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二手房交易涉及的税费种主要有增值税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加、个人所得税、印花税、土地增值税及契税。那么具体如何征收呢？今天小编来跟大家总结归纳一下。 1 （一）个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。 （二）个人销售其取得的不动产(不含其购买的住房)，按照其转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除房屋购置原价后按照5%的征收率全额缴纳增值税。 免征情形： （一）个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。 （二）个人销售自建自用住房，免征增值税。 （三）家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税。 2 城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加随同增值税一并征免。 适用税（费）率为： 教育费附加：按3% 的征收率计征； 地方教育附加：按 2% 的征收率计征。 3 （一）通过税收征管房屋、登记等历史信息能核实房屋原值的，对转让二手房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后，按20%的税率征收个人所得税； （二）不能核实原值的，按收入全额（不含增值税）的1.5％计征。 特别提醒：个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。 不征情形： （一）以下情形的房屋产权无偿赠与和转移，对当事双方不征收个人所得税： ①房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹； ②房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人； ③房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。 （二）通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。 4 （一）个人买卖非住房的印花税，按合同金额与计税评估价格孰高确认计税依据，税率万分之五。 （二）房产继承、赠与应按产权转移书据缴纳印花税的由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定，税率万分之五。 减免情形： 个人销售或购买住房暂免征收印花税。 对增值税小规模纳税人按50%幅度减征城市维护建设税、印花税和教育费附加、地方教育附加。 5 个人转让非住房等存量房的，按转让收入全额的5%核定征收土地增值税。 免征情形： （一）个人销售住房暂免征收土地增值税。 （二）以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不征收土地增值税。 （三）对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地的税务机关核实，可以免征土地增值税。 6 个人购买的二手房，凡不符合减免税规定的，应按3%征收契税。 减征情形： （一）对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。 （二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。 免征情形： （一）对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人继承土地、房屋权属，不征契税。 （二）在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属变更免征契税。夫妻离婚，对共有房产重新分割或归属一方的，不征收契税。 案例： 我市居民小杨购买了家庭唯一住房，看中老朱位于市区的一套50平方二手房，经协商后以200万的价格成交，老朱这套住房不能核实原值，且购入这套住房不满2年。 老朱需缴纳的税费： 增值税：2000000÷1.05×5%=95238.10元 城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加： 95238.10×（7% 3% 2%）*50%=5714.29元 土地增值税、印花税暂免 个人所得税：2000000÷1.05Х1.5%=28571.43元 老朱需缴纳的税费合计129523.82元 小杨需缴纳的税费： 印花税暂免 契税：2000000÷1.05Х1%=19047.62元 声明:我们致力于保护作者版权，除我们确实无法确认作者外，未注明来源，如涉及侵权，请及时联系我们删除，并表示歉意，谢谢!（联系电话：15230818990） 2020房地产企业经营全生命周期税务风险控制专题 长沙 9月19-20日（2天） 报名咨询：010-81596840 佟天成 ■ 培训对象 各房地产开发企业老板，董事长、总经理与中高层管理人员、财务总监、成本总监、投资总监、财务经理、会计经理、税务经理、资金经理、财务部、审计部等部门相关人员。 ■ 课程背景 目前，房地产企业在经营全程中，不断要发生并购重组，但是，在并购重组扩张中如果疯狂拿地、疯狂并购又遇到房地产销售低迷期，房地产企业一般会采取什么策略提升净资产与净利润，这种提升手段会带来什么样的税务风险？房地产企业收购破产企业的土地需要注意什么问题，承担的税费到底能不能税前扣除？房地产企业在并购重组过程中，如何把各种资本运作手段运用得收放自如、随心所欲？ 面对着市场上融资利率趋势性下降，不少房企使出各种手段进行债务腾挪以降低整体财务成本。水来了，风起了，利率下降后房企将迎利润拐点？有的房企顺势而为，有的房企“耍流氓”，有的房企能做的却不多。在新的形势下，房企应该如何利用ABS、CMBS、CMBN、REITs等各种眼花缭乱的融资工具，在利用这些融资工具的过程中，如何进行税务风险控制，本次课程一一为你分享。 ■ 课程收益 1、熟悉房地产企业经营全程的税务风险； 2、熟悉房地产企业投融资的税务风险。 ■ 主讲专家 钟老师：财税专家，全国主流税务培训讲师，省级税务干部学院教师，注册会计师协会教育培训委员会委员；丰富的税务稽查经验与熟练的业务技能，精通税务机关稽查模式与方法，具有丰富的房地产税收筹划经验，熟悉旧城改造与资本运作的控制风险。曾任各地方国税局及税校的特约培训讲师，并参与过国家税务总局教育中心标准化课程编写。长期为各地税务稽查系统做查前培训，经常为广大企事业单位授课，授课内容精彩，实战经验丰富，实操性强，信息量大，受到各方好评！ ■ 授课提纲 第一节：房地产公司设立的税务风险控制 一、间接股权架构与直接股权架构互换的税务技巧 二、先不合理增资再进行股权转让的税务技巧 三、项目公司的跟投公司设立的税务技巧 1、项目公司的跟投公司应该在哪里设立？ 2、是设立有限责任公司还是设立成为合伙企业？ 四、SPV公司在境外设置个人股东被追税个人海外收益的案例与最新的个人所得税法分析 五、个人所得税纳税盲点识别与稽查风险防范 第二节：房地产公司拿地的税务风险 一、资产收购的税务风险 ◇ 特别讲解：在建工程收购的税务风险控制 二、股权收购的税务风险 ◇ 特别讲解：股权溢价收购的税务风险控制，股权溢价收购时有一个安身立命的手段你知道吗？ 三、土地房产出资 股权转让的税务风险 四、公司分立 股权转让的税务风险 五、股权划转 股权转让的税务风险 六、特别讲解：某房地产企业股权划转 股权转让的税务稽查案例精讲 七、某房地产企业收购破产企业的税务稽查案例精讲 八、招拍挂拿地的税务风险 第三节：房地产资产新型融资策略的税务风险控制 一、购房尾款ABS的税务风险控制 1、购房尾款ABS的交易结构图分析 2、购房尾款ABS的税务风险点分析 二、供应链ABS的税务风险控制 1、供应链ABS的交易结构图与交易流程分析 2、供应链ABS的税务风险点分析 三、ABS融资中母公司的差额补足如何签合同才能确保在税前扣除？ 四、CMBS融资的税务风险控制 1、CMBS的交易结构图分析 2、CMBS的税务风险点分析 五、REITs的税务风险控制 1、REITs的交易结构图分析 2、REITs的设立环节、持有环节和退出环节的税务风险点分析 第四节：开发建设环节的税务风险 一、不小心接收了增值税异常凭证的应对策略 二、建筑业总分包差额征税业务的财税处理 三、如何合理的划分成本对象才能减少稽查风险？ 四、为什么公共设施配套的权属是税务检查的重点 第五节：销售与出租环节的的税务风险 一、销售环节的业财融合税收政策精讲 1、房地产企业收入与成本的税会差异分析 2、为什么说交楼必须要深度业财融合？为什么交楼时间必须要工程部、销售部财务部三方共同研究确定？ 二、出租环节的业财融合税收政策精讲 1、长租公寓出租的增值税税务风险控制 2、项目公司销售不理想，房地产企业一般会采取什么策略提升净资产与净利润这种提升手段会带来什么样的税务风险？ 三、销售与出租环节的业财融合税收政策精讲 1、融资租赁的业财融合税收政策精讲 ◇ 分红要交个人所得税，借款超过一年要交个人所得税，房地产公司老板怎么样才能从公司拿钱回来？一个让企业合理增加费用，又让老板安心拿钱的双重融资租赁税收筹划分析。 第六节：借壳上市的壳资产的完美退出方案精讲 第七节：土地增值税清算常见的税企争议 一、为什么做土地增值税清算时，必须要把以前多缴的企业所得税退回来？你知道怎么申请退企业所得税吗？ 二、土地成本的分摊方法为什么不能为所欲为？ 三、土地增值税利息不能据实扣除的原因到底在哪里？ |
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