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文\潘永堂 昨天，杨国强在碧桂园年会发表了长达3小时的讲话！ 有很多新提法和新观点闪现，老潘总结下，这些应该是被记住的。
…… 如何看杨国强这次讲话？ 尤其站在2019年这个风云际会的十字路口！ 尤其站在房企纷纷转型和有质量发展的新阶段！ 又特别是在碧桂园以7286亿继续夺冠的新时期！ （7286亿来源克而瑞数据） …… 理解碧桂园之变，理解杨国强的新讲话，离不开房地产大环境，离不开中国经济大环境，某种程度上，唯有真正适应时代，适应政策、适应客户需求、适应股东需求的企业，终究能穿越周期，穿越地产寒冬；但老潘更强调的是，碧桂园求变之路，重要的是它有自己闭环的逻辑，至于其他房企如何转型，如何升级，鲜有参照意义。 原因很简单，碧桂园有他自己的优势，亦有其他房企不曾遇到的问题，当然还有碧桂园独有的基因和杨国强的偏好。 怎么看未来的房地产走向？ 7286亿高点后碧桂园还有多少兴奋点？ 眼下的楼市调整与冬天对碧桂园意味着什么？ …… 对这些焦虑，杨国强在讲话中给出了他的信心和思考闭环。 首先，地产空间依旧巨大。杨国强强调，目前中国的城镇化率还远低于发达国家，未来还有很长的一段路，相信未来10多年城镇化还有比较快的增长速度，房地产未来每年起码会有10万亿左右的市场；另一方面，中国14亿人口，都在追求美好生活，尤其是外出务工的农民，很多人不会真正回农村去，他们应该有更好的城镇住房。事实上，7000亿的碧桂园，占据2018年预测15万亿总量而言，其实也仅仅是5%不到的市占率。 其次，蛋糕虽很大，但不是谁都能吃到！ 杨国强的发言中透露出，至少10万亿的市场的确存在，但未必你能分到可观的蛋糕。那么，谁能吃到蛋糕？杨国强强调，唯有有竞争力的企业才能吃到蛋糕。企业竞争力应该是更为关注的命题。 其三，竞争力决定二次大分化。过去不代表现在，现在也不代表未来，眼下行业的波动是正常的，波动会淘汰竞争力不强的房企，而对有竞争力的房企而言，波动意味着行业少了更多对手。 杨国强相信，未来这个行业即使只剩下最后10家公司在做，又因为各种原因要关门倒闭，但杨国强期望碧桂园是最后一个倒下的，因为世界会给最具竞争力的企业开绿灯。 而在眼下，只是市场波动，在下行周期，碧桂园该如何应对？杨国强给出了2个答案。从短期来说，应对策略首要是保证财务稳健，在执行中强调以销定产、量入为出；从长期来看，碧桂园要提升全周期的竞争力，即跨越周期、穿越周期波动的竞争力。 房企这些年，每次行情下行，转型的呼声就一浪胜似一浪！ 但碧桂园这些年，一直很少提转型。 这其中有碧桂园对地产主航道的容量看好，也有碧桂园对自身相对竞争力、经营业绩成长力的自信有关。但2018年后，当碧桂园突破7000亿关口后，当碧桂园第二次蝉联全国销冠后，当这个行业的确在深度调控后，7000亿之后，碧桂园的2019年会上，杨国强有了对碧桂园的新定义，或是新内涵。 7000亿之后，碧桂园要成为什么？ 就在这次年会上，杨国强透露出2个答案。 其一，虽然没有强调碧桂园不再是地产商的桥段，但杨国强给出了碧桂园是什么的2019年版最新答案，这个答案是首次亮相，估计让很多业内始料不及，即明确了碧桂园是“一家高科技大型综合企业”的新定位！ 其二，碧桂园从产业来看，提出碧桂园未来三个重点是地产、机器人和现代农业。这同样让很多不了解实情的地产人惊诧，因为碧桂园之前以为农业也好、机器人也罢，更多是个营销噱头或是拿地故事，但没想到这次将机器人、现代农业提升到与地产主业平级的位置，这两大新产业机器人、现代农业……虽然都是国家产业重视的方向，但是如今作为碧桂园的地产主业嫁接和转型方向，让很多人丈二和尚摸不着头脑。 一个常识是，碧桂园的转型与新定义，与90%的大型房企有所不同。 传统房企创新或转型领域的细分产业约有12个业态或门类，涉及文旅、养老、长租公寓、特色小镇、物流地产、新零售等。前30强房企的参与度非常高，其中70%以上都在加快多元化投资，但都偏爱相关多元化，都是紧密围绕地产上下游产业进行布局。 比如万科以地产为基石，做城市配套服务商转型，比如融创转型做文旅地产，保利试水养老地产，恒大瞄准文旅、健康养生产业，以及龙湖很早就进入商业地产领域……这些都是地产相关化。而碧桂园此次结合机器人和现代农业，的确有点与众不同。 关键的问题不是三个产业，而是为何是地产、机器人和现代农业这三大产业？ 机器人，现代农业，这与地产的跨度有点大。但事实上，在老潘看来，碧桂园的三驾马车格局大概有三重逻辑。 其一，符合房地产的未来趋势。房地产未来大约2个方向，即“科技”和“消费”将是房企进化的两个方向。科技可以助力地产主业升级，而社区是蓝海，“消费”可以服务社区产生巨大效益。 具体而言，一则优秀企业继续做大做强，大约会有5到10年成长期，这5到10年，规模更大，管控难度更高，整个大型房企必须进入精细化时代，从这个角度讲，碧桂园从目前7000多亿到未来突破1万亿，未来如此大体量的建设，如何保证品质，机器人，SSGF，工业化，像汽车一样造房子不再是一个口号，而是一个刚需。某种程度上，高科技机器人，尤其是建筑机器人将是碧桂园继续做大做强、以及构建新的竞争力的一大竞争力。二则房企开发总会有个尽头，房企未来的巨大蓝海还在社区服务消费，转向社区C端，也是房企转型的方向之一。而基于各种现代农业的打造，基于碧桂园庞大社区C端服务终端，将会形成地产和现代农业的渠道打通和品牌打通。 其二、短期而言，20强地产主业基本绝大部分90%以上的营业收入仍然是房地产，而不是转型的非地产板块，这也很正常，因为其他行业属性有别，收入量级低，加上转型时间和积累不足，未来长期时间碧桂园是以地产为主业，以机器人和现代农业为两翼，很长一段时间是一体两翼的格局； 但在未来，当机器人和现代农业高度市场化后，现代机器人突破碧桂园自身体量，现代农业突破自身行业第一社区，未来地产、机器人、农业三驾马车就会形成。 但从短期来看，碧桂园目前在全球布局1100个城镇、布局2000多个项目、超过400万业主的先天“种子客户”中，让碧桂园建筑机器人、家用机器人和现代农业有了很强的内部消化能力和丰富的应用终端渠道，这也给了碧桂园投入高科技、现代农业的信心和底气。据说，碧桂园未来5年内将在机器人领域投入至少800亿元！ 其三、中短期一体两翼也好，长期三驾马车也罢，地产、高科技机器人和现代农业其实是一个更大商业模式的闭环。 一则碧桂园造机器人不是所有机器人都玩，而是重点围绕建筑机器人、厨房机器人、社区机器人展开，即围绕造房子更快、更稳、更精细、更高效展开，这就是杨国强提出的新时期的“竞争力”，将直接让更大体量的碧桂园造房子从农业时代进入工业时代，智慧化时代。 二则现代农业碧桂园不仅仅是为了响应国家号召做现代农业而做，而是因为碧桂园在2016年就培育了一个进军现代农业利器——社区新零售平台“凤凰优选”。 截至2018年年底，凤凰优选已在全国布局1000多家，未来会迅速突破1万家，本身凤凰优选直接去产地，土地污染的地不允许去、通过“公司+农户”的模式，将千千万万的农民组织起来，自己种养、自己生产、且不经过中间销售渠道，并找品质优秀的公司和机构帮我们监管全过程、生产的产品都变成凤凰优选里琳琅满目的菜、水果、肉、鱼、粮、油、水等等……杨国强相信，如果做到安全、好吃、实惠、丰富，相信会受到市场的欢迎，而400万碧桂园社区业主也会给予点赞。 碧桂园走到今天，其实已经开始成为一家超级平台公司！ 简单点说，碧桂园，无论之前的地产商，还是如今之后的高科技大型综合企业，其实更本质是碧桂园当下已经是一家平台公司！ 一度以来，碧桂园对房地产可谓高度看好，作为城镇化的高度看好者，过去碧桂园一路乘风破浪，无论是高周转、跟投、SSGF等的极致创新，碧桂园的快，让自己迅速变大，即使在2018年出现质量事故后，碧桂园提出 “放缓扩张” 、“提质控速” ，但2018 年，碧桂园依然以 7286.9 亿蝉联销售金额榜榜首。领先第二名万科超过 1200 亿元。而截至2018年，碧桂园布局2000个项目，全国400万社区业主，覆盖全球1100多个城镇……所以，今日之碧桂园——已经名副其实是一个开发超级平台、社区超级平台。 碧桂园已经很大了，下一步是如何让自己变得强大！ 但显然，更快更高更极致，已经不是碧桂园追求的精进之路，而通过机器人让开发平台进入产业新时代，通过现代农业和凤凰优选平台以及当下已经400万业主的社区终端，碧桂园正在超越地产更大的商业蓝海变得“强大”。竞争力更强大，蛋糕更巨大，而一旦碧桂园突破自身平台，走向整个建筑行业的机器人化，当凤凰优选有一天走进更多其他开发商社区，碧桂园大和强大，将同步实现。 事实上，根据中商产业研究院数据，就在2018年上半年，全球服务机器人规模300亿美金即接近2000亿规模，未来预测会迅速达到5000亿、1万亿规模，而对比中国机器人的发展仍然处于中低端的情况，胸怀打造机器人“硅谷”的碧桂园相信 未来工地是建筑机器人走来走去 未来会说是厨房机器人负责烹饪 未来社区是物业机器人来回服务 …… 正如杨国强所感慨的，“科技的进步不可想象，如果碧桂园能在高科技的道路上一路驰行，开启的或许将是碧桂园下一个30年的宏伟征程。” 当然，机器人和现代农业并非一朝一夕之功，甚至是慢功夫，但恰恰应了这句话，快可以让自己迅速变大，但慢功夫却能让自己变得真正强大！ 机器人的确是慢功夫，但显然，以碧桂园的执行力，慢功夫也不会太慢！ 碧桂园机器人究竟如何做？ 杨国强强调，“碧桂园现在做的主要是两个，一个是建筑机器人，一个是机器人餐厅。比如现在餐厅的厨师人工贵，好的厨师又少，所以我梦想未来5年到10年，有相当一部分工作能由机器人来完成。我们请了顺德最优秀的厨师，教机器人做菜，准时准量，这是一个趋势。其次，更重要的是建筑机器人，碧桂园希望10个月后能在很多地方用机器人做建筑。我们已经在安排生产适合机器人使用的铝模、顶架、爬架、墙板。对这个事，我现在充满了期待。” 事实上，机器人技术已经比较成熟了，日本最大的建筑公司清水建设株式会社也在探索使用不同种类的建筑机器人。比如焊接机器人焊接钢梁，比如“机器伙伴”负责安装螺栓和天花板，比如机器人搬运工能够看到并且绕开障碍，而机器人焊工用激光测量形状，精确把握被焊接物体的形状。 杨国强更是强调，当下机器人技术其实已经比较成熟，如果碧桂园有足够优秀的人把建筑机器人做出来，碧桂园会成为最先进的房地产公司，而现在碧桂园要朝着一个高科技企业去做。而关于“机器人建房子”的时代到来，只是时间的问题！绝对要做出来，这是碧桂园未来强大竞争力的源泉。“ 不客气的说，从最大到最强，从全球最大的开发商到转型升级做“高科技大型综合企业”，碧桂园的蜕变之路，还需很长的时日，机会和持续迭代。但只要方向正确、路线正确，一旦碧桂园突破了自己，未来的新碧桂园，将是一个房企转型升级的经典样本。 END 专注地产50强之变 地产总裁内参 努力为地产总裁提供“有嚼头”的内容！ 深度交流请加老潘微信dczcpyt A，趋势篇：中小房企还有未来吗？ 1，林中预测中国楼市：2019年稳，2020年转，2021年启 B，标杆篇：30强房企们，他们在干嘛？ 1，金地 从600亿到1000亿，金地仅仅用了1年 2，融侨 凶猛闽企中，谁是另类“克制者”？ 3，万科 万科的下一步棋 4，万科 张纪文：5年后万科或许不是一家房地产公司 6，恒大 7大哲学，支撑恒大10年从17亿到3734亿蜕变 8，正荣 新正荣的下一步棋 10，中海 中海地产，如何打造地产"利润之王"？ 11，福晟 黑马福晟：冲千亿的生长逻辑 12，招商蛇口 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