中报系列 | ​世茂房地产许世坛：要比同规模房企增速快

8月27日，今年并购表现抢眼的世茂房地产发布中期业绩，世茂集团董事局副主席、总裁许世坛表示，今年三季度公司还将与TOP10房企展开合作。

大量的并购之后，公司内部也确定了一条红线：并购和拿地的总金额不能超过销售回款的50%。“财务会监督我，也会鼓励我，老板我们可以买，明年再付钱。”现在世茂更关注的，就是控制风险。

上半年世茂房地产实现签约金额1003.4亿元，增速达39%，增速领跑TOP20房企。新增建筑面积1412万平方米，新增拿地788亿元，分别同比增长82.7%和70.9%，其新增土储总价的60%是用于并购获取项目，上半年通过并购获得的土地建面达900万平米，货值达1800亿元。

截至期末，世茂持有现金522.34亿元，现金短债比1.63，其净负债率为56.82%，近8年来世茂的净负债率均保持在60%以下的水平，平均借贷成本较2018年末下降了0.2个百分点至5.6%，优秀的融资能力是世茂并购的有力后盾。

我认为，今年上半年，世茂是TOP20房企中投资相对比较积极的房企之一，特别是通过并购大幅度地增加了土地储备。同时，世茂的财务指标表现非常突出，融资能力和融资成本都在行业里位居前列，抗风险能力较强。

今年正值世茂三十周年庆，这份中期业绩，也是许世坛交出的一份满意答卷。博观约取，厚积薄发，经过前几年的积累，世茂也进入了业绩爆发的阶段。

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销售：增速位居TOP20房企前列

2019年上半年世茂房地产实现全口径签约额1003.39亿元，合约销售面积555.97万平方米，分别同比增长38.7%和23.3%，销售金额增速大大超过TOP20房企12.4%的平均增速。

上半年，世茂房地产完成全年2100亿销售目标的47.8%，超过TOP20房企46.4%的平均目标完成率。

上半年销售增长较快，主要是因为世茂的可售货值比较充裕，上半年可售资源面积约为1222万平米，已达到去年全年的74.3%。

预计世茂全年可售资源约2229万平米、货值超4000亿元，去化率达到52.5%就能实现2100亿元的销售目标。

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投资：全年目标新增货值超4000亿元

2019年上半年世茂房地产拿地非常积极，新增60幅地块，建筑面积1412万平方米，同比增长82.7%，面积达2018年全年的87.4%；拿地总价788亿元，同比增长70.9%；拿地销售金额比0.79，远高于TOP20房企0.39的均值。

在市场融资环境收紧的情况下，世茂利用其丰富的资金及良好的融资能力逆势拿地，计划全年新增货值超过4000亿元，上半年已新增2500亿元，下半年还将较为积极的投资态势。

上半年世茂继续加大合作力度，新增权益建筑面积857万平方米，权益建面占比约61%，权益金额占比约63%。

从历年的新增拿地的权益建面来看，权益比呈现下降的趋势，体现出世茂加大与其他企业的合作，实现规模扩张，重回前十的渴望。

值得注意的是，2019年上半年世茂在二级市场上表现活跃，其新增土储总价的60%是用于并购获取项目。上半年通过并购获得的土地建面达900万平米，货值达1800亿元，拿下了泰禾集团、万通地产以及粤泰股份等多个企业的部分项目股权。

并购也使世茂在2019年上半年新增土地成本较低，仅5581元/平方米，同比下降6%。

截至2019年上半年世茂总土地储备达6407万平米，较期初增长16%，权益占比约为63.6%，涵盖301个项目，分布于全国101个城市。总土储货值超过10500亿，其中长三角、粤港澳大湾区以及福建地区分别为2850亿元、2600亿元和2200亿元，华北区域1730亿。长三角及大湾区土储货值较同比上升600亿元及以上，上升幅度较大。

03

偿债：财务稳健，融资能力表现优秀

2019年上半年，世茂销售回款率同比提升5个百分点至81%，持有现金较期初增长5.4%至522.34亿元，现金短债比1.63，长短债比2.60，分别较期初增长31.87%和9.46%。

一方面其现金能够负债全部短债，另一方面其债务结构较为合理，债务结构持续优化，其现金短债比及长短债比均高于TOP20房企。

2019年上半年，世茂的融资活动颇多，获得了20亿美金债额度，利率分别为6.125%、5.6%；又通过境外财团贷款借入15亿港元的资金。

此外世茂股份上半年合计发行了35亿元的公司债，以及10亿元的超短融资券。与此同时，于5月底，世茂建设还成功获批了132亿公司债券。

在多元化的融资下，平均借贷成本较2018年末下降了0.2个百分点至5.6%，而TOP20房企2018年为6.24%，世茂融资成本处于行业比较低的水平。

世茂净负债率为59.6%，近8年来世茂的净负债率均保持在60%以下的水平。

截至2019年6月30日，世茂自持酒店已开业22家，客房数量近7000间。此外，酒店轻资产管理品牌世茂喜达，2019年新增签约17家世茂自主品牌酒店项目，目前世茂喜达旗下酒店有78家，已有11家投入运营，67家处于筹备开业阶段。

2019下半年，世茂喜达将继续拓展境内外运营版图，持续扩大影响力。随着酒店的发展以及扩张，计划在未来三年对酒店进行分拆上市。

 

物业管理方面，世茂也是计划2021年分拆上市，目前物业管理面积已经超过了1亿平米，管理层表示希望2021年可以超过3亿平方米。

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