“三道红线”掐住了房企咽喉？地产采购，你的高光时刻到了！

历史，总是惊人的相似！

 

房地产行业“三道红线”融资政策引发了行业的激烈讨论！

中国的房地产本来就是由政策主导，不用现在被掐住“咽喉”才回过神。作为特色社会主义国家，如果没有1998年的房改，没有2002年5月份允许土地招拍挂以及2004年全面土地招拍挂制度，哪有今天的房地产遍地开花？

 

如果不是房改政策，如何成就这么多富豪。但这些富豪们却是不断的忘本。

 

早在10年前，温总理近乎于卑微的喊话房地产商，身体上要流淌道德的血液，然而又有多少开发商听进心中？

 

开发商享受着政策的红利赚的盆满钵满，而最后的锅却让政府给背了，这本身就是不道德的。

 

2010年9月26日，国土部与住建部再出重拳，发布《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，禁止土地闲置。

 

为什么会有上述这个政策？

 

就是因为房地产开发商占用社会资源，大量拿地而不开发，通过囤地就可以实现财富增值，典型案例诸如李嘉诚、朱孟依、潘石屹等，资本家的丑陋面目暴露无遗。

 

中国的房地产商为中国的城市化现代化、基础建设做出了重要贡献。但同时享受了20多年的政策红利，实现了大量的财富积累，房地产正进入换挡期。

 

回归至近期的“三道红线”融资管理政策，似乎掐住了房地产企业的融资“咽喉”，但真实情况果真如此吗？

 

政策解读：“三道红线”背后的底层密码

 

2020年8月23日，住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会，核心内容是对重点房地产企业进行资金监测和融资管理。

 

参加此次座谈会的12家房企，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、绿地、保利、中海、华润、华侨城、中梁和阳光城。在此次会议上明确提出了“三道红线”融资新规。

 

“三道红线”是什么？

红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%

红线2：净负债率大于100%

红线3：现金短债比小于1倍

 

对于上述12家房企，将试点在一个月内上交降档方案，不达标者，监管层将对其有息负债规模进行限制。其余房企，将在2021年1月1号执行。

 

此刻“三道红线”并不是要掐住房企的“咽喉”，而是又一次为房企增长指明了方向。寻觅22年来房地产市场化的发展路径，中国的房地产正在经历第四个阶段。

 

第一个阶段：1998年~2004年，市场开放，允许各类经济体进入房地产开发。

第二个阶段：2005年~2010年，市场做大，允许房地产异地发展土地招拍挂。

第三个阶段：2011年~2016年，金融助推，四万亿金融助推房地产飞速发展。

第四个阶段：2017年~至今，市场规范，严厉调控“房住不炒”引导回归居住属性。

 

回顾这四个阶段，我们对于房地产的发展脉络更清晰了。一是房地产的市场蛋糕做大了，2019年达到16万亿，预计2020年也将保持在15万亿；二是享受了4万亿的金融扶持，房地产商完成了野蛮生长阶段的原始资本积累。

 

给了发展空间，给了成长所需的资本，房地产商更要知足了。

 

资源总是有限的。

 

中国还有大量的薄弱产业，比如中国智造2025正在加速推进，资本应该流入到实体制造业，这项政策绝对是正确的，而房地产企业不能再依托政策输血保持高速增长，而应该依托前期22年来的原始积累，开始内生自成长。

 

“三道红线”只是对于房地产企业提出了明确要求。

 

以2019年上半年的财务数据为参考：

触及全部三道红线的房企列为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；

触碰到其中任何二道红线的房企列为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；

触及其中任何“一条线红”的房企列为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过 10% ；

“ 三道红线 ” 均未触碰的房企列为 “ 绿色档 ” ，有息负债规模年增速不得超过 15% 。

 

可以说，这一次政策导向是：

1、不是不让房地产企业发展，而是推进房企增强自我造血能力良性健康发展。

 

2、融资窗口并没有关停，而是对已经触线的房企进行融资增速的严格限制，即+0%、+5%或+10%。

 

3、对于没有触线的房企，保持融资增速的合理增长，即限制在15%以内。

 

前面大篇幅的论述，只为告诉你：

 

读懂政策背后的思考，方能指引我们下一步该怎么做！

 

换挡期：“活下去”对供应链提出更高要求

 

根据国泰君安研究团队的统计显示，按照三道红线划分，处于绿、黄、橙、红的房企分别占比为31%、32%、13%、24%。超六成房企位于绿色及黄色档，四分之一的房企三条标准均不达标。

 

融资收紧将使房企的销售回款端压力骤升，开发商启动“加速销售模式”的可能性增加。

 

最核心的就是加速开工进度，保交付、抢预售。由于融资受阻，现金流面临大考，关键时刻彰显供应链质量的时候到了，采购部门又扮演着重要角色！