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前言：2018年，按揭买了一套惠州市城区的1套房子，后面发现里面的坑特别多。满满的都是套路，下面总结一下自己的买房经验和教训；分享给大家，看看世界上最长的路-套路。避免以后入坑，以致陷入进退维谷的地步。目前，商品房销售分商品房预售和商品房现售两种，现在试分析购买预售的商品房应注意哪些事项。 买房的有两种人：投资和自住。本文都是从我买期房自住房的角度来考虑。  目录 一、 考察项目... 1 二、 常见套路... 2 (一) 定金... 2 (二) 五证不全... 2 (三) 特价房... 3 (四) 电商费... 3 (五) 首付分期... 3 三、 签订合同... 4 四、 房屋交付... 5 五、 房款税费... 7 一、 考察项目 1、 首先要对开发商的背景和资质摸底考察。开发商的实力很重要，可以左右一些项目的规划和城市的建设。正规的开发商能保证房屋质量，在合同签署及产权办理的时候比较有保障。 2、 要关注国家发展和改委委员会的规划和通知，了解社区周边的大环境和配套建设规划情况。因为市政的发展规划对楼盘的价值有深远的影响。往往无良开发商也利用这一点，捏造规划方向，利用规划文件造势，哄抬房价。特别是交通规划对楼盘的价值影响较大。 3、 要充分了解项目的内部规划。买期房的时候往往两眼一抹黑。要了解如下两个方面：1）、考察楼盘的品质，尽量选择楼盘档次高的小区。具体表现为楼盘所属内在的配置，楼盘的朝向、户型的朝向和绿化环境，楼盘户型设计是否合理，邻居之间不要因为开门的问题闹矛盾等。对供暖转换站、垃圾处理房、车库出入口、配电间等基础设施的位置确认，趋利避害。楼盘有没有再建的可能，是否会因为楼间距而影响采光。2）了解楼宇质量。建材质量、装潢质量。对于期房来说，只能根据个人经验和开发商的品质进行评估。 4、 若买的是期房，首先要看下“五证”：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工 程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划 委员会核发，《开工证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源 和房屋管理局核发。 二、 常见套路 (一) 定金 1、 看好楼盘准备买房的时候，需要交定金。有的开发商只收取1-2万的定金，交定金是为了提前锁定业主。交定金只是口头上的约定，不会签署任何书面的约束。口头约定是不具备法律效力的，不受法律的保护。很多时候购房的市民在与开发商签订认购合同时，会向开发商交了一定数额的定金；不想购买房子，向开发商索要定金时，却遭到拒绝返还定金。一般开发商会将定金作为房款的一部分，算在房款中。（只有收据，将来要换大发票用，保存好） 2、 一般情况下，双方虽然是订立了定金条款，但是只有消费者在交付了定金后，合同才会生效，应当在定金条款中注明不履行合同的具体情况，谨防有的不良开发商利用购房者缺乏相应的购房知识和经验，在某些条款内容上设下陷阱，故意让消费者违约。 (二) 五证不全 有的开发商五证不全就开始搞预售，预售证的销售范围经常会变更，甚至有的开发商会伪造预售证。等业主买了房子后，不但办不出产权证，连签订的预售合同都无效。有的开发商即便取得预售许可证，从交房到开发商拿到大产证、给买房人办小产证还有一段很长的时间。这期间是无法办理转让备案登记的。最好是选着有口碑的大房地产企业，尽量不要因为房价原因购买证件不全的便宜房产 (三) 特价房 特价房是开发商的一种营销手段。特价房背后隐藏的陷阱：1）户型不佳；2）楼层和位置不佳，采光不好；3）中间层设备层要警惕噪音污染房；4）距离垃圾站、变电所、加油站比较近；5）仅仅是开发商的促销手段；6）房子产权可能存在问题，比如年限低，商用房、工业性质的房子，水电费高。 (四) 电商费 以钱递钱“3.5万抵7万”的优惠，其实这3.5万就是电商费。交的电商费不会进入开发商的账户而是进入了中介的账户，只能开收据，给不了发票，在总房价中也体现不出来。中介的电商费在我国《商品房销售管理办法》中已经进行了明令禁止，但开发商和中介相互勾结，依然做的风生水起。虽然拿明确的证据向涿州市房地产相关部门进行了举报，依然不痛不痒的搪塞业主。有的地方房子都退了，电商费也无处寻觅。我认为一些中介可以帮忙解决一些不好办的事情，比如银行流水呀，跑跑流程还是很方便的。 (五) 首付分期 首付分期可以大大提高业主的购买能力，在相关规定中也已经叫停。但开发商依然可以这样操作，为了降低购房的门槛。其实这一操作也存在巨大风险。分期的首付，其实已经由第三方财务公司把首付款打给了开发商。业主同第三方的财务公司存在高利贷协议，一旦分期还不上，将面临高昂的利息，后果不堪设想。 三、 签订合同 签订合同是问题最多的步骤。坑也是一个接一个。一般开发商都是先交钱后签合同。合同由开发商体提供，业主一般没有讨价还价的空间。另外，签合同时有许多易发生纠纷的问题： 1．业主要观察合同是否是由房地产管理局和工商行政管理局监制的标准合同文本； 2．如果未经房地局核准的开发商自编自印的不规范合同文本业主绝不签；往往地方房地局和开发商都有关系。 3．签合同前请检查合同的附件是否齐全，是否载明了应有的主要内容，如：转让当事人的姓名或者名称、住所； 4．土地所有权性质以及土地使用权获得方式和使用期限； 5．房地产的规划使用性质； 6．房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况； 7．房地产的价格、支付方式和期限； 8．房地产交付日期、违约责任、 争议的解决方式。 9.其他的例如面积误差，层高净高，产权办理时间等正规的商品房预售合同中都已经有明确规定。 10.订立补充协议，违背签订合同遵循的平等自愿原则。有些开发商将正式契约中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消、变更，最大限度地减轻开发商的责任。 四、 房屋交付 一定要遵循的原则是：先验房后办手续。有的开发商让业主先在收楼文件上签字，再发批准条，到物业管理处领取钥匙；业主看房发现存在问题，再申诉就会显得软弱无力。桃园新都孔雀城做的还不错，先签一个先验房审批单，拿着批条到物业管理处领钥匙，物业派人带着看房。 正常办理入住手续的程序是： 1. 先看房子质量； 2. 再查“两书一表”：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》。《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺；《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明；《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。您验房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是发展商的过失，可以追究其责任。 3. 然后签订《物业管理公约》；您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白。同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您要求的管理标准。 4. 最后签《房屋验收单》。 对所购商品房进行验收时应该关注并注意以下几点： 1. 详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；天花板是否潮湿；日后就很可能会渗水，还要认真察看卫生间是否容易排水，厨房是否可以改造装潢等。 2. 核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符； 3. 第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用； 4. 检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题；外墙、楼道、房屋面积、公摊面积等是否与合同一致。面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款； 面积误差比绝对值超出3% 时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。 5. 检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题； 6. 公摊不公等问题； 7. 对发现的问题要在验房单上予以注明，书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。如果确实属于不能收楼的，在收楼文件上要详细写明不予收楼的原因，注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样，并要求开发商签字、盖章。 五、 房款税费 税费在房产买卖过程中占有相当重要的位置，个人购买住宅要缴纳的税是印花税和契税。 契税的征税对象为所有权发生转移变动的不动产，产权承受人征收要交的税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换，房屋继承（法定继承人除外）等。 第一套契税税率，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税。大于90平方米的，减按减按1.5%的税率征收契税。第二套契税税率，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税。大于90平方米的，减按减按2%的税率征收契税。宁买89.9，不买90.1. 公共维修基金俗称维修基金，又称'专项维修基金'，是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐户，并授权业主委员会统一管理和使用的基金。维修基金由该物业内的业主共同筹集，业主按照缴纳比例享有维修基金的所有权，但使用权归全体业主所有，单个业主不得向银行提取自己所有的维修基金部分。维修基金与具体房屋相结合，随房屋存在而存在、灭失而灭失，不因具体业主的变更而变化，因房屋产权变更成为新业主时，维修基金也应经旧业主更名为新业主名下。  |
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