房地产案件事关群众切身利益,应当依法惩治各类违法行为。针对房地产领域案件常见违法行为,本文约请地方执法人员总结现场检查方法与技巧,归纳常见违法行为查处依据,供系统同仁参考。 第一步是事前联络。与住建部门开展联合检查时,住建部门一般会事先联系检查对象。开发商的关注点会在住建部门的检查事项上,因此事先联络对市场监管部门违法行为的查处并不会带来“打草惊蛇”的后果。但随着案件查办的日益增多,开发商对市场监管部门可能检查的重点逐渐熟悉。因此,必要时可采取不打招呼方式直接赴现场检查。如果是举报类线索核查,一般不能提前联系,避免证据被提前销毁。 第二步是确定地点。房地产领域检查时一般针对售楼中心进行检查。而开发商营业执照登记地址与项目地址和售楼中心地址不尽相同。宣传的内容一般都在售楼中心有所展现,故售楼中心应是检查重点。要确认开发商售楼中心数量。如有多个,必要时可同步开展检查。除售楼中心以外,还应进行网络巡查。 第三步是实施检查。在检查前,应当根据执法“三项制度”的要求,全程打开执法记录仪。在进入售楼中心前,应提前对售楼中心展示的楼盘名称、门牌号等进行拍照,以确认检查对象。对售楼中心外部宣传标语、桁架广告等内容也可提前拍照记录。进入售楼中心后,要亮明执法证件。检查时,实施检查并拍照固证。遇到规划真实性等问题,可提前通过电话初步确定是否属实。在完成所有必要的检查后,可要求售楼中心负责人接受现场询问。 在进行检查时,需要根据房地产领域宣传特征,要求售楼中心现场提供所有宣传途径及资料。重点检查以下方面: 一是宣传单页、折页、杂志。一般摆放在售楼中心进门处架子上,也可能是销售人员现场发放。常见问题有:以项目到某一位置的时间代表距离;宣传学区等就学承诺内容;使用绝对化用语;宣传虚假的内容;标注最终解释权归本公司所有;未标示预售许可证号;未标示代理公司名称;含投资回报承诺的内容;引用数据未标明出处;规划或在建项目未标注项目状态等。 二是沙盘模型。一般在售楼中心中央位置放置楼盘项目的模型。常见问题有:模型与实际交付的房屋明显不一致;模型顶部摆放“售罄”牌子但实际仍有房可售等。 三是区位图。一般悬挂在售楼中心墙上。区位图中常见问题在于标示的规划内容与实际不符;项目位置与周边配套的比例关系不准确等。 四是展板、宣传板。一般在售楼中心通过摆放或者悬挂方式展示。宣传内容中常见问题与宣传单页等大同小异。 五是现场宣传音视频。有些通过售楼中心悬挂的显示屏或者广播进行宣传。常见问题为虚假宣传。 六是价格公示表。一般在进门处公示区域内有营业执照、预售证等,价格公示也在其中。价格公示需公示每一套房屋的价格,一般通过纸质方式公示。常见问题是未按规定明码标价。 七是格式合同。商品房销售合同等一般都是由省局备案的格式合同,一般情况不存在问题。但也可对其他格式合同进行检查,确认是否存在霸王条款等违法行为。 八是有奖销售。一般售楼中心在销售期间会举行抽奖活动。常见问题有:抽奖式的促销活动最高奖金额超过五万元;中奖种类、数量、兑现方式等信息不明确,影响兑奖;虚假的有奖销售。 第一步,提取相关证据。 关于直接证据。对于检查中发现涉嫌违法的,要现场固定证据。对宣传单页、折页、杂志等载体,直接提取物证;对格式合同提取复印件;对价格公示牌复印相关纸质文本;对沙盘模型、区位图、展板、宣传板、桁架广告等内容都需通过拍照方式固定内容。 关于其他证据。现场提取当事人营业执照复印件、预售证、现场接待人员身份证复印件、销售代理合同复印件、代理销售公司营业执照复印件及备案登记证复印件、有关宣传内容委托设计制作印制合同复印件、相关费用支付凭证与发票复印件、宣传单页交货数量确认单等证据。 以上取证过程中要确保执法记录仪全程录音录像,并及时将视频刻录至光盘作证据。对相关宣传介质内容,现场应该尽可能获取设计底图,并将底图打印后作为证据留存。 第二步,制作现场文书。 检查现场应做好分工,专人负责与当事人负责人交谈并进行执法教育,其他人员做好现场文书制作等工作。一是现场笔录。可通过移动执法箱以电子版方式制作现场笔录。二是照片确认单。通过微信等工具,将手机里的照片通过文件传输方式传送至电脑端。在电脑端脑现场制作照片确认单。三是法律文书送达地址确认书。要现场交由当事人确认送达地址信息,避免后续可能存在的送达困难。四是询问通知书。通知当事人在指定时间、地点接收询问,并提供有关材料。五是责令停止发布广告通知书或责令改正通知书。责令当事人停止发布广告,限期改正违法行为。 此外,应当在现场向当事人提供空白授权委托书。告知当事人如在法定代表人无法接受调查的情况下,通过法定代表人签字并在企业盖章后可授权其他人员全权接受调查。实际受委托人一般为熟悉情况的现场接待检查人员。 第三步,有关人员确认。 所有现场制作的文书以及提取的证据材料都需要现场接待人签字确认。一般售楼中心无公司公章,可暂时由现场接待人按手印确认,在时候调查过程中要求盖章补正。 第四步,违法资料处置。 对于现场多余的宣传单页等宣传资料,可按照《广告法》进行扣押,也可由当事人当场销毁。其他违法情形,由当事人采取合适方式及时整改。当事人在整改后及时提交含整改照片与内容的整改报告。该报告可作为对当事人作出从轻或者减轻处罚的证据之一。 第五步,灵活开展询问。 在现场检查结束后,可根据当事人配合情况以及违法行为涉及的人员情况,决定是否现场制作询问。必要时可当场对相关人员进行询问,固定事实,串联证据,并提取被询问人身份证明材料。 ▼
(本文作者系浙江省海宁市市场监管局 张叶伟 原文刊载于《市场监督管理》半月刊2020年第14期) |
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