【原】《省林科院旧房改造工程建设项目征集意见公告》解读

刘老更 2020-09-03

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省林科院办公楼商品楼概念立体效果图

引子

总规划建设林科院独立办公楼一栋，九层，总面积约4000㎡。

商品房3栋，每栋高80米，25～26层。总建筑面积约5万平米（含独立办公楼面积），地下设停车库。总投资约3.65亿元，计划两年竣工。

为了稳妥推进旧房改造建设，省林科院发布《省林科院旧房改造工程建设项目征集意见公告》（以下简称“公告”）。现即业主关注为什么要启动旧房改造项目、怎样进行改造、改造拆迁过程业主将失去什么利益、获得什么利益？针对上述问题谈谈个人认识。

一、公告内容的重点

1、公告全文共五条十九项，约1325个字。对为什么要进行旧房改造的意义和政策依据进行了阐述，这一点很透明。

2、院领导动议旧房改造项目的出发点是改善现有办公条件，改善居住在院里居民的住房条件和小区环境，把小区建设成具有现代化，智能化，花园式的宜居小区。致力于实现价值观的转变，从现在行政与科研分离办公，住宅楼与科技楼错落并立，进出林科院出口通道拥堵不顺畅，变为行政、科研、实验室、员工生活、休闲娱乐为一体的独立办公楼。位置设在小区前面，靠近凤翔东路主道，这样凸显了林科院独立办公楼的形象，把林业科研展现给世人，突出了林业科研的地位。

把小区打造成绿草茵茵，树林葱茏，花卉争艳的“花园小区”，打造宜居住、工作和娱乐的完美环境，进一步提高居民的生活质量，让居民活得更有尊严，这一点公告中没有文字表达，但可以从公告中领悟到院领导用心良苦。

3、旧房改造建设项目是否可行，公告中没有更多的表述，我个人认为：这个项目能否建成关键有“六个字”：天时、地利、人和。所谓天时是指有政策支持，有海南自贸港建设大背景优势；地利是指林科院所处的地位置十分重要，交通十分便利、医疗卫教育发达、文化设施完善、商业发达，林科院科技楼、业主的家就安在这块黄金地上，开发的经济价值、社会价值很高；所谓人和是指居住在林科院里面的106户居民都有向往美好生活的愿望。

4、我们的劣势是缺乏资金，缺少智慧。所以，过去想做的事没做成。

5、抓住机遇促进旧房改造建设项目顺利开展。2019年年末新冠状病毒肺炎病毒在武汉爆发，疫情已经给我们带来可以感知的影响，从政治到经济，从思想到生活，新冠状病毒不仅制造了无数历史上从未出现过的场景，而且几乎在重塑人类社会的一切，疫情是危机，同时也制造了商机。

6、以旧房置换新房面积比例。

二、公告的核心有“六个字”

1、公告第一条第“（一）项，返还独立办公楼一栋，面积4000余㎡（原科技楼面积2103.9㎡）”。4000÷2103=1.90；返还比例是1：1.9。

2、公告第一条第“（二）项，原业主拆迁面积按旧房实测套内面积，新房实测套内面积1：1返还”；

3、公告核心是“六个字”是1：1.90和1：1

三、公告的焦点

同是被拆迁业主，却实行两个标准返还新房面积。开发商在切割蛋糕明显向单位业主倾斜，忽略了106户业主的诉求，这种双重返还比例是否合理，有待商讨。

省林科院办公楼商品楼概念立体效果图

四、旧房改造拆迁业主将失去什么？

1、省林科院里19.8亩国拔科研用地，旧房改造将划拔地变性为商业建设用地，林科院失去国拔科研用地使用权。

2、被拆迁户在二十四个月内失去原有的家，以租房居住度过两年，新环境会给生活方面带来不方便，会造成人的心理、精神上不同程度的不良影响。特别是老年人和小孩适应新环境承受能力较弱，有句俗语说“金窝银窝不如自己的狗窝”；

3、原来的旧房有些是精装修，返还回迁的新房是硬装修，由精装变成硬装，失去精字；

4、旧房现在挂在墙上的空调机、电热水器正常工作，拆除后多数是要报废；

5、回迁的新房没有安装防盗网，业主要掏钱安装防盗网；

6、家俱拆迁搬运过程中会造成破损不能继续使用；

7、租房居住有许多生活日用品都要重新购买，这也是一笔不小的开支；

8、业主将失去每月90元停车费这项福利；

9、业主将失去现有的低收费的物业管理费；

10、人均占地面空间缩小，住宅小区总面积不变，入住人口增容，人均占地面空间成反比例。

以上2～10项在公告中虽然没有文字表达，但在八月二十八日下午举行的“开发商与业主双方对接接会”上有业主提出诉求。

省林科院办公楼商品楼概念立体效果图

五、旧房改造拆迁业主获得什么？

1、根据公告第二条第“（一）项，返迁业主按套内面积1：1返还新房面积，公摊面积无偿计入产权建筑面积”。这里无偿计入产权建筑面积仅仅是电梯井的公摊面积，占比是多少由专业人计算。

2、公告第一条第（四）项“与庄氏集团合作，省林科院大门出入口位于凤翔东路油库左侧”。而旦小区出入口从现在的两个侧口变为一个正门口三个侧门口。

3、原业主获得物权证书（含地产、房产两证合一）。

4、业主获得电梯上下楼方便。

5、单位业主获得一栋独立办公楼，面积约（4000㎡）；

6、公告第二条第（五、六、七、八）项，拆迁过渡各项补偿费，不属业主所有，也装不进业主的口袋，这笔钱只是经过业主的手用来支付租房，拆除、搬运、安装费用。各项补偿金额偏低，有可能业主要倒贴。

第四条第（一、二、三）项相关优惠政策，满打满算也不过半平米的房价钱。

第五条改造保障，这个项目属自主改造项目，没有第三方。拆迁、建设所有问题都需要双方在互信的基础上进行协商谈判解决。在建设中开发商起主导作用。新房能否在两年内竣工回迁，取决于开发商资金的投入和管理效率。

房子，是人的安身立命之本，是业主的命根子。有房子就有家，现在把房子拆了，两年内能否还我一个家？风险太大！这是业主最高度关注的话题。

六、业主和开发商都在做加减数学

（一）业主的加减法

用“获得”和“失去”相减，或者用大数减小数差是正数，大家就感兴趣，就有积极性参与到旧房改造项目，差是负数，业主就不动于衷。例如：失去10减6得到差是负数4。权衡利弊，计算得失，得不偿失，这个买卖不合算，所以，对旧房改造置之不理。其表现在不领取公告书，不参加双方对接会，不参与旧房改造话题讨论。在职人员不愿意开口讲话，不敢讲心里话，不敢讲真话、实话怕得罪领导等等。

（二）开发商的加减法

1、19.8亩地，建设50000多㎡的楼房，预算投资3.65亿元，建设24个月竣工。返还业主面积约16000㎡，余下约⅔房源出售，利润是多少，只有开发商能说得清楚。

3、双方都是为利而来，不利谁起早，开发商不是来林科院做慈善，而是为利而来，赔本的生意谁肯干。所以，要经过双方多轮商讨、谈判相互妥协，谈判需要时间。大项目合作，开发商要让利，要有刘邦打天下的豪气，利归你，权归我。

4、在这块土地上怎样做大财富蛋糕，是开发商的智慧，分配财富蛋糕是开发商的良知，要让106户业主积极参与旧房改造项目建设，就应该做到合理返还新房面积，真正给业主带来财富与安定！

5、寻找阴阳平衡点。旧房改造项目无论遇到多大的困难，只要双方能坐在一块谈，总能找到解决的办法，总能找到阴阳平衡点。有一句名言：“能用钱来解决的问题都不是问题”！

开发商与业主的利益关系，无非就是多一点和少一点。

七、成立林科院业主委员会

笔者倡议，成立“林科院小区业主委员会”协调旧房改造建设工作。“大家的事，大家商量着办”。