筑面积。 第二种情形，闷顶层是否计算建筑面积应根据实际层高确定。根据《中华人民共和国国家标准房产测量规范》第8.1.2规定，房屋建筑面积是指房屋外墙勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具有上盖，结构牢固，层高2.20m以上的永久性建筑。8.2.1指出，房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算，属于计算全部建筑面积的范围。建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋产权登记有关问题的通知》规定了房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。故闷顶层层高（高度）2.20米以上的部位应计算建筑面积。 第三种情形，建设规划部门在规划方案中明确记载闷顶层的建筑面积。 根据闷顶层是否计算建筑面积存在较大争议，相应地，闷顶层的权属也存在争议，本文根据上述面积计算情形，进行如下分析： 1. 如果闷顶层层高（高度）2.20米以上，建设规划部门在在规划时将闷顶层计入建筑面积，且房产测绘机构出具的测绘报告（预测绘报告）载明闷顶层的面积计入公摊面积，但顶层业主有使用上的排他性，该如何认定权属？ 此时闷顶层权属应认定为业主共有，但因其他业主难以进入闷顶层，无法实质上对闷顶层使用情况进行监管，事实上的使用权依然可能是顶层业主。 2. 若建设工程的规划设计方案、房产测绘机构出具的测绘报告（预测绘报告）载明闷顶层的建筑面积，不动产登记机构能够出具相应的权属证书。 该种情形下，顶层业主和房地产开发商签有合同，该业主依约购买闷顶层并支付相应价款，应认定为闷顶层归顶层业主所有。 3. 如果闷顶层层高（高度）不足2.20米；或虽然超过2.20米但因其他原因既未计入公摊建筑面积，也不具备办理个人权属证书的情形。此时闷顶层的权属如何确定？对于该问题，有两种不同的观点。 第一种观点：因闷顶层只能从特定业主的房屋内进入，具有使用上和构造上的排他性。即使因不计入建筑面积无法办理权属登记，也应该认定为业主的专用部分，且开发商可以依照双方约定（不轮是口头还是书面）的将该部分交付给该特定业主，并为该特定业主的使用进行合理的建筑设计（如开孔、浇筑步梯等） 第二种观点：闷顶层不计入建筑面积，不能在房产证上登记为特定业主所有，故应该认定为业主共有。 笔者同意第一种观点，闷顶层不计入建筑面积，类似在主体结构外的阳台，按结构底板水平投影计算二分之一面积，未计算面积部分为业主专有部分。该业主具有构造上的独立性、使用上的排他性，虽未能办理权属登记，但依然应属于该业主的专有部分。 闷顶层主要是为了保温、隔热、防渗漏，甚至可能是设置有消防管道、排水管道等公共设施，虽然法律上可根据不同的情形区分为业主共有还是顶层业主专用，但实际上闷顶层具有构造上的独立性和使用上的排他性，现实中由顶层业主管理、使用更能发挥不动产的最大效能，并对其维护产生积极的激励作用。
陈立东 江苏光亚律师事务所主任 中共党员，南京大学法学专业，本科学历，现为。从2005年起执业至今，担任大型国有企业，民营企业的法律顾问20多家，成功办理诉讼1000多起，办理多起股权并购非诉讼事务、以及重大的疑难案件多起，具有丰富的诉讼和非诉讼法律经验，擅长经济合同纠纷案件，房地产开发各个环节法律事务的处理。业务专长：债务债权纠纷、合同纠纷、房产纠纷、房地产及房屋动迁纠纷、建设工程纠纷、人身损害赔偿、并购重组非诉业务，重大疑难案件的诉讼代理尤其是股权类纠纷的处理，参与重大商务谈判。
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