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近几日，碰到几个继承纠纷的案件，其中一个最为典型，祖父去世，没有留下遗嘱，但名下的房屋还在被继承人名下，未能办理过户，现在孙子女想把房产过户到其名下，来咨询律师，如何办理房屋过户，如果办理房产过户，是否可以直接变更到孙子女的名下，需不需要缴纳相关的税费。 这里涉及到两个问题，一是遗产继承与遗产处置问题，二是遗产变更过户要缴纳什么费用。 首先，因为被继承人生前未立遗嘱，那么遗产只有按法定继承，法定继承的主体包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，其中第一顺序的继承人为配偶、子女、父母，第二顺序为兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。在本案中，祖父的法定继承人未将房屋过户到他们的名下，但遗产是继承人的，《物权法》第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。现在法定继承人还在世的情况下，法定继承人的子女是不享有继承权的。因此也不能参与遗产处置与分配。 其次，根据《城市房地产转让管理规定》第七条 房地产转让，应当按照下列程序办理： （五）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费。因此办理房地产转让过户必须按照规定缴纳有关税费。 根据《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》第二条第（三）款规定，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。按照《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条规定，符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。 法定继承中，被继承人税费均不征收，继承人只需要征收印花税，不征收契税和个人所得税。 直系亲属赠与的，赠与方免征增值税、土地增值税、个人所得税，征印花税。受赠方免征个人所得税，征收契税、印花税， 综上，如果要把被继承人的房产直接过户到其子女名下，三种方式，一是将房产过户到继承人名下后，由继承人再无偿赠与给其子女。二是法定继承人与其子女共同到房地产管理部门，直接过户到子女名下，当然，要征得房地产管理部分的同意方可。三是数个法定继承人共同到公证机构做公证，将出具的公证文书交与房地产管理门办理过户。但是根据笔者向房地产管理的咨询的结果，第二种方式不容易办到。如果法定继承人有数人，而要把数个法定继承人共同叫到一起，不太现实。而且数个法定继承人都有子女，对于牵涉到经济利益的事，房地产管理部门不会牵涉其中，咨询后的答复时最好有法院的生效判决，他们按判决执行。 |
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