企业工业用地转型的8条路径

houfour 2020-08-15

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前些年，在经济发展目标的驱动下，各地对于工业用地供应几乎是「有求必应」，企业从中拿到了不少土地。

现如今，土地资源紧缺，此前供应的土地又多处于闲置或低效状态，各地政府探索挖掘存量工业用地的潜力，纷纷对低效发展的企业「下手」。面对政府的反复游说和持续施加压力，企业经常难以抉择。

今天，园区在线借鉴各地存量工业用地再利用的经验，总结企业工业用地转型的8条路径，供企业借鉴参考。

一、政府回购

政府给予企业一定土地补偿金，收回土地，重新整理或变更用地性质后流入市场，再由新投资者通过招拍挂取得土地。在某些城市，被收储后公开出让的工业用地，原土地权利人还可分享一定比例的土地收储收益。

回购是政府最为「喜闻乐见」的处理方式，但对于企业而言，这种模式却是下下之选。

一般来说，土地补偿金的计算方法是「以工业用地现价补偿为主，双方谈判为辅」，补偿一般包括土地使用权补偿、地上附着物补偿和企业搬迁费补偿，但不论怎么算，这个费用也远低于土地本身的价值，更何况现在土地价值水涨船高，拿在手里就是固定资产。

此外，从经营角度看，土地收储意味着企业搬迁，会涉及到供应链重构、员工重新招募、市场环境、销售渠道变化等一系列问题，企业经营风险成倍增加。

适用条件：

1、土地历史遗留问题严重、一时难以解决；

2、地块位置太偏、短期内没有开发价值。

二、异地置换拆迁补偿

政府补给你一些钱，同时在郊区置换一块新地、或在市区换一小块商业用地，你可以在新地盘上再起炉灶。

相比之下，这种模式比全部回购要温和许多，一般是政府急于收回土地提出的「折中」方案，在这种模式下，如果条件设置得当，理论上政府和企业可以实现双赢。

从企业发展角度看，若能置换到一块合适的商业用地，既保留了在该区域的「根据地」，又可借此平台实现公司业务转型；而政府也如愿回收土地，还留住了企业和税收，一举两得。

适用条件：有业务转型打算的企业。

三、土地换股权

企业以土地作价，与政府招商引资进来的企业成立项目公司，双方按照出资比例共担风险、共享收益。

这种模式的优势在于：开拓了企业的投资业务，让企业在增加财产性收入的同时，也有制度上的保障；风险在于企业刚刚转型，缺乏投资经验，难以判断项目的可行性；若项目经营不善、甚至涉及法律风险，企业作为股东之一，需要承担连带责任。

适用条件：对受让企业知根知底，或企业本身具备一定投资经验。

四、工改M0

企业向地方政府提出申请，将工业用地变更为M0（新型产业用地），建设办公用房。

与传统形态的工业厂房不同，M0在土地确权、物业类型、建筑年限、地价、容积率、项目审批等方面给予更多倾斜，土地的价值更高。

1、单位土地开发强度大，M0容积率最高能做到5.0-6.0，而一般工业用地容积率基本在1.0-2.0间，只有少部分做到3.0；

2、用地形式多样化，M0允许配置一定比例的商业办公、配套住宅、公共服务设施等，大大突破工业用地7%的红线；

3、土地使用灵活，从各地新型产业用地的要求看，产业用房和配套用房基本都是可以分割转让的，只是比例和门槛各有高低。

但分析各地创新用地的执行情况，新增创新用地比较简单，但企业自有工业用地变性很难。

究其原因，一是多地对M0的管理细则尚未出台，缺乏实施依据；二是政府把握不好企业的意图，所以干脆不批；三是土地变性没有财政收入，政府积极性不强，好在随着企业日益增长的转型需求，这个口子也在逐渐松动。

适用条件：自身有一定创新资源，且有一定政府关系可运作此事。

五、老厂房改造

追加一部分投资，把老旧厂房改成文化创意园区、商务园区或艺术街区，通过管理运营实现增值。

这里的老厂房改造有几个优势：

1、改造项目投入低，在原有工业厂房的基础上，对外立面及基础功能加以改造即可，无需新建投资；

2、改造流程简单，企业已经合法取得工业用地，对原有项目加以改造便可以直接投入使用；

3、项目建设周期短，在原有建筑基础上进行设计与改造，周期相比于新建一个项目短很多；

4、工业企业转型园区运营商，开拓多元化业务；

5、老厂房改造代表了一种历史文化和精神的传承，包括建筑风貌、人文记忆等都因此得以继续流传。

当然，园区的规划、招商、运营，是专业性很强的工作，早期企业缺乏经验，需引入第三方规划咨询和运营服务机构。

适用条件：本身有一定产业资源，且愿意多元化发展的企业。

六、补交地价，调整用地性质

这种模式理论上可行，但在实际操作中难度非常大。

一二线城市的政府，为了土地财政，同时也为打压通过获取工业用地后变更性质的投机行为，允许范围以外的工业用地基本都要由政府收储再统一招拍挂，这就又回到第一种模式，和你没关系了。

中小城市的政府，心里希望把地收回来再重新整理打包上市出让，但理想很丰满，现实很骨感，这些政府一年也就十几个亿的财政预算，只能勉强度日。

因此，大部分城市对工业用地变性不置可否，但对每年变性成功的指标和数量有严格把控，一般来说地级市每年允许的工业用地变性土地不会超过三宗，以免影响正常的土地财政。

适用条件：后台硬的企业。

七、补交地价公益性补偿

这一模式源于上海，2016年，上海市政府正式批准转发了《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》【沪府办〔2016〕22号】，提出对于零星工业用地，只要满足一定条件，经区县政府常务会议集体决策同意后，可由原土地权利人采取存量补地价的方式，按照规划用途自行开发：

1、规划用途为非住宅类的经营性用地；

2、未纳入旧城改造范围内的；

3、权利主体单一且周边无规划开发建设用地，具备独立开发条件的；

4、拟转型发展的项目，经区县政府相关部门评估，具有明确的产业和功能，并满足投入、产出、节能、环保、本地就业等相关准入标准。

零星工业用地自行开发的，应向政府无偿提供不少于10%比例的建设用地用于公益性设施、公共绿地等建设，具体空间由各区县政府按照规划确定。如无法提供公益性建设用地的，应将不少于15%的地上经营性物业产权无偿提供给区县政府相关部门，定向用于公共用途，以及区域内土地房屋征收、建设用地减量化等工作的经营性物业补偿。同时，对转型为商业、办公用地的，开发单位须在出让年期内长期持有60%以上的物业产权。

简单来说，就是在第六条土地变性的前提下，原土地权利人提供了一条绿色通道，让其在满足政府对公益性设施要求的前提下，通过补缴土地出让金的方式，自行变更土地使用方式。

适用条件：符合条件的沪籍企业。