前世今生“画”春城之（四）从“少数人俱乐部”到“多数人俱乐部”

四、从“少数人俱乐部”到多数人俱乐部

  如果要切实地把“少数人俱乐部”转变为“多数人俱乐部”，使业委会真正代表了大多数业主的利益，将小区管理推上现代化的管理轨道，至少要落实两个基本的要点：

一、“多数人俱乐部”的“多”

 “多”意味着业主的参与度要高。有些业主们也许会说：“我工作真的很忙！”。但其实“多”有很多层意思：

  最基础的意思就是参与小区投票。春城去年参与第三届业委会选举的投票率小于15%，而相比于情况好很多的景城，他们的投票率大约是60%，即半数以上的业主都参与投票。如果业主有更多时间，还可以具体行使自己业主权利，例如到业委会去反应自己想法，了解更多小区具体情况。进一步的参与还可以对小区管理提出意见，为小区管理出谋划策等等。

二、 “多数人俱乐部”的“乐”

  整个小区管理涉及到三方面：业主、业委会和物业。要保证三方合作之“乐”，必须、一定、也只能靠规则和规范。

  整个小区管理涉及到三方：业主、业委会和物业。业委会委员由业主选出，业委会所有权力由三个文本来界定。根据三个文本的规定，业委会代表业主与物业签订合同，合同中具体规定物业的义务和责任。

从图中可以看出，业委会是落实对物业的要求，提高物业的管理水平的关键所在，那么业委会的规则规范在小区管理中就是重中之重。

  有了解小区情况的业主可能会问：“规则是有的，三个文本也有的，可有人不遵守，怎么办？”如果说规则是一个渔网，显然，目前春城渔网的孔洞有点大，所以漏网之鱼可以很灵活的出入其间，业主们眼睁睁看到也难以应对。

  俗话说把权力关进笼子里，笼子的缝隙一定要小，笼子才不会仅仅是一个摆设。目前的小区三个文本中对业委会委员责任以及义务的规定保证了原则性，如果能再添加上具体行为规范要求，并添加业主对业委会的追责权利实施方法，应该会有改观。例如说：

          1、         明确业委会委员的具体职责和义务；

     应明确业委会的工作内容只有两点：“监督物业”和“信息公开”，监督物业是为了核查合同的进行情况，其最终目的也是为了向业主提供信息。详细规定业委会必须按期按时公开的信息内容，详细规定业委会信息公开的分工，将信息公开的义务设置为不同的岗位，将责任具体到岗位，委员分担不同的岗位职责，即每一位委员都独立为自己的行为负责，方便业主对委员违规行为的追责。

          2、         明确哪些行为属于违规，添加对业委会委员的惩戒措施；

     应明确业委会的全部权力都来自三个文本的规定以及业主大会的选举活动给予业委会的授权。因此，业委会的所有行动均应该严格按照三个文本的规定进行。三个文本中没有授权的行为，属于违规。例如三个文本中没有授权设置主任章和副主任章，那么私下设置属于违规。不按三个文本规定的行为，属于违规。例如，违反印章管理规定。

          3、         大幅降低业主参与小区管理的门槛

     为使得业主更为便利地行使业主权力，应大幅度降低普通业主参与小区管理的门槛，例如5%甚至更少比例的业主即可向业主大会提出提案。小区管理应时刻明确业主是小区真正的主人，业委会只是代行部分职责。任何对业主参与小区管理设置障碍的做法都是侵害业主利益的行为。

          4、         具体规定三个文本的修订流程和修订方法

     第三届业委会在修订三个文本过程中暴露出来一个非常严重的问题：即业委会不应该主导三个文本的修订，尤其是不能主导大幅度的修订。原因很简单：三个文本本就是业主大会对业委会授权的文件。春城第二届修订的三个文本据老业主们说，是换届小组主导的，而换届小组的成员们都没有参选业委会，这才保证了第二届通过的文本在原则上相当的严谨。（这里要向他们致敬）

     因此，为避免未来业委会过多干预三个文本的修订，必须对三个文本的修订过程做详细的规定，杜绝这种情况的再次发生。

以上是笔者对小区的基础文件三个文本以及对小区管理的思考，抛砖引玉，盼望业主们能够提出更多更好的想法，改进小区的管理制度，让多数人俱乐部的设想变成现实。