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租赁合同是我们非常熟悉的一类合同，也是实务纠纷最多的合同类型之一。关于租赁合同的各类纠纷几乎贯穿租赁合同全过程，而最难处理的莫过于如何为租赁合同收场，这也关系到出租人与承租人能否“说散就散”。本次我们将结合现行有效的《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）以及即将生效的《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）简析合同解除权的相关问题。 纵观目前的法律规定，合同解除共有三种情形：附条件解除，协商一致解除，和单方解除。 点击图片放大 第一种是附条件解除。《合同法》第45条规定：附解除条件的合同，自条件成就时失效。也就是说，附解除条件的合同是不需要行使解除权的，合同在解除条件成就时自动失效。《民法典》虽然在合同编删去了附条件合同的规定，但《民法典》第158条仍规定：附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。这意味着《民法典》并没有对现有规定进行实质性变更，双方当事人依然可以订立附解除条件的合同。第二种是当事人协商解除，顾名思义，协商一致解除是双方当事人对解除事宜达成一致后的合意解除。前提是双方的解除合意。《合同法》第93条及《民法典》第562条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同。由此可以看出，法律并没有对协商一致解除的形式进行特别的规定，可以口头也可以书面，只要双方当事人对“解除”目的达成一致就行。如果选择协商一致解除，考虑到租赁合同的后合同义务比较多，例如房屋返还、保证金退还等，签署一份约定完整的解除协议是非常必要的。第三种是单方解除，一般需要满足两个条件：第一，发生了一方当事人有权解除合同的事由，只要该事由发生，一方当事人即享有了单方解除权；第二，权利人必须合法地行使解除权。解除事由包括法定事由和约定事由。先来说一说法定解除事由。点击图片放大 《合同法》第94条及《民法典》第563条规定了法定解除事由，对比发现，其实《合同法》与《民法典》并没有太大区别，《民法典》第563条增加了第二款，规定了不定期合同的任意解除权。 点击图片放大 结合《合同法》及《民法典》，法律规定的合同解除事由包括以下六种： 点击图片放大 简单地说，该法定事由的成立需要满足三个条件。第一，客观上，发生了不可抗力事件；第二，出现了合同目的无法实现的后果；最后，合同目的无法实现的后果必须是不可抗力直接导致的。举个例子,老王与A公司签署了一份场地租赁合同，老王希望借A公司的场地举办儿子的周岁生日宴会，租赁时间为2020年8月15日。但在2020年2月15日，老王因害怕新冠疫情影响，向A公司提出解除合同,那么老王能否依据“因不可抗力致使不能实现合同目的”解除租赁合同？点击图片放大 在这个案例中，2020年2月15日正值新冠疫情爆发期，满足该法定事由的成立所需要第一个条件，老王这个时候提出合同解除似乎合情合理的。但我们仔细分析一下，场地租赁时间是2020年8月15日，老王提出主张的时候有没有发生第二个条件，即“不能实现合同目的”的后果呢？从当时的时点来看，应当是无法得出这个结论的，所以老王的法定解除事由并不成立。（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。这个法定事由包括两种情形, 第一，义务人明确表示不履行主要债务,比如发通知；第二，义务人用行为表明不履行主要债务。（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。这项法定解除事由有严格的程序。首先，违约方确实延迟履行主要债务；针对违约方的违约行为，守约方进行了催告，并给予了合理宽限期；期限届满，违约方仍不履行的，则满足了第三种解除事由的全部条件。（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。对于这项解除事由，简单来说，有三个构成要件。第一，义务人出现了违约行为；第二，产生了不能实现合同目的的后果；第三，两者之间存在因果关系。我们再回到刚才的案例中，如果老王是由于A公司原因无法如期交付宴会厅，他又能否解除合同呢？点击图片放大 对于A公司来说，在2020年8月15日将约定的宴会厅交付给老王使用，是A公司的主要债务。老王的合同目的是在2020年8月15日使用宴会厅举办儿子周岁宴，这一日期对于老王而言具有特殊且不可替代的意义。A公司作为义务人，因大客户临时包场而无法交付场地，构成违约。老王未能在8月15日使用宴会厅，没有实现其订立合同的目的，系因A公司的违约行为所致。因此，老王的法定解除权成立。（五）法律规定的其他情形及（六）以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。《合同法》第232条及《民法典》第730条对不定期租赁规定了任意解除权。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据法律规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。点击图片放大 对于租赁合同，法律规定的其他情形指的是不定期租赁合同的任意解除权。这与《民法典》第563条新增的第二款内容是一致，都是针对不定期合同任意解除权的规定。但任意解除权的行使，需要注意，必须在合理期限之前通知对方，给予对方合理的准备时间。我们再来回顾一下这几项法定解除事由，可以发现法定解除事由有个特点，每一项解除事由均需结合事实来判断解除条件是否成就。什么是不可抗力？怎样判断合同目的无法实现？因果关系有应该如何认定？什么是主要债务？所以一旦需要适用法定解除权时，则必然会面对法院自由裁量权而产生的不确定性。此外，法定解除权的情形也相对比较有限，所以我们建议，在签署合同时对于将来可能发生的情形在合同中直接约定解除的条件，也就是约定解除权。点击图片放大 《合同法》第93条及《民法典》第562条规定：当事人可以约定一方解除合同的事由。事由发生时，解除权人可以解除合同。所以约定解除权全凭当事人的约定。那我们可以怎么约定呢？约定事由需要注意些什么？不妨来看以下几点建议： 第一，我们建议解除事由约定得尽可能详尽，这样可以尽量避免法定解除权的适用，从而避免法定解除权带来的不确定性。第二，我们建议约定的内容尽量清晰、简单、明了。比如实践中，我们可能会遇到这样的例子，租赁合同中约定，非正常营业时间达到某个比例，则出租人有权解除合同。那什么是非正常营业时间呢？这又变成了一个摸棱两可的约定，因此我们建议在租赁合同中尽量避免这种抽象的措辞，而直接约定“几点至几点应当营业”这样可以量化的表述方式。第三，做好条款解释工作。在租赁合同中，出租人一般是强势地位，有些条款可能对承租人比较苛刻，而这些条款可能会被法院认为是格式条款而无效。因此建议出租人在合同中对特定条款进行加粗或下划线等引人注目的方式进行特别提示，或是要求承租人在特定条款旁签字或加盖公章，表示承租人对这些条款是知悉的、清楚的，并自愿接受。以上是本期关于租赁合同解除权的分享，希望各位在今后面临租赁合同走向终点的时刻，能够以此为据“说散就散”。
本期内容精选自虹桥正瀚第二十二期线上私享会
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