雅居乐：核心业绩指标逆市强劲增长 权威投行纷纷“点赞”

2020年上半年，虽然遭遇疫情“黑天鹅”冲击，一贯以稳健著称的雅居乐却再次交出了一份全线飘红的成绩单。

财报显示，2020年上半年，雅居乐实现营业收入335.27亿元，同比增长23.7%；实现毛利115.2亿元，同比增长40.2%；实现核心净利润65.18亿元，同比增长35.6%。此外，整体毛利率为34.4%，同比上升4.1个百分点；核心净利润率为19.4%，同比上涨1.7个百分点。

中报发布后，野村、高盛、美银美林、中金等多家权威投行纷纷上调雅居乐股票评级及目标价。中金公司24日发布研报称，雅居乐上半年盈利增长与财务状况全面改善，超出市场预期。此外，中金分别上调2020和2021年盈利预测3%和6%至70亿元和79亿元，同时维持跑赢行业评级，上调目标价10%至12.07港元。

销售盈利全面改善 财务更加稳健

疫情面前，雅居乐灵活采取“线上+线下”多元化销售策略，二季度迅速扭转局势，上半年累计实现预售金额551亿元，完成全年目标的46%，超过其他大多数同行。

基于46%的全年目标完成率，雅居乐集团董事局主席兼总裁陈卓林明确表示，下半年将加大销售力度，并有信心完成全年销售目标。

营收的方面表现同样十分出色。根据雅居乐财报，今年上半年，作为业绩主力的地产业务贡献了87%的收入，在销售总面积与确认销售均价双双提高带动下，期内共实现确认销售金额293.1亿元，同比增长18.7%。

“有地产主业作‘定海神针’，加上非房业务贡献占比同比增加3.6个百分点，雅居乐上半年收入同比增加了64亿元。”雅居乐集团副总裁潘智勇在业绩发布会上表示。

此外，毛利率水平也明显改善。中报显示，截至2020年6月底，雅居乐毛利率较2019年同期上升4.1个百分点至34.1%。毛利率上升的主要原因在于上半年毛利率较高项目的占比增加，尤其是单位土地成本较低的项目所占百份比增加。

潘智勇坦言，2019年海南地区项目的结算收入占比不足10%，2020年年上半年海南项目结算收入占比提升，所以整体毛利率也随之上涨。

于雅居乐而言，海南仍承担着战略“粮仓”的作用。陈卓林表示，海南项目无论是毛利还是营业额都是雅居乐的“金蛋”。目前雅居乐在海南仍有1000多亿元货值，这是公司未来五到六年的重要收入来源。

雅居乐的财务情况也更加稳健。截至今年6月30日，雅居乐净负债率较2019年末下降9.5个百分点至73.3%，低于多数同行；借贷成本较2019年下降0.32个百分点至6.78%。总借款为989亿元，一年内到期的债务规模为403亿元；同期，其现金及银行存款总额约为464.07亿元，现金短债比约为1.2。此外，尚有830亿元未使用的授信额度。

目前，雅居乐的评级依然保持行业较好水平，穆迪、标普分别给出了Ba2、BB的评级，包括中诚信、联合信用评级、东方金诚在内的国内评级机构均保持了最高的“AAA”评级。

理性布局土储 坚持“不乱拿地”

虽然上半年土地市场明显升温，但雅居乐在土地市场上表现得依然十分审慎。雅居乐集团副总裁兼地产集团总裁王海洋表示：“受疫情影响，上半年各地区供地较少，而且有些地方的市场过热，雅居乐始终坚持理性拿地，所以新获取土地规模较去年同期有所下降。”

业绩会上，陈卓林重申坚持“不能乱拿地”的策略，并表示，“要留一定资金用于收购合并，要布排产业勾地等多种方式。如果没有好地好项目，这部分资金可以留到2021年。拿错地是件很痛苦的事。”

据财报数据，上半年雅居乐新购入优质项目共20个，预计总建筑面积为375万平方米，新增总货值约604亿元，应付地价为104亿，获取项目平均土地成本为3007元/平方米，综合地价房价比例为25%。

除了招拍挂，雅居乐还通过产业小镇、合作收购等多元化方式拿地。在上半年的新增土储中，招拍挂、产业小镇、合作或并购等方式获地比例分别为44.2%、40.9%、14.9%。

截至今年6月底，雅居乐共布局81个城市，总土地储备面积达5303万平方米。“如果按照当前的市场价审慎测算，整体货值已达到8000亿元，土地的综合地价房价比例为23.5%。”王海洋介绍。

雅居乐拿地眼光和策略还充分体现在聚焦优势地区。半年报显示，雅居乐在粤港澳大湾区共有54个项目，土储面积达1311万平方米，占总土储24.7%，足够4-5年发展。雅居乐另一个重点深耕的长三角区域，总土储达708万平方米，占比总量的13.3%，储备货值近1100亿。

“下半年各地供地节奏会加快，上半年恰谈的合作项目也会在下半年逐步落地，希望能完成年初拿地目标，”王海洋续称，“但必须达到雅居乐投资标准才会拿。”

多元化战略打造跨周期能力

“不把鸡蛋放在同个篮子”的战略思维，在雅居乐上半年报里再次得到了体现，也让雅居乐具备了跨越行业周期的能力。

截至2020年6月底，雅居乐多元化业务实现收入42.17亿元，同比增幅达73.6%，占总营收比例12.6%，较去年同期上升3.6个百分点；同时，毛利也同比大幅增长41%至12.31亿元。

这其中，物业服务是关键因素。报告期内，雅生活营业收入和毛利同比双双大增，其中收入超40亿元，同比增79%；毛利12.75亿元，同比增54%。

上半年，雅生活在完成收购中民物业之后，规模实现了跨越增长，行业地位和影响力大幅提升。期末在管面积及合约面积（不含咨询顾问面积）分别为353.4百万平方米及491.3百万平方米。若计入参股公司及咨询顾问面积，在管面积已超5.48亿平方米，合约面积超6.87亿平方米。

环保业务同样表现突出，上半年营业额同比增长68.5%至7.99亿元。截至6月30日，环保业务已获取45个项目，其中33个危险废物处理项目，5个生活垃圾焚烧发电项目，3个综合工业园区项目及4个水务处理项目。

今年6月下旬，聚焦绿色生态景观服务和智慧装饰家居服务的雅城集团成为雅居乐计划分拆上市的另一个板块。截至2019年12月底，雅城已在全国27个省份中119个城市布局项目。

此外，雅居乐还于今年6月成立了城市更新集团。据雅居乐集团副总裁兼城更集团联席董事长潘智勇介绍，雅居乐城市更新业务已建立近200人的专业队伍，洽谈中的项目已超过100个，目前已签订合作协议的项目有13个，已锁定土地储备建面超700万平方米，货值约2400亿，其中超过80%在大湾区。

“目前雅居乐的多元化业务已开花结果，并领先行业。下一步，我们先要把业绩做好，在确保营业额和利润的基础上做其他计划。”陈卓林说。