|
上一篇分析了榕发乌山郡，顺便把隔壁的兄弟盘乌山府分析一下，同样位置的高配比安商房。 华润乌山府：鼓楼区工业路东侧、乌山西路北侧，筑路机械厂地块二  楼盘规划项目占地30亩，规划5栋住宅共428套，普通商品房35套，其中90%是安置型商品房。还规划了一栋1幢商务办公楼。 分析：项目地块比较小，加上由于要规划一栋商业楼，导致楼盘仅仅规划了一排的5栋楼，而且5栋住宅都带有底商。由于楼盘仅仅只有35套商品房，其实就是相当于是一个纯安置房住宅，社区总体也不大。对于购买者来说，说白了就是买安置房社区，自己内心也要做好预期。 土拍情况2018年1月11日，华润以底价6.39亿摘下宗地2017-60号筑路机械厂地块二，成交楼面价10626元/㎡。该地块面积20046㎡（合30.07亩），限高60米。该地块须配建可建住宅建筑总面积90%的安置型商品住房，按照17800元/㎡均价销售给拆迁户。另外，项目还须提供商务办公建筑面积2.3万方，按照12140元/㎡回购给政府。 分析：以底价拿下这块鼓楼区的小地块，对于开发商而言楼面价和回购价差价在7000，比隔壁的乌山府利润空间还大。对于开发商而言基本就是包工头的工作，而且要求的资金也不是很高，基本没有太大的压力。而且可售住宅也很少，对于资金回笼也很快。  户型情况由于可售35套，只有一套75平米，其他都是91平米 75平：两房两厅一卫，位于中户，双开间朝南，最大缺点：唯一的卫生间是个暗卫。该户型可售也只有一套。  91平：三房两厅两卫，纵深较大，双开间朝南，位于端头，其他房间都有一定的采光。户型中规中矩。  楼盘价格楼盘去年领证，备案均价在34000，公摊在19%。由于大部分面积是91平米，总价在300W左右，对比隔壁乌山府，400W的三房，该盘的300w小面积三房肯定是更多人可以接受的范围。毕竟能买400W总价的人对于房子的品质要求也相对更高，安置房属性肯定很难接受。  区位情况楼盘位于鼓楼区西边，在二环外，周边存在华润万象城商圈，无地铁规划，区位尚可。  楼盘总结楼盘位于鼓楼区，可售户型仅仅35套，面积集中在91平的三房，总价在300W左右，虽然定位是安置房，但是对比周边的二手次新房都到了4w以上。本来34000买安置房是很夸张的概念，奈何周边高价商品房的承托下，反而也没有变得异常夸张。加上小面积三房户型对于总价的要求也变得低点，楼盘在开盘的时候也做到了接近日光。不过楼盘由于是小社区安置房住宅，存在沿街，楼下底商等噪音影响，对于以后的社区品质有很大考验。总体来说性价比一般。 |
|
|
