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大家买房时，大多只关心一个问题：这个房子，我买不买得起？ 往往忽略了另一个同样关键的问题：这个房子，以后好不好卖？ 今年8月，广州一二手房的成交量双双破万。二手成交量环比上涨12.6%。 楼市火了吗？确实火了。 但二手房均价再怎么涨，总有朋友纳闷：怎么我家小区在跌。 二手成交活跃的板块，也有长期滞销的小区，并且不在少数。 我花了一个周末的时间，手动整理了广州中心7区的5230个二手小区的成交数据，结果令人震惊： 一共有386个小区，今年以来0成交！ 成交量再旺，楼市再火，几乎与它们无关。 其实，任何一套房子，或者一个小区，一旦在房地产市场上缺乏流动性，对业主而言，都是很可怕的事。 纸面富贵，变不了现，就没有任何意义。 这也是我想给大家统计出“0成交”小区的原因。 赶着上车的朋友，一定要多加留意。 整理5230个二手小区，工作量奇大无比。 在快要头晕目眩手抽筋之际，我终于得出了一组数据： 386个小区，今年以来0成交！ 其中，部分小区的成交记录，甚至要追溯到三年前。 这已经是苦苦剔除大量宿舍楼、大院、以及挂牌量低于5套的小区的结果。 如果全加上，0成交的小区可能会增加2000个。 相当于每两个小区，就有一个长期滞销，卖不动。 当然，还有一些小区，因为各种原因，比如尚未取证等，暂时没有成交，需要仔细分辨。 我按天河、越秀、海珠、荔湾、白云、黄埔、番禺这7个区，分别整理成表格，并跟大家分享几点整理时的小发现。 可惜篇幅有限，只能在文章中先放一部分表格。 注明： 以下数据不包含宿舍、大院以及挂牌量 数据统计自链家，在链家上无成交，不代表其他渠道无成交，数据仅供参考； 数据为手动录入统计，如因老眼昏花存在偏差，请各位见谅。 打开看点快报，查看高清大图 先来看看天河区。 天河的二手小区总数，是全市最大的，超过1000个。但天河今年内“0成交”的小区却并不是最多。 像天河北、东圃甚至珠江新城这些板块，成交滞销的小区并不多。 天河真正比较难卖得动的，集中在员村和沙太南这一带。 便宜、量多，但板块价值放在天河来说，并不突出，加上太破旧，导致很难卖得动。 打开看点快报，查看高清大图 打开看点快报，查看高清大图 “0成交”小区数量最多的，是番禺，其次是海珠。 番禺拿第一，并没有出乎我意料。 尤其是当市桥0成交的小区占据了表格四分之一的版面时，我竟然觉得合情合理。 因为这都符合我们之前的判断： 1.番禺的二手房，成交量大，供应量也超级大。如果说增城是新房“大粮仓”，番禺就是二手房的“大米缸”，竞争激烈。 2.市桥的“老破小”，便宜、量大，但真的很难卖。《手头三套房，挂牌两年卖不动！》就是经典的真实案例。番禺滞销小区多，很大程度是被市桥“拖累”。 除此之外，番禺还有一个滞销大盘——大石的富丽花园。它也是大石板块唯一0成交的小区。 打开看点快报，查看高清大图 打开看点快报，查看高清大图 番禺是便宜的房子最难卖，排第二的海珠，却是正好相反。 这里不得不提广州塔旁被遗忘的老牌豪宅区，滨江东。 跟番禺市桥“老破小”摆在一起比，滨江东是不服的。人家可是海珠的房价高地。 在今年0成交的名单中，海珠区均价前10的小区，滨江东占了7个，包揽前4。 打开看点快报，查看高清大图 上周我们写了珠江新城千万豪宅集体涨价，成交却一点都不差。而且，北上深的豪宅成交量，全都创了2018年以来的季度新高。 滨江东的豪宅，怎么就没人爱了呢？ 我问了好些人，回答归纳起来大概就是： 板块价值和圈层认可度不及珠江新城；教育、商业配套不及越秀和天河北；北向望江没南向望江好…… 换言之，他们认为，滨江东的小区单价跟地段价值不匹配。 豪宅行情好，不代表你卖得贵，市场接受度就一定高。 这得由地段的价值决定。 地段价值高，哪怕总价高、成交周期长，也是情理之中。 但在价值没有达到那样高度的地段和小区，卖出高价，反而成了东施效颦，再放几年也卖不动。 另外，我之所以要用两页纸列出海珠的0成交小区，是因为它们所属的板块实在过于分散。 打开看点快报，查看高清大图 打开看点快报，查看高清大图 基本上，海珠每个板块都有不少滞销的小区。 这也是海珠0成交小区总数第二多的原因之一。 打开看点快报，查看高清大图 0成交小区最少的，当属黄埔。 只有10个！ 黄埔有300多个小区，哪怕大刀阔斧砍掉一半小区，算下来，也只有约6%的小区卖不动。 这10个卖不动的小区，要么位置特别偏，比如在开发西区和夏园。 要么楼龄旧，体量小，放在拥有众多次新房和大型楼盘的黄埔，就比较吃亏。 要么噪音问题出了名，要么只卖别墅。 看完我终于明白，为什么黄埔大多数业主们，涨价涨得那么理直气壮了。 打开看点快报，查看高清大图 打开看点快报，查看高清大图 说了地段，我们不妨再聊聊楼龄。 一个经常被问到的问题是：某某小区20多年楼龄了，还值不值得入手，以后会不会很难卖得动。 如果仅以这次整理的结果来看，可能会刷新很多人对楼龄的认知： 楼龄大于20年（建成年份在2000年之前）的0成交小区，跟楼龄小于20年的比例，几乎是五五开。 每个区的情况都是如此。只有天河的新旧比例大约是4:6。 换言之，楼龄老，并非是小区卖不动的最大阻碍因素。 地段价值、价格、户型、小区环境等等，都在左右买房者的判断。 在楼龄普遍比较高的越秀区，0成交的次新小区也不少。 打开看点快报，查看高清大图 打开看点快报，查看高清大图 最后，再和大家强调一下： 小区流动性指数越高，就代表二手房越容易出手。 流动性越差，二手房就有价无市，难以变现。 从纯投资的角度讲，二手房的流动性肯定是要优先考虑的。 就算以自住为目的买房，几年之后也可能面临置换改善、置换学区房或者变现应急等问题。 因此，板块的前景、小区的物业、学校、地铁、商业、医院等配套后期是不是能兑现等等，都是买房前需要认真研究的。 来源：广州楼市情报 本账号文章版权归原作者及原出处所有，并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责。 本账号只提供参考并不构成任何投资及应用建议。 本账号部分文章为转载，并不用于任何商业目的，我们也已经尽可能对于作者和来源进行了通告。 由于能力有限，造成的疏漏，请及时联系，我们将根据原作者的要求，立即更正或者删除有关内容。 |
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