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兰陵县城市综合体建设现状 近年来，随着城镇化进程的加快，城市综合体作为推动城市向多极化发展的核心引擎，迅速从一线城市向二三线城市甚至县城蔓延，有力的推动了区域内（县城）的城市化进程。现将兰陵县的城市综合体建设情况报告如下。 一、 该县城市综合体建设情况 所谓城市综合体就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、多业态、高效率的大型建筑体。因其规模宏大、功能齐全，城市综合体也常被称为“城中之城”。同时它具有功能互补、空间紧凑、抗风险能力强等特点，正成为中国房地产乃至商业地产发展的主流开发模式，不断刺激消费，拉动经济增长，助推城市化进程。 （一）基本情况。 目前，该县共建有5处城市综合体，老城中心商业区有开元国际商城、九州超市兰陵店、龙之梦广场3处，东城新区有东方壹品、华瑞新天地2处。其中，开元国际商城、九州超市兰陵店、龙之梦广场、华瑞新天地已投入运营。 全县综合体项目具体情况一览表
（二）主要特点 一是规模大、起点高。从图表中可以看出，该县城市综合体建筑面积都在10万平方米左右，单体建筑面积较大，涵盖了购物、居住、休闲、餐饮、娱乐、公寓、写字楼等各种业态。同时超前的设计和一站式的消费理念进一步拉动了全县的消费需求。 二是定位准。目前在老城中心商业区建有三家城市综合体，在东城新区建有两家城市综合体，这些城市综合体的开发建设都充分考虑了新老城区不同的功能定位及消费需求，科学合理的规划了各综合体的业态分布，建成投入使用后，能够满足人们的各种消费需求。 三是开发建设快。目前，五处综合体已有四处运营，全县城市综合体的开发建设进一步完善了城市综合服务功能，提升了该县的整体形象和建筑水平。 二、该县城市综合体建设的优势和劣势 （一）优势方面。 一是区位优势。该县位于山东省最南部，南邻江苏、东接临沂、西通枣庄。总面积1725平方公里，同时地处临沂、枣庄一小时经济圈内，接受产业辐射有着较好的条件。此外，206国道穿城而过，京沪高速、临枣高速和临枣铁路纵贯全境，省道、县乡公路纵横交错、四通八达。 二是人口优势。目前该县总人口达到136万余人，县城建成区面积为19.8平方公里，人口近20万人，且大部分人口集中在老城区。据预测，到2020年，县城人口至少要增加10万余人，消费市场潜力巨大，将为未来县城商业发展提供强有力的推动力。 三是政府大力支持。近年来，该县高度重视旧城改造和新区建设，城市建设取得了令人瞩目的成绩，初步建成了基础设施齐备、城市功能日臻完善的生态山水园林城市。为更好的提升城市形象，建立城市地标，进一步满足市民生活、娱乐等需求。该县大力支持城市综合体项目建设，并将其列为重点建设项目，确保城市综合体的顺利建设。 四是总体经济环境良好。该县充分依托农业大县优势，大力发展农业产业，形成了蔬菜生产、加工、运输和销售的一条龙产业链。自2005年以来，坚持“工业强县”战略，以大力发展民营经济为突破口，立足资源优势，进一步发展壮大优势产业。2015，全县实现地区生产总值340亿元，社会消费品零售总额226亿元，城镇居民人均可支配收入、农村居民人均可支配收入达到26250元、17738元，全县经济发展迈上新台阶。 （二）劣势方面。 一是业态重复，竞争压力大。目前该县5处城市综合体项目的业态分布普遍重复，主要涉及商场、娱乐、休闲、餐饮、居住方面，从而导致竞争压力大。 二是基础设施配套不足。城市综合体是一个新兴事物，业主缺乏相关的运营管理经验，同时相关配套设施不足。如城市公园、绿地广场、文体设施等城市空间发展基本处于空白状态，不仅无法满足城市居民的旅游、文娱等基本需求，更无法完美诠释城市综合体的真正含义。 三是交通拥挤。该县城市综合体过于集中，且全部分布在县城兰陵路主干道上，特别是老城区的3处城市综合体位于人流量最多的繁华地段，交通经常呈现拥堵、混乱现象，将给项目招商等带来一定的负面影响。 三、推动全县城市综合体发展带来的机遇和挑战 （一）带来的机遇。 一是提升第三产业比重，进一步优化该县产业结构。在全国上下进行产业结构调整的大背景下，城市综合体可以作为促进产业升级换代的有力抓手。城市综合体投入使用后，将有力的促进第三产业的发展，并带动、提升现代服务业发展水平，真正起到促进该县产业升级换代的作用。 二是提升城市形象。纵观世界各地国际大都市的城市综合体，都已成为一个城市的标志性建筑和城市名片，像纽约的洛克菲勒中心，作为城市综合体的开山鼻祖，被认为是纽约的心脏、美国的象征。该县通过城市综合体的建设，可以塑造县城新标杆，打造县城新名片和新地标，有力的提升该县的城市形象。 三是提供就业机会，促进经济发展。一方面通过投资城市综合体建设，能够促进钢筋、水泥、玻璃、塑料、木材、砖瓦等建材产品的需求，同时带动运输、通讯等行业的繁荣，拉动该县经济增长；另一方面城市综合体的建设可以提供大量的就业机会。以该县开元商城为例，在建设期间，促进大量农民工就业，在投入使用后，又提供长期稳定就业岗位1200个。 四是注重节约，实现可持续发展。城市综合体集商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等功能于一身，节约了大量的土地，充分体现了他的核心价值“聚合与效率”，而且城市综合体是自身功能业态可循环再生的商业生态系统，所以加快城市综合体项目建设是增强区域竞争力、实现自身可持续性发展的战略选择。 （二）面临的挑战。 一是招商、管理方面面临的挑战。城市综合体建设发展的成败关键在于招商和管理，该县城市综合体处于刚刚起步阶段，还没有相关招商和管理方面的经验，只能借鉴大城市城市综合体的建设经营经验，所以能否把别人的经验为我所用，做好城市综合体的招商和管理工作将面临着巨大的挑战。 二是消费方面面临的挑战。目前，该县的城市综合体迅速发展，但综合体业态分布重复现象严重，竞争较为激烈，而目前城区消费能力基本稳定在一定的水平上，短时间内很难有大的突破，导致城市综合体建成投入使用后，很可能面临消费能力不足的问题。 四、对全县城市综合体发展的思考 （一）科学规划，有序开发 需要根据该县不同区域的功能定位和市场需求，科学规划综合体的功能组合，确定不同的业态规划和招商目标，引导符合县城肌理文脉的综合体，彰显个性，实现错位发展。同时城市综合体的建设更不是一蹴而就的，需要结合该县发展的实际，依据县城的总体发展目标和布局，分期分批实施，有序推进。 （二）科学合理确定城市综合体的开发规模 城市综合体是在多种都市功能集合基础上形成的高业态复合、高强度开发、高密集活动、高地标魅力、高技术集成的建筑、建筑集合体或建筑街区。综合体的开发建设需在合理定位的同时，科学研究并确定城市综合体的开发规模。综合体就其内部而言，生活舒适、便捷，但由于其高强度的开发模式，可能对外部环境造成不经济。因此，在考虑集约、节约利用土地的同时，需考虑综合建设对外部产生的交通压力和环境压力。 （三）强化综合服务，保障城市综合体有效推进 城市综合体是城市化进程的重要举措，是刺激消费、拉动区域经济协调发展的发动机，更是城市商业价值的最大化体现。所以，要积极对接综合体项目，多方为企业争取政策支持。一方面大力推进银企合作，组织银企对接活动，拓宽企业融资渠道，解决企业融资瓶颈；另一方面为招商落户综合体的企业、商户提供优惠的税收政策，并落实到位，降低企业和商家的投资风险，确保落户企业及商家想经营、经营得好。 （四）高标准设计，建设有特色的城市综合体 目前，该县已把东城新区建设提上了工作日程，各项建设正在积极进行中，而作为城市象征的城市综合体建设也势必会向东部新城延伸。因此东部新城城市综合体在项目选择上，要积极引进设计适度超前、能够彰显县城个性及文化魅力的综合体，让其真正成为该县城市文化与灵魂的标签和对外宣传的一张城市名片。 《乡镇公务员干、学、思日记》 |
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