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文章转载自公众号：陌爷地产圈 作者：陌爷  房地产收并购是个系统工程，内部需要各专业线的相互配合，外部需要借助律所、审计等机构。 收并购的核心逻辑还是在于风险的识别与防范，关键在于识别项目或股权的转让动机。 许多刚开始做收并购的投资人员如果不能系统地掌握和了解系列风险，很容易掉到坑里且试错成本极高，甚至关乎职业生涯。 总结一下，收并购项目的主要风险大抵可以分为以下几类： （1）拟转让目标公司或项目公司的合规性风险； （2）目标公司的股权是否存在法律瑕疵； （3）拟收购项目本身的风险； （4）或有债务与潜在风险。 Part.01 主要风险分类 我们再逐一而看与理解： 一、 拟转让目标公司或项目公司的合规性风险 常见的风险形式包括：未足额缴纳出资或原股东的出资形式不符合法律规定等，以及非常规的形式，如股东抽逃出资等。 这一类风险比较容易识别，在常规尽职调查中很容易发现，但是也需要引起足够的重视。 二、 目标公司的股权是否存在法律瑕疵 比如在项目公司股权收购前，需要额外关注项目公司是否存在股权质押、土地抵押、对外担保等情况。 尤其对于政府重大项目，政府对于开发主体资质往往有明确的限制和要求，这时候需要确定转让公司股权的限制性约定。 甚至需要仔细翻阅原公司章程及协议文本，以确定表决权、分红权、委派董事和管理人员的权利等方面的限制。 这一类风险比目标公司的合规性风险更难发现，需要更加详尽的尽职调查，实操层面主要是指受让了项目公司股权，但是对项目公司却没有完整的股东权利。 三、 项目本身的风险 项目本身的风险往往比较显性，投资人员需要结合工程、设计、前期等的专业意见。 1.土地使用权风险：出让金是否支付、土地出让合同中有无股转限制、土地使用权权属是否清晰等。 2.规划风险：规划有无调整，是否需要重新申报等，以及需要政府审批的各类证照是否已批等。 3.项目建设中各类合同的风险：尤其是在建项目，需要关注是否有合同违约或纠纷，是否有因建设工程进度监管不严给予施工单位的惩处。 4.是否存在明显的工程质量问题。 5.政府违约风险或政治风险：例如政府对房地产项目涉及的大市政问题一直未解决，导致项目交房后排水的严重问题。 这一类问题的发现关键在于全面的梳理，只要能够及时发现一般不会对项目推进产生重大影响，但同时要求一线投资人员协调工程、设计、前期等部门。 四、 或有债务与潜在风险 项目公司的资产负债表并未反映或者无法反映已经发生的债务或者潜在的债务。 这其中，或有债务是股权收购中的最大陷阱，包括担保之债、未决诉讼或者潜在的诉讼、行政罚款，以及是否存在建筑施工款拖欠、税费负担等。 这一类风险的发现往往在前期会比较难，转让方处于自身利益的角度出发，也不会主动披露相关风险，会给受让方带来很大的损失。 对于这一类风险的防范措施主要是通过协议及合同约束，将或有债务、潜在风险与转让对价及支付节奏挂钩。 Part.02 如何防范 无论对于比较容易发现的还是隐形难以发现的风险，都需要首先通过尽职调查的方式充分披露，然后将不同风险归类，通过不同的方式予以规避。 在实操层面，绝大多数的风险管理都是通过合同的方式来落实。 因此，股权转让或项目转让的协议应尽量完善，把所有潜在风险、或有债务、诉讼风险等各种因素考虑进去尤其需要关注以下几点： （1）保证与陈述条款：对公司的经营、债权债务等尽调所涉及的各项在交割日前的情况进行保证； （2）过渡期条款：对签署合同后至交割期间的限制性事项进行约定； （3）债权债务处理条款：包括债权债务重组，某些可由转让方直接承担的债务，约定由转让方直接承担；不能由转让方直接承担的，可约定由转让方、债权人与标的公司签署债权重组协议，将标的公司债务转给转让方。 投资人员需要在系统地了解相关风险的基础上，在实操中不断总结经验，才能够对不同复杂程度的项目处理得得心应手。 |
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