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长江后浪推前浪，前浪死在沙滩上。 其实后浪也死在沙滩上。 当年追逐前浪带着的自豪、嘲讽与雄心万丈，最终都变成泡沫消弭在沙子里。 原来他俩并没有什么不同。 一 环东前传 环东的发端，一开始就是从两头开始的。 一头是集美大桥下桥的地方，一头是丙洲湾——所谓的环东海域内湾。 集美大桥桥头，起点并不是泉舜泉水湾，人家也很少自诩过环东海域。起点是名不见经传的古龙御景。 这是个真正的一线海景房，2008年9月开盘，推出厦门人民喜闻乐见的88㎡海景小复式和170㎡以上大平层，还有一部分一房一厅的单身公寓，刚需、改善两头吃，恰逢BRT2号线开通的利好。于是迅速被关系户买光，完美赶上了厦门房价在10年前涨起来的这波行情。 那年，几千块一平米的桥头一线海景房，首付5万就敢买套房，真心让人有无限遐想。 当年世联代理这个盘，连操盘手都入坑上车，业内人士觉得小户型将来好出手、涨得快。 刚需的想法，就是这么简单、直接而可爱。 环东的故事，就这么晕乎乎飘飘然，在热销中数着钞票开始了。 这个社区门头才是新中式的鼻祖有没有，但是始终有股酱油的味道。 二 启蒙时代 2010年3月3日，来自泉州，被人以为是巧克力制造专家的教育企业——金帝，先后出手竞拍获得2010TP01\02\03\04，随后又在6月8日拍下2010TP07，土地储备达到1150亩，总计开发面积153万㎡，一举成为环东海域的大地主。 老师下场做生意，往往是最野的那一波。比如绿城的宋卫平，比如阿里的马云。 可惜金帝高估了厦门人民的接盘能力，也低估了距离和配套对刚需客户的杀伤力。再加上2010年到来的房地产调控、相对偏大的户型（接近120㎡才能做到3房，96㎡做2房），导致这个楼盘一直不好卖、卖不贵，终究原因是刚需有了更好（花钱更少）的选择。 当年从9千多每平米起，一路卖到1万3、4，金帝一直孤独地作为环东最偏远区域的标杆。 因为一路卖不好，后来还一度发生了破产、延期交楼，以及各种乱七八糟的官司。直到政府介入，才勉强撑过去。 （金帝96㎡两房） 政府介入的结果，就是金帝退地，特房接盘。后来特房成了环东海域最大的赢家。 好处给亲儿子，没有错，因为亲儿子挣了钱不会跑。 2010年8月，保利和招商携手进入环东海域，拿下2010JTP01地块，当年巨大的“登鹭”广告占据了厦门日报一个头版。这块地后来成为了保利招商海上五月花。后来招商还顺带拍了另一块地，定名为招商海德公园。 一开始保利和招商的户型颇为相似，都是100-110㎡左右的三房为主，80㎡左右的两房为辅。后来遇到2011年调控，量价双杀。保利一看不好，不再等招商，设计出一批70平两房和80平三房，又祭出与中航城同款的复式产品。从此一骑绝尘，成交量和成交价都秒杀招商海德公园。 （五月花81㎡三房） 从高层到洋房再到别墅，这俩项目成为相爱相杀的couple，据说连销售团队都是以互相讥讽对方为日常。一个说对方是天马山延伸线（五月花），另一个说对方是城中村后花园（海德）。颇有点菜鸡互啄的意思。 无论是一手房到二手房，这俩一直被拿来各种比较。其实比较啥呢，钱还不是都被保利招商俩股东哥俩好给赚走了。 这个时代默默卖房的有个恒亿尚品湾。其实一开始恒亿叫蓝波湾，满世界找接盘侠想要卖项目。后来估计是融到了资，心一狠咬牙下场自己干。捐资搞定了小学，中了幸运大奖引来了实验中学，连老板娘都亲自下场搞了个代理公司肥水不流外人田。恒亿尚品湾的策略只要保持比集美桥头几个盘略便宜，便不乏有接盘侠涌入。 实事求是评论，恒亿作为小公司，转型和学习能力都很强。不仅在一期学习保利和招商，设计了类似叠墅的低密度洋房，还直接在二期做了极致的80㎡小三房户型。这一时期，恒亿卖得也不错。 说起恒亿，还得再提一下它隔壁的国贸金沙湾。这个有着类似于国贸天琴湾外立面，却横亘在同安大桥旁边，每天不得不吸着汽车尾气、听着绵绵不绝汽车噪音的摇滚楼盘，其品质却不断被投资客津津有味地提起来。当然，对标的就是恒亿尚品湾。国贸永远不改的户型依旧在这个盘发挥着光和热，中规中矩，适合刚需里面稍微有点追求的朋友。 反正后来人提起来国贸金沙湾，想半天估计就只能挤出来两句话：比恒亿卖得贵，比恒亿品质好。 你看，这也是为什么美女都要找个5分女做闺蜜的原因。对标5分女，7分就显得很漂亮了。 这个年代有没有9分女？ 有的，金都海尚国际。拿出了一堆炫目的东西，比如用小球做实验的隔音地板，比如帆船风格造型，比如铝板包裹的外立面，比如砸下4000万租赁和整治的沙滩。 但这些高大上的配置，止不住金都的户型走向刚需买不起的境地。金都一期87㎡的一房，120㎡的两房，200㎡的三房，彷佛让人看到了北京三环内的户型风格。 也许金都老板一开始真的是想把这个地段打造成豪宅？可惜，杭州土豪不够用，厦门刚需又出不起钱。 直到金都的二期和三期调整了户型和装修，以及保利叁仟栋加入战团，才慢慢好起来。 现在看起来，交楼后的金都海尚国际，除了户型差点，外观漂亮，景观宜人，沙滩缱绻，浪漫道舒适，其实还是很适合5+2生活度假居住的。金都老板的善孝福德社区宣传我感觉也做得很不错。这是一个向生活理想和宗教信仰致敬的社区。 可惜二手房成交价始终徘徊在3万元以下，穷人太多，户型太大，总价算一算还是学区房划算，只好实力劝退。 三 鼎盛时代 2015年，厦门楼市进入疯狂上涨前的缓坡阶段。这一年成交量快速上升，成交价也出现了10%以上的涨幅。 环东的前辈五月花、海德公园、古龙御景等接近尾声。新时代的旗手出现，一个是保利叁仟栋，一个是特房银溪墅府。 保利叁仟栋，一线海景，别墅社区，超高赠送，精装到位，刚需改善通吃。刚需用不到70平的面积，就能上车海景房。改善客用不到130平的面积，就能上车海岸线别墅。 再加上赠送面积20%-30%，相当于房价打了7折到8折。在刚需购房者对学区房的威力还没有完全认识到的当年，简直就是降维打击的存在。 你说，换你是消费者，你怎么选？当然是用money投票了。连续3年，保利叁仟栋都在冲击厦门销售排行榜的前列，甚至连续两年达到了40亿的销售额，颇有当年集美中航城舍我其谁的风采。 难怪当年金都的老板愤怒地满世界咒骂保利是小偷——不偷面积能比金都卖得好？ 其实还真不一定，品质敌不过对客群的精准定位。再其实，金都老板应该感谢保利，正是因为保利叁仟栋的大卖，金都才能顺带走量。在企业经营中，如果不能在市场上取得领导地位，跟随策略也挺好的，不是吗。 当然，当年购买保利叁仟栋的后浪们在交楼的时候都遭遇了来自军工品质的精准打击。这大概就是爱赠送、爱景观（zhanpianyi）的代价吧。 特房接盘了金帝，成为了环东海域核心区事实上的操盘手。 特房接盘金帝、代建学校、代建现代服务业产业园区，他们的野心——再造一个五缘湾。当然，这个野心估计要通过非常长的时间才能实现。并且实现的前提是人口的持续导入和高端产业的兴起。目前还暂时看不到任何眉目，虽然有各种产业写字楼在建，地铁在建，学校开学。但这些都敌不过人口凋零带来的抵消作用。 特房银溪墅府延续了岛外大盘的特点——高低配——高层配别墅。同时还具备了岛外远郊大盘的优点——便宜，也就是性价比高。 当年但凡买不起保利金都，又买不起恒亿、国贸的小伙伴，很多人其实是一头扎进了特房银溪墅府1万出头点的怀抱里。 目前看，特房虽然户型中规中矩，但品质其实在刚需楼盘里算得上可圈可点。学校实打实的兑现了同安一中滨海校区这样的市属直管。生活配套也比较完善，小超市、生活街、公园、运动设施，应有尽有。除了交通一直是这里的软肋。 可以这么说，特房银溪墅府对于钱包不够鼓、要求不太高、生活随遇而安的人而言，创造了一个非常好的环境。这也是特房能够常年保持在厦门销售面积榜单前列的重要原因。 给特房一个客观评价——远郊造城王，囤地利润型选手。 除了在天津掉进坑里，特房在翔安、在同安、在漳州，都没有失手过。区域型的企业适合这样的发展战略。而自住型的买房者，其实也挺适合买特房的房子——因为有实力，也等得起，所以吹过的牛逼，很多都能实现。 当然，这样的大盘，追捧也是会付出代价的，尤其是市场狂热的时间点。 四 后浪时代 2017年下半年以后厦门迎来了楼市的崩塌。 2018年整个一年，全市一手房销售量从143万㎡下滑到70万㎡，对比2017年下滑了一半多。 潮水退去才知道谁在裸泳。环东海域离海最近，游得最欢。 首先是那些个原本价格不高，短时间内蹿太高、透支了房价涨幅的楼盘。 比如特房银溪墅府，一手房成交价从最高3万出头向下掉回不到2万。比如保利叁仟栋，交楼后因质量问题成为热搜，本来二期卖到接近4万，结果二手房大把2万7、8在抛售。再比如金都海尚国际，一直到今天，二手房还有低于2万5的价格。而最高峰跟着卖到3万以上的恒亿尚品湾和国贸金沙湾，也老老实实崩回了2万3、4，一直到后期实验中学取得了不错的成绩，才缓慢回升了点价格。 这个时间段跑出来的一手楼盘比较惨。 最典型的就是2万3左右拿到地的融信铂悦湾。虽然融信铂悦湾很努力很努力地在产品规划上学习了保利和恒亿，做了高低配、大赠送、控面积，连叠墅也不敢高于120㎡。但市场的泥沙俱下照样裹挟着这样的楼盘向下运动。 最惨淡的时候，融信铂悦湾3个月就把销售团队从上到下全部干掉。再来的新人不得不祭出降价大法，遮遮掩掩弄出个2万5的员工毛坯内部价。 不得不说，降价大法就是好。那一年，融信铂悦湾也登上了销售排行榜的前列。 另一个典型楼盘就是翔安金茂悦。这家伙以为河对岸的保利首开融信禹洲把地价拱上了3万3，自己就能抄底成功，复制凭借地价低调打周边竞品的北方成功案例。 哪想到拿了高价地的开发商并不是铁板一块——革命队伍出了叛徒，隔壁的中粮，对岸的保利、融信等等，统统趴了窝。宁愿在上市公司报表里做简值亏损处理，也要放着土地晒太阳——谁都知道这当头胆敢开盘，出来就是个【死】。 于是翔安金茂悦遇到的敌人变成了翔安超级大地主——地价不到1000一平米的特房银溪墅府（特房樾琴湾、特房莱昂公馆）以及慢悠悠的金帝中州滨海城（欣盛丰森林海）。 即使在户型上更加适合刚需，比如70平的两房，80-90平的三房，110平的四房，金茂悦依旧遭遇了厦门国企亲儿子的迎面毒打。 特房银溪墅府一口气把房价降到了2万出头，逼着金茂悦不得不跟进价格战，进而逼着金茂停售封盘。商场如战场，炮灰就是当初高价买入项目的朋友们。 后浪时代只有两样东西值钱——一样是在更近的地段占有稀缺的景观，并祭出高赠送，比如保利壹海里。另一样是绝对性价比的价格加上学区加持，比如特房银溪墅府。 保利壹海里利用极致的复式户型加上小公寓，再加上滨海的叠墅，继续收割爱海市民。特房银溪墅府利用价格战，成为了全厦门的刚需之王，只要买靠谱的便宜房子，认准这里准没错。 这俩经过2019年的洗礼，明显缓了过来，双双收获了严格限购之下厦门人民的青睐。 五 环东的未来在哪里 滚滚长江东逝水，逝者如斯，而未尝往矣。 转眼10年，环东修成了优于环岛路的滨海浪漫道，每天晚上跑步休闲的人络绎不绝；传说中的13座五星级酒店修成了2座，如果对标海南的度假酒店，其实也差不到哪里去；三甲医院紧锣密鼓地施工中，还将要引入上海管理团队；市属的实验中学和同安一中滨海校区皆已开学，近年来初考高考都取得了不错的成绩；BRT通车了快10年但地铁还画在图上，据说是拆迁出了问题；人民群众想要的商场除了阳光城翡丽海岸，另一座爱琴海也不断发声。 环东海域是否长成了当初你想看到的样子？
2020年，这场席卷全球的疫情同样也影响了环东房产的持续高潮。 蛰伏快3年的融信厦门世纪和保利和光屿海都启动了销售，但开盘不到3成的去化率还是让市场看到了这一片的成色确实不那么足，贸然挑战3万这条价格线容易死得很惨。 也只有带优质学区的特房樾琴湾能够一直小步快跑，用区域内最便宜的价格收割最在乎钱的购房者。户型？不重要的，能买得起就好。品质？不重要的，反正也不差。至少比马路对面看着像安置房的央企强对吧？ 中粮、首开、金茂，依旧躺在地上。当然还有后续加入战团的国贸。短期内，他们活过来的机会非常渺茫，除非认亏低价出售。 高昂的成本与低迷的市场售价，已经成为横亘在这一批高价地开发商和市场客户之间的巨大沟壑。同病相怜的还有翔安南、灌口、马銮湾以及同安老城。几家欢喜几家愁。 环东的未来在哪里？ 环东的地形，狭长而远离厦门本岛。这样一个区域，如果单纯依靠现有的通道，仅仅是作为离岛的居住区，因为绝对的距离，很难再有波澜。 目前在集美同安这一边的片区，由于沿海狭长地带上古龙、保利、招商、金都、恒亿、国贸等的交楼入住，已经出现了巨大的交通堵塞情况。在早高峰和晚高峰，这里的拥堵比岛内有过之而无不及。这是环东现有区域的心血管疾病，如果没有地铁的舒缓，单纯依靠现在的BRT，将随着这条线上楼盘入住率的提高而愈演愈烈。 而在翔安片区，由于刘五店体育会展新城依旧处于一级土地开发的前期阶段，拆迁、平整、管网铺设、桥梁修缮（第二东通道）是这一阶段的主旋律。 倘若这里没有建起来，环东就无法成为真正的环。 未来，不仅要看各种配套设施能否落地，更要看体育会展新城的推进速度。 这里才是环东的未来。
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