 随着“房住不炒”政策持续强化，房地产行业融资困难，让许多房企陷入困境。一份数据显示，仅2019年上半年就有274家房企破产倒闭。 业内人士认为，辉煌了20年的房地产市场，终于开始靠拼本事赚钱了！房地产行业面临大洗牌，小房企将陆续退出市场，TOP50房企的份额将越来越高。 在刚刚公布的“世界500强”榜单中，也看到这一趋势。榜单显示，恒大、碧桂园、绿地、保利、万科共5家房企进入榜单，销售额和名次均大幅上升。其中，碧桂园以573.1亿美元（约合人民币3790.8亿元）位居第177名，较去年上升176个名次，首次跻身前200强。 那么，我们能否从碧桂园逆势向上的成绩背后找到房企穿越牛熊的经验？ 现金流是房企的生命线 众所周知，房企都是高负债企业，一旦面临融资困难，企业就会出现危机。特别是近两年来，相关部门要求各大房企尽快降低负债率，偿还银行借款，又给房企的拿地、融资设置了层层高门槛。不注重现金流的房企面临生存危机。 在世界500强榜单中，碧桂园不仅比去年上升176个名次，而且还入选了净资产收益率（ROE）榜，在中国公司中排位仅次于格力。 与此同时，在大量房企净资产借贷比高达80%，甚至90%的情况之下，2018年碧桂园公司净借贷比率为49.6%，同比下降7.3个百分点。截至2018年期末，碧桂园的现金余额约为2425.4亿元，占总资产比例达到14.9%。 如此低的净资产借贷比与如此高的现金余额，保证了碧桂园业务的健康发展。那么，碧桂园是如何做到的？ 这首先要归功于碧桂园创始人杨国强的丰富经验与出色管理能力、执行力。杨国强拥有27年的房地产开发和销售经验，经历了至少两次次房地产周期。 他一直视现金流为企业的生命线，严抓销售回款，强化执行力。业内人士都知道，碧桂园对销售回款有着毫无人情的“铁律”。借助全面的业务和财务数字化管理，减少人为因素影响，碧桂园的回款率远超行业其他房企。 而且碧桂园一直采取薄利多销的策略，总是打造比周边楼盘更具性价比的产品，大幅提高了销售速度和回款率。比如，青岛即墨蓝谷之光项目主打TOD新模式，却比其他楼盘每平方便宜数千元，销售十分火爆。 数据显示，2018年，碧桂园房地产权益销售现金回笼约4557.9亿元，权益销售回款率高达91%。 踏准中国城镇化的节拍 中国楼市的繁荣得益于城镇化进程，房企必须踏准城镇化的节拍才能做到未雨绸缪。20年来，中国的城镇化率从1998年的26%上升至2018年的60%。距离发达国家的80%，还有一定的增长空间。经验表明，城镇化的空间在哪里，楼市的增长点就在哪里。 “中国城镇化是一股不可逆的时代大潮，老百姓对美好生活的追求仍然是我们努力的方向，因此中国房地产市场未来规模仍然庞大。”杨国强认为。而且杨国强十分看好三四线城市的城镇化前景。 显然，近十年来，城镇化的第一目标就是一二线城市。接下来，城镇化的重点则在国家重点打造的热点城市集群与三四线城市。 研究表明，未来全国将形成几十个超大城市，以这些超大城市为中心，通过地铁、轻轨和高铁等便捷交通网络连接周边的卫星城，从而形成城市集群。主城是那些一二线城市，已经基本完成城镇化，而这些卫星城则将迎来城镇化的高峰。 当众多房地产公司融资加杠杆，在一二线城市房地产红海中鏖战时，碧桂园却到三四线城市的蓝海中航行。 在粤港澳、长三角等地区的土地储备占比44%。碧桂园在一二线城市与三四线城市的地块按金额划分比例为40∶60。 截至2018年12月31日，碧桂园项目分布于中国内陆31个省、269个市、1156个区和县，项目总数达到2148个。这几乎覆盖了包括西藏在内的所有省份，让碧桂园业务拥有极大的广度和纵深。 跟随城镇化的脚步，抓住城市集群与三四线城市的城镇化发展机会，这减少了楼市整体环境的不利影响。 投资未来，突破地产行业天花板 中国楼市经历了二十多年的大牛市之后，目前已经进入了一个崭新的发展时期。城镇化过半后，政府开始追求高质量和科技兴国之路。未来5-10年，房地产市场还会继续上行，销售额保持在十几万亿的水平，但是增速会放缓，行业天花板已悄然降临。 房企必须考虑如何突破行业天花板，并快速行动。 这几年，转型成为许多房企的共同目标。比如，万科在喊出“活下去”之后，开启了多元化之路，进军物流、养老、文旅等业务。恒大也同样以投资新能源汽车等方式积极转型。 企业转型之路可谓是九死一生，转型成功者均是在主业之上，形成资源互补，而不是哪里是风口，哪里热闹就转向哪里。 比如，微软从卖软件，转型为云服务，这是在软件主业之上开花结果。华为从做运营商业务，再到把手机终端业务做到第一，也是在主业之上拓展。 房企的转型也必须贴近主业，不能胡乱转型。碧桂园的多元化之路聚焦在农业和机器人，这两项业务与地产、物业这两大主业之间是紧密联系在一起的。 据悉，碧桂园做农业是源于杨国强“振兴乡村，扶贫助农”的梦想。 目前，碧桂园有2000多个项目，服务超400万业主。碧桂园有着在港上市的五星级物业公司为这400多万业主做服务，其中业主们的健康饮食是一块巨大的市场。 通过于2018 年5月成立的碧桂园农业控股有限公司，以 “公司+基地+农户”模式的中端生产组织，以凤凰优选社区门店为主体的终端销售，从而解决400万业主关于“吃得好”的问题，同时还可以实现杨国强扶贫助农和振兴乡村的梦想。 碧桂园做机器人业务，杨国强也同样没偏离于地产的主业。杨国强说:“机器人盖房子，第一符合我们对零伤亡和安全的追求，第二能使我们的质量提升，第三能使我们的效率提升。” 于是，碧桂园子公司广东博智林机器人有限公司成立了。目前，碧桂园的机器人公司已经申请370多项专利，聚焦的建筑机器人有30多种，还有物业服务机器人，8款建筑机器人已经进入了工地现场测试。 而且碧桂园在地产设计与开发的理念方面，也积极与科技相结合。碧桂园在公司业务数字化方面体现出一家广州企业的先进性，拥有凤凰会、凤凰通、收楼宝等多个企业公众号，全面你实现了销售、物业、售后管理的数字化。 同时碧桂园结合城市群发展趋势，通过TOD、产城、机器人谷等项目，强化交通优势，以科技吸引人才回归，助力都市圈/城市群的整体发展。 杨国强早已不把碧桂园看作是一家传统的地产公司，而是一家科技公司。他提出碧桂园的全新发展愿景——成为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业。 结 语：远见卓识的领军者 毋庸置疑，房地产行业正在进入一个崭新的周期。这对于那些没有战略的前瞻性、高负债率、未能做到全国性布局、踏不准城镇化节拍，又无法成功转型的房企来说，无疑将遭遇极大困境。 过去20年的房企市场，鱼龙混杂，钱实在是太好赚，好赚到不需要多少技术含量。如今，则到了拼真正实力的时刻。这对于碧桂园这样拥有27年丰富经验和预判未来能力的掌舵人、大量土地储备、优秀的企业管理、拥抱科技和未来布局的世界500强房企来说是巨大利好。 一直以来，企业能否化解困难、穿越牛熊周期，关键在于是否拥有远见卓识的领军者。华为任正非、格力董明珠、福耀玻璃曹德旺、碧桂园杨国强、海尔张瑞敏……都是这样的领军者，他们身经百战、管理艺术、未雨绸缪！ - 作者是谁 - 《解密小米》《互联网黑洞》作者 人称为互联网鲁迅 - 今日互动 - 你印象里，碧桂园如何？ 你觉得2019年刚需该买房么？ 欢迎在留言里分享给其他磐粉哦~ - 磐石说 - 一个最糟的是不能成为自己， 并且在身体与灵魂中保持自我。 （点文末“在看”是对磐石最大鼓励！）   |
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