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当下兰州房地产市场发展有何特征、房价走势如何、新兰州人眼中的兰州是什么样？就以上话题，新浪乐居盟主汇日前邀请到了名城集团西北区域营销总罗钦洪，兰州晚报地产专刊主编魏著鑫，兰州欧神诺陶瓷董事长、在兰购房的福建置业者唐向群进行了座谈。 罗钦洪随民城集团来兰已有三年多时间，参与了名城集团在兰州开发大名城和名城广场。作为专业的地产人，罗钦洪有丰富的地产营销经验，对兰州房地产市场有深刻的认识。魏著鑫是兰州房产媒体的老人，是地地道道的老兰州人，从业地产媒体已有十八年间，著有《住在金城》一书。唐向群是成功的企业家，也是在兰州置业的新兰州人。几天不吃牛肉面就会想。这样三个人坐在一起，对兰州房市应该有一些有趣的话题。这些选登部分座谈内容，与大家分享。 魏：今天非常荣幸当新浪乐居盟主汇的盟主，邀请到名城集团西北区域营销总罗钦洪罗总以及兰州欧神诺陶瓷总经理唐向群唐总，很巧合的是，今天邀请到的两位嘉宾都来自福建。罗总作为福建来兰州的开发商代表，唐总现在算是半个兰州人了，扎根兰州在兰州置业者。在这个金秋收获的季节，一起来谈谈金九银十的市场，谈谈金九银十该不该出手买房等等话题，看看新兰州人怎么看。 首先我们邀请罗总来谈谈：作为在兰州开发的新兰州人，今年的楼市被称为不平凡的一年，特别是对于兰州来说。许多城市卖的如火如荼，甚至好多城市已经出现限购政策，罗总作为房地产业内人士，很多购房者有一个疑问：在兰州这样一个城市，400万人口的城市，这么多的开发企业开发项目，那这么大的容量，房子能卖掉吗? 罗：这个问题我想在很多城市消费者都有这个疑虑，前几年就开始了。但是事实证明市场如此的井喷之势的需求量，这样的趋势是怎么来的呢，平均下来，特别是90后，2000后，将是一个非常大的刚需购买人群，如同深圳这样的过盛的产品多半集中在改善性的、别墅型、大面积的，其实真正用于居住的体量市场的需求量是非常大的，从我们每年在兰州市成交的套型来讲，占比最大的也是80多-120左右的两房、三方占据了我们的主导比例，所以兰州目前的开发量来讲，它是一个成长型的城市，和全国一线二线的城市是不一样的，城镇化水平和我的家乡那边比的话还是有一定差距的，许多村镇人口，经济能力也达到了一定的水平，为了小孩儿的教育也会选择在城市买房，包括现在的90后、2000后面临毕业、结婚等问题也需要购房，所以从这些方面来讲，兰州一定有他的市场需求量才会催生这么多开发商选择兰州来开发项目。包括我们福建福州那边，也是这样，前几年大家也有同样的疑虑：房子盖这么多能卖的掉吗？但是恰恰在这几年里它的库存量已经不到6个月，我想兰州也一定有这样一个过程。 魏：兰州特殊的地形地貌，是市区内的开发区域非常有限，想有发展必然要打开僵局开辟新的市场局面。那么面对这样的现状，在你们开发商眼里，兰州的开发环境到底怎么样？ 罗：对于一个上市企业来讲，对外扩张发展是每一个大型企业的必然的发展需求，只是一个时间问题，而这个时间概念每家公司都有他不同的评判标准，拿我们公司而言，战略首先是部署西北城市，二是一线北上广深。而为什么会选择来西北兰州来开发，当初也有很多人问这个问题，对于上市公司来讲，在全国很多城市都是有开发的需求和开发的机会的，而选择兰州也恰恰是看重了它和一二线城市存在这一定的差距，因此他的成长性和机会点应该反而比一二线城市有更大的空间，再者兰州的地产产品无论是从发展、理念、开发模式都跟一二线城市有所不同，这也真是我们作为全国一线房企的优势所在。另外我们选择兰州，并且一次就开发300多万方的如此大的体量，很多人认为这是一次赌博。因为这样的体量，许多房企是需要花十年去开发的，我们一次性投入如此巨大，这也恰恰是大名城作为一线房企在开发上的不同理念，我们认为在短时间内将规模做起来，形成造城的模式，那么我们的配套也会同步整体的起来，如果分赛的开发，几栋、十几栋的速度来开发那么我们的项目配套永远也起不来。短期内整体开发，这样我们的配套、商业、人流量等等都可以同步进行，这样我的这片区域就可以在短时间内达到可生活的条件。达到业主生活需求的宜居宜业的新城概念。同时大名城当初选择的地块也是兰州市政府、高新区招商引资的项目，我们当初进入这个市场也是考察过也正式因为兰州两山夹一河的地形特征，中心城区土地的稀缺，再加之兰州的自然环境使好的区位并不多，许多项目进驻开发都要选择削山造地，而定远镇那一片区域恰恰是一块盆地，它靠近兴隆山，整体的生态气候环境及会很好，这是一个独一无二的天然的区位优势;再者他的位置恰恰处于城乡结合部的位置，从东岗——和平——定远，其实随着城市的发展，这是可以连成一片的，连成一片必然承载着未来兰州市区人口外溢的需求，而发展也一定不会空缺一段，一定是辐射性的连成一片。第三是这个项目是地铁4号线的延入，包括科中科小三十三中这些公立学校的引入等等，以及我们自己规划的商业项目，这些基本的生活配套进驻以及我们这样有实力的开发商操盘，所以这里面一定有需求、有机会。您刚才提到的如此多的大的开发商进驻兰州，我想也恰恰是看重了兰州落后于一二线城市的发展空间下的机会点。而大型的开发商的进驻必然会给兰州这个市场带来先进的产品、先进的理念、资金的优势、人才的优势等等可以在这边施展。 魏：其他城市这些年楼市的迅速升温带来的火爆市场让引起了众人的关注，房子、房价也成为当下讨论的最热门的话题，然而就在这样轰炸式的现状之下，兰州市场似乎一直是不温不火，四平八稳。但是事实上，兰州这两年的成交量一直在上涨，而且是大幅上涨，所以我们谈一个和你的工作比较贴近的话题，在兰州专注做产品和集中火力做营销之间的关系是什么？ 罗：其实从地产开发角度，从十几年前，营销在一个项目成功与否里面占了很大的比重，可能你的策划案特别好，噱头特别好，你的房子就会卖的很火，但是经过了房地产市场十几年的发展，房地产市场越来越趋于成熟和理性，就消费者购买房产也有了更多的判断，特别是现在许多一线开发商纷纷进驻兰州后，大家有了更多的对比，其实你会发觉现在做地产开发，决定一个盘的成功与否，不再是营销，虽然营销很重要，更多的还是产品本身，产品决定了一个项目的好与坏。而“产品”在这里指的是广义的概念，除了房子的户型、园林景观、区位之外，还有两个很重要的是物业服务标准和企业开发理念，居住文化这些软性的概念；而这些才是一个项目的核心。而这些对了，这个项目就对了百分之八十。剩下的百分之二十是营销，做的好是锦上添花。房地产开发也最终会回到最根本的追求，就是尊重消费者，建造消费者喜欢、满意、高性价比的产品才是市场取胜的关键。而不再是靠一些花哨的手段博人眼球，这个已经不再是核心。 魏：罗总刚才分析的观点我很认同。那么您觉得在现在多样的市场环境下，百花齐放百花争鸣的市场，老百姓应该如何进行选择？ 罗：老百姓选择房子并没有淡旺季之分，很多地方的金九银十也是不明显的，对兰州来讲，从天气方面考虑，九月和十月是一个买东西的好时机。一季度1-3月份天气比较冷，人们也不爱出门，4-6月气候适宜，7-8月天气很热，9、10月自然成为最好的两个月，因为紧接着的11、12月天气又转冷。从天气方面考虑，地产圈对于9月和10月的重视程度自然也很大。 但是从消费者的角度看买房这件事，我认为：只要是刚需房，随时随地都可以买，不挑时节；如果是投资就另当别论了，就要看你手上的资金、投资的区域等等因素的考虑。如果是刚需问我什么时候买，答案是当下就买。 魏：刚刚说到买房怎么买，我们就要邀请我们欧神诺陶瓷的唐总来讲讲他的经历，现身说法。唐总虽然是福建人，但是在兰州生活十余年，现在生活习惯方面也快成了大半个兰州人。如今的唐总，在兰州买了房、孩子也在兰州上学。那么作为新兰州人，你是怎么选择在兰州定居发展的？到兰州之后又有哪些新的感受？ 唐：当时也是一个偶然的契机，响应了国家发展西部的号召来到兰州，我们兄弟四个都在上海，我大哥当时说可以去西部看看，就决定来到兰州。来到兰州发现这里的机会确实蛮多的，就决定留在兰州。这些年，房地产的火速发展也无形中带动了我们这些做地产配套产业的圈子。 网友提问：作为一个福建人，选在在内陆选房，您是怎么考虑的？ 唐：既然选择了在兰州发展，就决定把根扎在兰州，这样才能专心专意做一件事情。 魏：兰州市商会会长陈启建说过一句话我觉得很好，今天我也套用一下，叫：先要居者忧其屋，之后是有其屋，然后才是居者优其屋。生活品质在不断的提高，居住品质也在不断的提升。
魏：唐总，在你风华正茂的时候，为什么不选择留在福州而是选择在兰州？ 唐：十五年前来到兰州，那时候的兰州可不像现在的兰州，没有那么多的高楼大厦，但是兰州的气候、兰州的牛肉面让我一下子爱上了这个城市，选择留在这个城市发展。 魏：作为已经在兰州买房的代表，面对今年兰州楼市的情况，你有什么看法？ 唐：兰州这些年来开发的项目是越来越多，这里面也一直以刚需为主，而复式、别墅这些项目就少之又少，而近年来一些大的品牌开发商的陆续进入，也为兰州的房地产市场注入了新鲜的血液，选择的产品类型也越来越多，也越来越趋于品质和高端，不再只是拘泥于刚需住宅。 魏：随着地铁的逐步建成，交通的便利必然缩短城市的空间距离感，那么，罗总您作为一个房地产专业人士，您觉得选房从当前的趋于来看，安宁、城北、城东，到底在哪个区域选择更好呢？ 罗：其实每个人的购房需求不同，每个人的去求角度不同所对应的产品也不同。但是许多的购房者都想买一个十全十美的房子，因为考虑到也许这是一辈子的积蓄和投资，但是事实上并没有十全十美的东西，只有最适合你或者说这个阶段你最想要的。而每个人在买房作为居住的需求可能会涉及到你的工作、生活配套、小孩子的教育、交通等等，而每个人在考虑一套房子的时候核心要素是不一样的。如果是为了小孩的教育问题，忽略其他因素的话大名城倒是不错的选择，因为科中科小三十三中，从小学到高中都可以享受良好的教育；如果看重的是便利的交通和方便快捷的购物生活环境，可能城关区主城区附近就是比较好的考虑；因此理性的根据自己的需求和侧重点选择项目，并且一定要用发展的眼光来看待区域的发展和一个项目的升值潜力。对所有购房者的建议就是：正视自己的需求，找到当下最能解决自己问题的项目。按需购房。 |
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