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2月以来，房地产企业年度报告、业绩发布会陆续召开，从“大哥”万科重申“活下去”，下调300亿元回款目标，再到碧桂园战略调整、旭辉评级调高等刷屏朋友圈，大部信号呈忧中带喜、信心稳定。但是，当前宏观经济稍现企稳迹象、房地产投资拿地与销售收缩的事实不可否认。 人间百态，各家喜乐忧患，两会后再看房地产行业企业，或能乐观？博志成研究院团队将陆续推出“读年报”系列，解读房企年报与年度动作。本期“地产年报解读”为大家带来关于碧桂园的发展与转变。 在2019年1月21日召开的碧桂园年度会议上，杨国强明确碧桂园的战略新定位为 “全世界创造美好生活的高科技综合性企业”，指出地产、机器人、农业是公司未来的三个重点发展方向。 一、地产：碧桂园对地产行业充满信心2019年3月18日，碧桂园发布2018年年报，主要财务指标如下： 能在被房地产行业认为最困难的2018年取得的这么靓丽的成绩，足以说明碧桂园机体健康，充满活力。 ❖ 碧桂园的净利润大幅增长，负债下降。 净利润同比增长68.8％，在逆周期中碧桂园能有这样的表现堪称优秀。碧桂园主动调整负债结构，到2018年底净借贷比率49.6%，同比下降了7.3%，远优于房企平均数据（92.56%)。 ❖ 碧桂园不差钱，有充足的现金流。 在房地产企业普遍流动性偏紧的情况下，碧桂园公司现金余额约为2425.4亿元，达到总资产比例14.9%，反应了强大的资金管控能力和市场竞争能力。 ❖ 碧桂园土地储备充足，未来发展无忧。 拥有2.4亿平方米的权益土地储备，可满足集团未来三到四年的销售量。大湾区内的权益可售资源的建筑面积超过2544万平方米，权益可售货值达到3721亿元。 在2018年这样金融收紧的环境中，碧桂园实现了降负债，同时还能够实现高增长，在房企中可谓独树一帜。不过，在发生一系列安全事件后，杨国强强调“速度和效益要让位于安全和质量”。 碧桂园总裁莫斌对2019年的判断是： 房地产市场的主基调是稳，稳地价、房价和预期，公司有丰富的土地储备和良好的分布，足以支撑全年的发展，以销定产，会保持去化的基本稳定。” 杨国强表示：当前经济形势复杂，但碧桂园始终对我国经济实现稳定增长、长期向好抱有坚定信心，对十四亿追求美好生活的人们有坚定信心。我的职业生涯历经数次地产行业周期，我认为波动才是这个行业的常态。此外，中国城镇化是一股不可逆的时代大潮，地产市场未来规模将仍然庞大。 二、坚定地看好三四五线碧桂园和大多数的房企不同，是以三、四、五线城市为主要市场。三、四、五线地域广阔，且没有热点城市的各种限购管制，庞大的市场容量帮助碧桂园实现了销售业绩的迅速累积，超越同期地产公司成为行业老大。碧桂园的业务覆盖全国，截至2018年期末，项目分布于中国31个省/自治区/直辖市、269个地级市、1156个区和县，总项目数达到2148个。 前些年国家的棚改政策推动了三四线市场的发展，但是目前大部分地区进入收尾阶段，外界担心这对碧桂园的业务会有影响。杨国强则是长期看好三四五线楼市，他说：“你们想象一下，现在农民工工资已经上涨，他们在10000元/平方米以上的城市买房比较困难，但在没有学校的农村居住起来同样也很麻烦。中国农民工未来的房子在哪里？很多人在经济条件改善之后，都会将父母孩子迁移到三四五线城市来居住。5000-6000元/平方米的房价他们消费得起，而且还具备了教育医疗文化交通等配套设施，这些农民工肯定会喜欢。所以，我对碧桂园的未来充满信心。” 2018年中国人口城镇化率59.58%，离发达国家的80%还存在差距，城镇化率每提高一个百分点，就意味着有1400万人从农村转入城镇，这需要国家不断增加城市公共服务设施投入，也产生出衣食住行的巨大消费需求。 碧桂园坚信城镇化进程给中国房地产行业带来的红利远未结束，继续加大国内的地产投资。随着2018年项目首次进入西藏，碧桂园完成了中国内陆所有省份的进驻布局。 碧桂园把自己的房屋定位为“民生地产”，2018年的销售均价为每平方米8550元。杨国强说，他要让农民工也买得起、供得起现代化的好房子，有教育、有交通。 三、碧桂园是全产业链高手碧桂园实行的是房地产领域少有的全产业链模式。不同于房地产商习惯的外包模式，碧桂园自备了房地产开发的所有环节，借此实现低成本和高速度开发。碧桂园也曾经采用过外部设计单位，但操作时间太长，沟通成本也高，远远达不到碧桂园高速发展的要求，于是自己养了一个完整而庞大的设计团队，只要一拿地，设计团队就能以极短时间在后方给出方案。全产业链生态圈、工序标准化、运营强管控，使得碧桂园整体效率提升，最终缔造出让人惊叹的“碧桂园速度”，成就行业第一规模神话。 1、大力发展机器人2018年7月碧桂园全资子公司，广东博智林机器人有限公司宣布成立。同年9月8日，与佛山市顺德区人民政府签约，在粤港澳大湾区腹地顺德共同打造集科研、实验、生产、文化、生活、教育于一体的机器人谷。 杨国强对科技的渴望始于30年前，他去日本神户的轴承厂参观，带给他巨大的震撼。日本人用机器代替人工生产，900人的工厂产能是沈阳一个两万人大厂的10倍。 杨国强更希望盖房子这类繁重、重复的劳动能够由机器人来完成，“它首先是符合我们对零伤亡和安全的追求，第二能使我们的质量提升，第三能使我们的效率提升”。 碧桂园计划五年内在机器人领域投入至少800亿元，引入上万名机器人专家，吸引各类机器人、人工智能等领域的创新企业进驻机器人谷园区。 广东博智林机器人公司现在已经有900人的团队，硕士占比超过49%，博士超过41%，同时与多所知名高校，研究机构达成战略合作。博智林开发的产品主要为应用于建筑业、餐饮、物业管理、医疗、农业、智能家居、制造业等领域的机器人、智能设备及系统。 博智林公司的厂房实验室被划分为十余个小实验区，在这些区域内，测试，完善铝模安装机器人、内墙喷涂机器人、地砖铺贴机器人等20多款建筑机器人，有些已经在工地上进行测试。碧桂园每年进行着数量巨大的地产建设项目，为发展建筑机器人提供强大的市场支撑。 谈及发展机器人产业的初衷，杨国强表示，“机器人本身是国家号召，未来社会的方向，我们有责任去努力做这个。我原来也做建筑工人的，这三十年来，建筑技术几乎没有什么进步，所以建筑机器人有很大机会。我们有场景，很值得去奋斗。” 碧桂园目前正在研制阶段的建筑机器人有20多种，预计最快2019年6月会进入工地实地验证，今年建筑机器人的预计总产量在1000台以上。 2、农业——再造一个碧桂园2018年6月15日，碧桂园农业控股有限公司成立，正式进军农业领域。 地产行业的全产业链模式让杨国强得心应手，因此他很期待在农业领域“再造一个碧桂园”，实现农产品一条龙服务，覆盖从选种、种植、运输到终端的全过程。 碧桂园最早涉足农业是在2010年，整村帮扶广东树山村，创立了“公司+合作社+农户”的模式，在树山村种植苗木，供应碧桂园项目的园林需要，实现了农户均增收7万元。这个成功尝试，让杨国强意识到，地产和农业之间可以形成良性循环。随即，碧桂园扩大扶贫面，开启全国 8 省 13 县的帮扶工作。 碧桂园在扶贫过程中，逐渐积累了丰富的经验，深入挖掘当地特色，利用自身的资金技术优势创办现代农业园区，因地制宜，推动一村一品、一县一业。同时不断完善农业设施，收购了相关农机企业，打造最新的种植系统，向发达国家学习，去荷兰、以色列考察现代设施农业、滴灌农业等。 碧桂园整合农业产业链的龙头并不在生产端，而是在销售端，即旗下的连锁超市“凤凰优选”。2016年碧桂园推出凤凰优选这个社区生活服务品牌，主营社区零售，通过生鲜店、生活超市、线上商城等立体组合，为业主提供高品质生鲜产品和日用品。截至2018年底，凤凰优选已在广州等全国80个城市开设门店超过1000家。凤凰优选的利润率被控制在不超过1％，以销定采省去中间环节，只要是好的农产品，就可以凭借凤凰优选销售出去，让优质农产品从田间地头直达业主的餐桌。 在生产端，碧桂园主要采取合作模式，跟农民成立合作社，请他们入股。公司根据市场需求制定生产计划，与农村合作社签订采购合同，由后者来生产并承担生产成本。 无论是投资机器人，还是经营现代农业，构建新零售体系，碧桂园开拓的这些新业务板块仍然是链接着原有的地产主业，围绕着满足业主需求，在建筑、家庭、社区等方面不断提升服务品质。 四、碧桂园的组织构架大变革新年伊始，碧桂园就进行了一场内部组织构架大调整，目标是“实现总部精干高效、区域做实做强，通过推进集团权责下放、业务流程精简、内部人才培养, 提升综合竞争力。” 2019年1月，碧桂园集团率先更换了6个中心的负责人，至3月份完成集团层面的构架调整，调整后集团总部共有13大中心，37个部门，5大事业部，与之前比，主要是对功能重叠部门进行了整合，使效率更高，流程更精简。 第二步是总部各中心内部的调整，包括：流程简化到所有的流程中间环节不超过5个，重点梳理和优化区域集中反映的“部门间壁垒”、“授权”、“简化流程”等问题。 碧桂园为什么在这个时候进行如此大的架构变动？其实早在2018年，随着公司向高科技综合性企业投入加快，碧桂园就对集团管理存在的问题进行了分析，认为组织构架需要进行相应的提升——将碧桂园总部定位为战略大脑，具体职责下沉，各区域也同步进行组织优化，完善地方人才梯队，让区域承担更多职责权限。可以预见的是，碧桂园的各个区域终端将会越来越强大，区域的灵活性，自主权也会提高。 如今，地产行业的老大碧桂园决心要做一个高科技企业了，未来地产将只会是他多元业务的一部分，机器人、农业这一新一旧领域成为公司新的增长点。碧桂园的未来，一定会比之前更精彩。  参考资料来源：乐居、新浪财经、网易、搜狐、每经网、凤凰财经等 |
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