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俗话说，“地铁一响，黄金万两”，地铁的变现能力从来都是毋庸置疑的。 毕竟学位房学位可能会变，海景房景观可能会被遮挡，唯有地铁能长久。 出行成本的降低、沿线商业的聚集能力，使得众多人在买房时第一考虑的是是否靠近地铁。 而“地铁上盖”“零距离”“家门口就是地铁口”“一步即达地铁口”等成为了开发商宣传文案中的高频词，即使那个楼盘距离地铁山长水远，或者规划遥遥无期。 所以，这一期跟你们聊聊关于“地铁盘”的那些事。  （点击图片即可查看大图） ■ 真伪地铁盘 关于地铁盘这个判定，楼盘销售在推销过程中的话术总是能“乱花渐欲迷人眼”，各种相似概念各种打，少点心眼都容易混淆。 首先是步行距离VS直线距离。通常广告文案上标示、销售口中的说辞大部分直线距离，而我们买房要考虑的是步行距离（所住楼栋到地铁口的距离），地图导航 实地亲测。虽然两地铁站之间，就叫“双地铁站楼盘”，实际两边不靠站。通常都是步行时间15分钟内或者步行距离一公里内的才算是真·地铁盘。  其次就是“地铁车辆段上盖物业”VS“地铁上盖物业”。前者是地铁车辆停放、检查、整备、运用和修理的管理中心所在地，后者才是地铁站进出点。前者虽然也在“TOD轨道交通”概念范围内，但是离地铁站点还是有一定的距离，另外车辆段上盖物业对建设和开发的要求会比较高，所以在购买这方面的住宅最好实地考察户型设计、采光、距离地铁口的实际距离等问题。  另外还有规划中VS在建中。通常楼盘会在区位图列出多条规划中的线路，但这个要以国家发改委网站公布《关于xx市城市轨道交通第x期建设规划（20xx—20xx年）的批复》为准，具体可以登录当地人民政府官网查询，了解最新规划情况。因为一条地铁建设周期4-6年，如果一直处于规划中，那等到真正开通可以说是抱着枕头做好梦——空欢喜一场。  ■地铁盘一定是性价比最高？ 不是所有地铁盘都是高性价比，能够在有效预算内选择利益最大化也很重要，譬如线路的选择。 地铁是否直达CBD和大型商业中心。延长线、支线、有轨电车等等其实都在新兴住宅区域，大部分线路都是需要换乘才能够到达上班地点，在上下班高峰期，每个换乘点所需要增加10-15分钟。所以能直达区域中心的线路沿线的后期升值潜力会比其他支线线路要大。 注意区域周边配套规划和住宅密集度。通常依赖地铁都是周边新兴区域，该区域都有个特点都是住宅密度比较高，如果该区域医疗、商业，甚至教育等基础设施配套完善程度较低，只有一条线路穿过该片区，日常生活的通勤时间成本将会增加不少，譬如上下班高峰期的限流，金沙洲就是一个很好的例子。  ■ 地铁盘怎么买？ 购买的时间节点要注意。一般来讲，地铁影响到房价上涨通常有三个时间节点，第一是地铁规划出炉，但是要注意地铁规划是不是无预期那种规划，无预期规划容易提前透支未来上涨空间。第二是地铁动工建设，但是要注意入住时间和地铁动工的时间差，因为地铁施工影响，几年内周边居住环境比较恶劣，等到地铁开通时刻又是一波大涨。 近郊地铁盘最吃香。市区配套成熟，道路、公共交通四通八达，因此地铁对于市中心的楼盘算是锦上添花。而远郊地区与城中心之间距离太远分离得较开，如果住宅密度太高，那么交通压力也会很大，而且远郊的楼盘周边产业配套成熟需要较长时间，比较容易出现仅因为地铁因素而提前透支了后期的升值空间。 距离不是越近越好。地铁口物业固然是方面，但是人流量比较大，通常地铁口都是商业街，多数是商住一体楼，居住环境较为嘈杂。另外地铁口也是流动小摊贩的聚集地，对小区周边的卫生环境也会有一定影响。如果整治不给力，分分钟成为“脏乱差”！ ＋ Last……  很多项目会利用买房者对交通的重视度去夸大和吹捧自己楼盘的地铁价值，很多宣传都看似“近在眼前”，实则“远在天边看不见”通过营造一个时间假象（不可期的规划）和距离假象（直线距离300米实际要走3公里），以提升自身的房价。 |
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