聊民法典38：地役权，法律规定不是必须登记，但是登记更有保障

李立律师

这是李立律师博客和合伙指南公众号第439篇文字

聊民法典38：地役权，法律规定不是必须登记，但是登记更有保障

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第十五章　地役权

2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》新增了这项内容。以往相关纠纷主要是按照相邻关系进行处理。

《民法典》本章内容，对《物权法》的相关内容没有修改。

第三百七十二条　地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。

前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。

地役权与相邻关系，在制度宗旨、调整方式等方面很相似，这也是在《物权法》出台之前在现实中并没有建立地役权制度的特别明显的需求，因为相邻关系的法律制度可以解决现实中大部分类似的纠纷。

但是两者之间是有区别的。按照学术方面的通说，地役权和相邻关系的区别如下：

1. 相邻关系是基于法律直接规定而产生，是法律要求一方必须要为另一方提供便利，是维护正常生活和生产的最低需要。地役权是根据需役地权利人与供役地权利人自愿达成协议而产生的，是地役权人通过利用他人的不动产而使自己的不动产获得更大的效益。
2. 相邻关系是法律上对土地间利用关系的一种最小限度的调节。它不是一项独立的民事权利，更不是独立的他物权，属于所有权的内容。而地役权的主要功能在于弥补相邻权的不足，在相邻权得不到调节时，可通过约定加以弥补。地役权不仅是一项独立的民事权利，而且还是一种独立物权形式，为用益物权的一种。
3. 相邻关系是法定的对相邻不动产权利人权利的限制，是维护正常生活和生产的最低需要；而地役权则是扩大对他人不动产的利用来提高自己不动产的价值，不能由法律强制，而应采用协商方式由当事人约定。
4. 取得相邻权，是无偿的。只有在发生损害时才产生赔偿的问题。而地役权是双方通过地役权合同设定的用益物权，是否有偿，多少费用标准，都是由当事人自行协商确定。而在现实中，通常地役权人都要向对方支付一定的对价。
5. 相邻权没有期限问题。地役权期限主要由双方通过地役权合同进行确定。
6. 相邻权没有登记，地役权可以进行不动产登记。

第三百七十三条　设立地役权，当事人应当采用书面形式订立地役权合同。

书面合同，也是办理登记的必要前提。

地役权合同一般包括下列条款：

指示性法律条款，即法律提示和示范的条款。合同中根据实际情况可以增设其他条款。

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

供役地权利人和地役权人的姓名或者名称和住所。

（二）供役地和需役地的位置；

方位、四至以及面积。

（三）利用目的和方法；

设立地役权的目的，

（四）地役权期限；

根据第三百七十七条的规定，地役权期限由当事人约定；但是，不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。

没有期限约定的，或者期限约定不明的，期限如何认定？这个没有明确的法律规定。从法律上可以依照合同条款不明确的法律规定来进行判断。从现实的情况来看，大多数的地役权，在合同中没有约定期限的情况几乎是不太可能出现的。

（五）费用及其支付方式；

主要是一次性付清还是分期付清的选择。

（六）解决争议的方法。

第三百七十四条　地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

合同若没有特别约定生效时间或生效条件的，那么，地役权合同成立之时即生效。

地役权制度运用较多的农村地区，大部分是不登记的，这也是当时《物权法》没有规定地役权必须登记的主要原因。

但是，从立法的行文来看，依然是促使地役权进行登记的态度。不登记不得对抗不知道也不应知道土地设有地役权，而受让了该土地使用权的第三人。

须注意的是，登记不是地役权生效的必要前提。另外，登记对抗的前提是：地役权合同生效。

（2019）辽03民终1444号判决书中提到了这么一个情节，某个当事人在200年从某不动产产权人那里花钱购买了房屋的一层用于打通作为通道通行，法院认为为是地役权合同。但是这个地役权合同没有进行登记。于是，在这个案件中，就出现了无法对抗第三人的结果。

法院在判决书中，认为：

“房修库取得案涉商业网点所有权后，原告是否对该商业网点一层继续享有通行权问题。《物权法》第一百五十八条规定：地役权自地役合同生效时设定。当事人要求登记的，可以向登记机关申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。本案地役权双方未到房屋产权登记机关申请登记，故其不能对抗善意第三人。第三人房修库是通过鞍山市中级人民法院拍卖竞价取得案涉商业网点产权。同时也没有证据证明拍卖案涉商业网点时，已对该商业网点一层存在通行权问题进行说明告知，故自房修库取得案涉商业网点产权之日起，与泰隆公司间关于案涉商业网点一层通行权的约定对房修库已无约束力。被告系从第三人房修库处合法取得案涉商业网点产权，故原告亦无权要求被告恢复案涉商业网点一层的出行通道。”

根据自然资源部发布的《不动产登记暂行条例实施细则》第六十一条规定，经依法登记的地役权发生下列情形之一的，当事人应当持地役权合同、不动产登记证明和证实变更的材料等必要材料，申请地役权变更登记： （一）地役权当事人的姓名或者名称等发生变化； （二）共有性质变更的； （三）需役地或者供役地自然状况发生变化； （四）地役权内容变更的； （五）法律、行政法规规定的其他情形。 供役地分割转让办理登记，转让部分涉及地役权的，应当由受让人与地役权人一并申请地役权变更登记。

第三百七十五条　供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其不动产，不得妨害地役权人行使权利。

地役权的物权性质，也是合同的义务。

第三百七十六条　地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。

依约履行；合理履行。

第三百七十七条　地役权期限由当事人约定；但是，不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。

耕地的承包期为三十年；草地的承包期为三十一五十年；林地的承包期为三十一七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对土地使用权出让的最高年限作了规定，居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。

第三百七十八条　土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权等用益物权时，该用益物权人继续享有或者负担已经设立的地役权。

我国，土地为国家或者集体所有。

土地上设立用益物权时，不影响已经设立的地役权。类似于买卖不破租赁的规则。

第三百七十九条　土地上已经设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。

这也是用益物权的本质所决定的。

另外，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)第四条的规定，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。

第三百八十条　地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但是合同另有约定的除外。

地役权虽然也是一种用益物权，是一种独立的用益物权，但是，其本身的特点决定了它在实际上产生了与需役地之间的主从关系。地役权无法与需役地分离，它必须随着需役地的使用权转移而一同转移。当需役地的使用权发生转让时，地役权也应当随之发生转让。

第三百八十一条　地役权不得单独抵押。土地经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。

本条是上一条规定的自然延伸。

第三百八十二条　需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。

地役权存在于需役地和供役地的全部，不能分割为各个部分或者仅仅以一部分而存在。即使供役地或者需役地被分割，地役权在被实际分割后的需役地和供役地的各个部分上仍然存在。

第三百八十三条　供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有法律约束力。

与上一条同理。

第三百八十四条　地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：

合同解除，地役权即消灭。

（一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；

违反法律规定或者合同约定地超越利用范围、方式使用地役权。

（二）有偿利用供役地，约定的付款期限届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。

何为合理期限，要视具体情况而言，主要是要看催告通知送达以及对方回复的合理时间而定。

第三百八十五条　已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。