【居安观察】盘活闲置土地 巧避法律障碍

导语：由于大量的土地闲置，造成土地效益很低，据前几年测算，衡阳市工业园区亩产税收才3万元，县市的园区更低，有一个县工业集中区上万亩土地，一年总税收只有六七千万元，亩产税收不到一万元。这说明，宝贵的土地资源浪费了。

盘活闲置土地

巧避法律障碍

作者：李康杏    阅读时长：4：min

所谓闲置工业用地，有狭义和广义两个概念。狭义的是指按政策规定，交地之后超过两年没有使用的工业用地。在衡阳市三个工业园区，这样的闲置土地，多的有二千多亩，少的也有五百多亩。投资者圈了地，但没有项目落地，围墙之内长草种菜十多年了，春花秋月瓜果香，就是不见机器响。

衡阳市紫光古汉集团的闲置用地

广义的闲置土地是指没有充分开发利用的土地，投资者占的地盘大、但厂房少，名为分期开发，实际上只搞了第一期，厂房占地面积不到十分之一。这种情况所有园区都存在，各县市工业园区更严重。还有一种情况，就是僵尸企业占据着大量土地，企业只开了几年就关门了，歇业了，庭院深深深几许，更哪堪冷落清秋节，最典型的是衡阳综合保税区。

衡阳综合保税区一期工程

由于大量的土地闲置，造成土地效益很低，据前几年测算，衡阳市工业园区亩产税收才3万元，县市的园区更低，有一个县工业集中区上万亩土地，一年总税收只有六七千万元，亩产税收不到一万元。这说明，宝贵的土地资源浪费了。

说它浪费，是有三个比较。

一是与土地成本相比。衡阳市城区工业用地都是净地出让，从报批、征地到完成七通一平，成本需要35万元左右，有的高达50万。

二是与工业用地出让价相比。前几年是10万每亩，现在是20多万每亩（基准地价是30多万），全是低于基准地价优惠出让。用倒贴的价格出让工业用地，满以为可以通过税收补回来，但常常事与愿违，赔了夫人又折兵。

三是与省内兄弟地市相比。人家的亩产税收是10万元以上，江浙的工业园区，亩产税收起点就在20万以上，而我们的工业园区亩产税收如此低，做的是赔本生意。

为什么会出现土地闲置呢？有三个原因：

一是因为工业用地太便宜了。一些投资者乘机大量圈占土地，本来实际需要100亩，就虚报500亩。

二是政府把关不严。对投资者虚报投资额和预期税收，我们的干部没有火眼金睛，不可能精准识别每个项目的投资额和预期税收，只好听任投资者吹牛发海。虽然有政策规定，将工业用地面积与投资效益挂钩，但仍然防不胜防，总有失算的时候，这是所有工业园区面临的普遍难题。

三是一旦出现多占土地、闲置土地，合同签了50年到70年，政府收回很困难，有法律政策障碍。近年来，衡阳市也大力开展了清收闲置土地工作，有一定成绩，但总体效果很不理想，大部分闲置土地没有收回，没有盘活。

对以上三点原因，我不予批评，因为工业用地廉价是为了引资招商，这是全国普遍现象，我们无法改变；对投资项目的用地面积，谁也识别不准；对收回闲置土地的法律障碍，目前也尚未破解。这些都是客观存在的实际困难。

难道就真的无药可解了吗？对此，我想谈三点建议。

一、探索弹性供地方式。据统计，我国工业企业的平均寿命是10年左右，而供地合同一签就是50年到70年，这与企业的寿命极不相称，因此，分阶段地供地是比较合理的，例如，企业可以先签10年，如果经营得好，可以再签10年，依次顺延。这种弹性供地非常灵活，政府和企业互不绑架，而且，对企业可以减轻负担，对政府可以及时收回闲置土地。

二、有条件地鼓励企业自主盘活土地。现在的土地制度很僵化，闲置土地除了退还政府外，其他路都很难走通，障碍重重，造成政府与企业僵持不下，相互耗着。我建议要大胆探索，敢于担当，出台优惠政策，鼓励企业自主盘活闲置土地，让企业得甜头甚至得大头，才有积极性来盘活土地。如，引入第三方收购、转让，以土地出租、合资、合股，甚至变性都可以，总之，与其颗粒无收，不如突出重围，总比摆在那里歇空好。

三、提高税收门槛，防止变相圈地。这才是治本之策，也是我今天要说的重点。重庆璧山经济开发区已有现成的经验，值得我们借鉴。那就是以税控地，严防投资者多占土地和占后土地闲置现象。

一个衡阳人叫凌均果，在重庆璧山投资办厂，购买了150亩土地，地价8.5万元/亩，比衡阳还便宜，但璧山经济开发区的合同规定，投资者必须在交地后24个月内投产，投产后三年内（暂定），税收必须达到每年15万一亩。如果达不到这个税收指标，就必须按欠税部分补缴土地价款。例如，亩产税收只有5万元，则必须补缴每亩10万元，150亩就得补缴1500万元，三年总共得补缴4500万元。三年之后，双方再协商税收的递增情况。这一招就象到美国上大学，入学容易毕业难，进入工业园区门槛很低，非常有利于招商引资，但后续的税收门槛很高，切断了企业圈地的念头，可谓有一箭三雕之功效。

一是谁也不敢多占土地。因为多占土地一旦效益不好，难以承担补缴的地价款，代价是沉重的。

二是提高了土地效益。土地亩产税收高，工业园区就不差钱，可以征收更多的土地，建更多更好的基础设施，进一步优化投资环境，形成良性循环。我们的工业园区为什么差钱？就是亩产税收低，只好靠园区扩规扩地来融资，由此造成一边是土地浪费一边是用地指标极缺，形成恶性循环。

三是简便易行。投资者达不到税收指标，乖乖把土地还给政府，白纸黑字，操作简单，省去许多麻烦纠纷。

这种以税收指标来控制土地的供应非常科学，值得我们学习借鉴。

（编辑：甄颜）

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