上市十年，解码融创核心竞争力

变与不变

文：大侦探

来源：丽尔摩斯

“今年是我们最从容的一年。”

几天前的半年报发布会上，孙宏斌说出这句话时，融创的状态早已成功完成了一次无缝转换。

根据半年报，融创上半年营业收入773.4亿，同比增长0.7%；核心净利润130.4亿元，同比增长3%；公司拥有人应占溢利109.6亿元，同比增长约6.5%；公司拥有人应占净利润率14.2%，同比上升80个基点。

疫情之下，融创的多项核心指标依然在持续增长。在黑天鹅满天飞的2020年，要保持“从容”并不容易，但对于实力型选手来说，越是这样的时刻反而会越“从容”。

2018年，融创一改之前多年跳跃式前进的风格，开始致力于均衡、高质量增长；2019年又进一步提出降低杠杆，强调综合竞争力。到了2020年，融创的风格进一步明确，上半年融创拿地同比大降64%，净负债率同比大幅下降23%！此外，融资成本显著下降1.9个百分点。

一个更加稳健、更加均衡的融创，已经迭代了那个追风少年般的融创。这个转变过程，就像一个天赋极佳、充满躁动能量的少年，在几经突破、历练之后，正在变成一个更有内涵、更稳定深沉的高手。

融创中国董事会主席兼执行董事 孙宏斌

如果要选出中国最有故事的公司，融创一定位列前茅。且不说孙宏斌之前的传奇经历，仅仅以下数据，就足以让人感到震撼：从2010年上市至2019年，10年间融创合同销售额增长77倍，营业收入增长35倍，核心净利润增长17倍！2010年至2020年6月底，融创土储货值增长33倍，净资产增长27倍！

10年间，融创不仅彻底改变了自己，也改变了行业格局——它从一家排名30开外的区域公司、行业“黑马”，变成了龙头公司，如今稳坐规模5000亿 的头部俱乐部，成为第一阵营中最有故事的公司之一。

此前，融创速度以及背后的眼光、魄力、决心，一直是行业热点话题。但是，2020年融创非常彻底地完成了对自己的扬弃，速度已经不再是目标，而更稳健、更优秀才是目标。

但更值得关注的是，风格转变的背后，融创那些从来没有改变的东西——惊人的执行力、精准把控行业节奏的周期力，持续扩容的发展力，以及不断进阶的产品力。这四股力量也是融创的核心竞争力，融创10年77倍增长的密码，就藏在这四种力量之中；未来融创不断超越自我、持续迭代，这四股力量也是最重要的推动力。

1

执行力

融创的执行力有多强？

2019年融创明确提出要降杠杆，2020年中报融创净负债率应声大幅下降23个百分点。

今年以来，融创通过提升银行类融资占比、把握公开市场债券融资机会、提前偿还高成本信托来优化融资结构，同时实施严格的分类红线管理等举措，2020年上半年，集团新增融资成本显著下降1.9个百分点。

在公开市场方面，上半年融创在境内发行了2 2年期债券，利率仅4.78%，较去年可比债券二级市场收益利率下降约2%。融创在境外债券市场发债期限得到延长的同时，融资利率亦整体下降约1.5%。

近期市场传言，相关监管部门将出台新规控制房地产企业有息债务增长，并设置“三道红线”。但融创从去年开始主动控制杠杆水平、降低融资成本，并且以极大的执行力落实目标。根据半年报，2020年上半年融创有息负债总额稳步下降，截至报告期末，集团账面现金达1209亿，流动性充裕。

这些只是融创执行力的一个方面。回顾上市10年的成绩，孙宏斌表示“我们对自己的成绩很满意”。从2010年的71亿销售额到2019年的5562亿，融创10年间的复合增长率高达50%以上！

这个数字，放眼行业也是前列。而保障融创这种高速增长的，依然是融创强大的执行力。

2

周期力

上市10年融创之所以能够获得77倍的增长，有一个原因是它几乎精准踩对了每一个行业周期。

半年报数据显示，截至业绩公告日，融创拥有确权土储总货值超3万亿元，总面积超2.5亿平方米，货值约80%位于高能级的一二线城市，但平均土地成本仅为4312元/平方米！

成本合理、高能级土地储备的背后，是融创对行业周期的精准判断。“我们对市场的判断一直是对的。”孙宏斌说。地产是一个周期性十分明显的行业，只有能够把握周期的才能获得巨大的成长空间，而判断失误则会遭遇淘汰赛。

2013年时，融创加大了在一线城市的布局。2014年1月8日，孙宏斌在某会议上表示将持续看好一线城市房地产市场发展。等到2014年三四月份的时候，孙宏斌的观点已经悄悄变成了，“大家都想往一线城市转，但地已经贵了。”也正是从2014年开始，融创开始用较低成本获取了一二线城市大量优质土地。

“地不能买贵了”。这是孙宏斌经常说的一句话，看上去融创这10年一路狂奔，其实底线和目标一直都很清晰。

2020年以来，土地价格依然在不断攀升高位，但孙宏斌对此保持警惕，“现在是土地风险最大的时候”。2020年融创拿地同比大幅下降64%，只以合理价格补充适量土地储备。

但高达2.5亿平方米的优质土地储备，也足以支撑融创未来几年的发展。这2.5亿平方米土地储备中，融创权益土地储备达到1.58亿平方米。从权益土地储备的城市分布来看，重庆、青岛、武汉是融创中国的前3大重仓城市，权益土储分别达到1282.40万平方米、1000.57万平方米和837.89万平方米。权益土地储备规模排名4-10位的城市分别为天津、成都、济南、西安、郑州、杭州、昆明。

从这张表可以看出，融创的土地储备主要在经济前景向好的省会城市，即便楼市周期来临，这些经济活跃的地区也是房地产风险最小的区域。

在穿越周期的安全系数上，融创早已经给自己挖好了护城河！

3

发展力

从2018年开始，融创在战略转型上，它却在加快脚步。

2019年初，融创升级集团战略为“中国家庭美好生活整合服务商”，开启复合型企业集团的新篇章。围绕这一逻辑，融创基于地产主业做出延展，搭建了物业、文旅、会展、文化等多个业务板块。

从目前来看，融创的“地产 ”业务正迎来一轮新的收获期。

日期，融创旗下融创服务控股有限公司（下称“融创服务”），已经启动上市程序。数据显示，融创服务在2019年的整体增长率为104.5%，在大型物业服务企业中排名第一，是2019年中国增长最快的大型物业管理服务商。截至2020年5月31日，在管建筑面积达1.01亿平方米，2017年底至2020年5月底的年复合增长率为95.2%，其中86.2%位于一二线城市。

融创文旅正在迎来一轮的发展——作为全国最大的文旅供应商、运营商之一，截至2020年7月，融创文旅已布局12座文旅城、4个旅游度假区、25个文旅小镇，其中涵盖49个乐园、48个商业及近150家高端酒店，为人们提供了多元的文旅消费场景及高质量的消费体验。

融创文化则已参与投资《解放了》、《刺杀小说家》、《全职高手之巅峰荣耀》、《我和我的祖国》、《利刃出鞘》等多部院线电影，以及布局动漫产业，并且对优质内容IP进行线上线下全产业链开发，市场期望值颇高。

环球融创会展文旅集团是目前全国最大的会展类项目持有及运营商，在全国范围内持有及管理的会议、展览中心逾200万平方米，每年主承办各类展会议活动超1200场，接待参展参会人数超200万人次。融创医疗康养则携手顶级医养伙伴，面对万亿级市场，打造国际级医疗康养标杆，产业集群迅速形成，

随着这一系列非地产业务的全面开花，融创已经站上了一个新的起点。

4

产品力

对于任何一家公司来说，产品是公司存在的基础，也是竞争力的本源。

对于大多数公司来说，量与质都是一对矛盾，发展速度太快品质就很难提升。但是融创却能化解这个矛盾，在高速增长的同时，它的产品力也在快速进阶。

那么，它是怎么做到的呢？

10年前，孙宏斌就有一个判断，“好房子才值钱”。因此，融创在产品路线上并非走大众路线，而是偏向精品开发路线。为此，融创团队早期在不断学习业界优秀产品，博采众长并且最终自成一家。因此，尽管融创高速发展，却十分重视产品，这10年它的产品力肉眼可见地在不断上升。

融创产品力的发展经过前期的积累，中期的升级，到今天已成功打造多条具备行业影响力的产品线，成为业内标杆。

融创苏州桃花源 实景图

目前，融创的住宅产品拥有现代谱系、中式谱系两个典型产品序列，旗下包括壹号院系、桃花源系、府系等经典之作。2018年，融创正式发布了中式产品谱系，并发布了融创的中式产品营造“三观”：自然观、文化观、时代观，深受市场认可。

去年克而瑞研究中心发布《2019年中国房企产品力排行榜TOP100》榜单，融创中国凭借行业领先的产品品质和综合全面的产品实力获得第一名。其旗下的“上海桃花源”、壹号院系及府系分别荣获2019年“中国住宅十大作品”“顶级豪宅产品系TOP10”“轻奢精品产品系TOP10”三个大奖。

融创中式产品新IP：长乐雅颂 实景图

融创坚持“高端精品”的产品战略定位，坚持“至臻·致远”的品牌理念，让精益求精的高品质成为产品基因，对居民生活方式与价值实现连接延伸，最终成为业绩释放的核心推动力。

“融创一直以满足中国家庭的美好生活需求为己任，以高品质的“新供给”促进“新消费”，以产城双核驱动的城市共建模式，集合更多产业力量、更多产业链资源，深耕城市，与城市共同发展。”孙宏斌说。

— End —