 “活下去”是房企老大哥万科喊出来的，虽然有夸张的成分，但从这句话中不难看出房地产行业，确实面临前所未有的“难题”——行业规模见顶了。 换句话说，整个房地产市场已经过了量价齐增的时期，进入了存量竞争阶段。 行业环境的变化，也带来了新的机会，比如佳兆业(HK:01638)。过去的增量市场下，房企凭借高周转快速做大规模,但如今这一策略玩不转了。 凭借在一二线囤积的大量低成本旧改土地，不但保障了佳兆业在未来有足够的存货去做大规模，低成本的土储持续释放，更让公司未来的盈利能力有望持续攀升。 从佳兆业披露的上半年经营数据看，佳兆业实现营业收入222.96亿元，同比增长10.9%；实现股东应占溢利35亿，同比增长26%，毛利率为33.8%，增长了0.4个百分点。与此同时，公司的净负债率也较2019年末下降14个百分点。 亮眼业绩的背后，正是得益于公司旧改项目。简单来说，旧改项目不但提供了大量的低成本土地，且通过控制负债规模的方式，让公司财务费用得到了优化。 随着房地产市场进入存量时代，旧改模式的优势得到进一步凸显，佳兆业弯道超车的机会来了。 / 01 / 得益于旧改模式红利， 佳兆业盈利水平持续提升 8月27日，佳兆业发布半年报，从中能读出两个“稳”字。 第一个是收入稳步增长。今年上半年，佳兆业实现营业收入222.96亿元，同比增长10.9%；这其中，来自粤港澳大湾区的销售贡献近60%。 从销售数据看，佳兆业集团的合约销售为360.32亿元，同比增长3.9%，位列行业27名。其中，一二线重点城市销售占比为90%，为克尔瑞深圳权益销售金额排名民企第一。 不仅如此，佳兆业的稳步增长还在于其韧性，表现在疫情影响后的销售迅速恢复。五月起，佳兆业连续实现合同销售金额同比增长，七月单月录得95.35亿元，同比大幅增长78.29%。 考虑到佳兆业的整体可售资源约1200亿元，可售面积约660万平方米，公司完成全年1000亿元的销售目标并不太难。 第二个“稳”是盈利能力稳步提升。今年上半年，佳兆业的股东应占溢利35亿，同比增长26%，毛利率为33.8%，增长了0.4个百分点。 33.8%的毛利率是什么水平？要知道，2019年房企龙头万科、碧桂园、恒大的毛利率也分别只有27.2%、26.06%和27.84%。换句话说，佳兆业依然保持着房地产行业领先的盈利能力。 盈利能力持续的背后，离不开佳兆业独特的旧改模式。 众所周知，房地产的商业模式很简单，就是买地卖地。由于不同的拿地方式，成本也不一样。而旧改模式对业最大的吸引力在于成本低，能给企业提供广阔的利润空间。 截至2019年末，佳兆业已纳入土地储备的730万平米旧改项目货值约1976亿元，平均土地成本（未计算回迁房成本）2998元/平米。与此形成鲜明对比的是，2019年万科拿地的均价为6252元/平方米。 财报显示，旧改已经成为佳兆业集团在土地资源稀缺的一线城市获取项目的重要方式。按今年上半年新增土地的权益金额计算，通过旧改供应的土地占集团整体土地供应的约23.9%。 随着旧改模式日益成熟，佳兆业盈利能力还将不断优化。 / 02 / 降负债效果显现，财务结构进一步优化 旧改模式的优点是成本低廉，缺点是占用资金时间比较长，一般需要五年左右，相较于快周转房企对于资金需求量比较大，必然造成负债率较高。 但是，从半年报以及过去几年的数据看，佳兆业的净负债率持续下降。截至6月30日，佳兆业的净负债率为130%，较2019年末下降14个百分点。同期，公司拥有的储备现金约405亿元，同比增长35%，较上年年末增长9%。现金短债比也从上年末的1.1倍提升到1.2倍。 究其原因，公司通过提升长债短债比，优化负债期限结构，降低融资成本等资本方式，不断优化财务结构。 在有息负债结构方面，公司通过提升长债短债比，优化负债期限结构。2020年上半年，未来到期债务中，1年内到期的占26%，约316亿元；长期到期的债务集中在5年以内，占比71%，约867亿元。5年以上的到期债务占比3%。长债短债比为2.85，较2019年的2.67上升了0.18。 此外，公司也在积极拓展境内外融资渠道，使融资成本不断下降。 在境内，2020年上半年公司发行了12亿元的ABS。在境外，1月公司先后发行5亿美元和3亿美元的优先票据，且两笔票据均为2025年到期，延长了整体债务的还款期。2月和7月也分别发行了4亿美元和3亿美元的优先票据。 与此同时，基于公司良好的运营情况及稳健的财务基础，公司也获得了境内外权威评级机构的认可。其中，穆迪、标普和惠誉均给予公司较高评级，展望“稳定”；中诚信国际及联合信用给予公司AA+评级。 也正因为如此，2020年6月公司平均融资成本为8.8%，其中境内融资成本为7.8%，较上年末下降20个BP；境外上半年新增借款的综合成本较去年新增借款的综合成本下降290个BP。 拉长周期看，佳兆业的净负债率降至100%以内，也并不是一件难事。 / 03 / 行业进入存量时代， 旧改之王有望弯道超车 目前市场对房企有一个担忧：当全年销售面积和销售金额规模都到了“天花板”，房地产公司未来的增长也将放缓。 从事实看，似乎确实如此。2017—2019年，房地产行业销售规模较为平稳，分别为16.94亿平方、17.17亿平方、17.16亿平方。 房地产从增量市场到存量市场，意味着新房增长空间不断缩小，并在一定阶段后逐步维持一定水平。 存量的房屋将成为房企的主战场，不同阶段建设完成的存量房屋均面临一定的更新改造需求，或需外观翻新，或整体急需拆除重建，这都为企业在房地产行业的可持续发展提供新的路径和方向。换句话说，城市更新、三旧改造将成为房地产行业发展的主要方向。 在这个过程中，作为旧改之王的的佳兆业则迎来了弯道超车机会。 一方面，佳兆业拥有大量的旧改土地储备。截至目前，公司旧改储备项目占地面积达4200万平方米，预期货值约2.6万亿元，且99%都位于大湾区。其中，深圳旧改占地面积占比27%，有112个项目；广州占比36%，中山占比22%。 今年上半年，公司又新拓展项目20个，旧改项目总数达167个。 另一方面，佳兆业在旧改领域积累了相当丰富的经验，这也一定程度上为其构建了相当深厚的护城河。 简单来说，旧改模式与招拍挂拿地建设销售有明显差异。旧村改造为例，项目周期需要经过与村集体或政府平台公司签约，争取村民同意完成拆迁、补偿，拆迁完成后进入土地整备，然后取得土地证，最后再进入正常的开发销售阶段。 在这个过程中，涉及的拆迁补偿、各地政策，都一定程度上增加了项目的难度。 与其他地产公司相比，佳兆业集团拥有专业的城市更新团队。2015年成立“佳兆业城市更新集团”，形成了一套包括规划设计、商务谈判、合作模式、拆迁回迁、开发建设和运营服务等方面的成熟运作模式。 除了旧改模式外，区位优势也是影响佳兆业价值不得不提的重要因素。 今年，恰逢深圳特区迎来40周年。过去40年，深圳特区的变化我们有目共睹，而这些变化也成为推动佳兆业发展的重要动力。在未来，深圳特区也是中国最具发展潜力的地区。 这也成为佳兆业最大的优势。众所周知，粤港澳大湾区始终是公司战略布局的重要区域。目前大湾区占总土储备面积的52%，货值近4000亿，其中深圳、广州两大核心城市占总土储货值约50%。 从这个角度上说，随着行业进入存量竞争阶段，手握旧改模式和区位优势，佳兆业提升市占率的故事大概率会发生。 |
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