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广州的冬天里，该来的终究还是来了。 自下半年楼市密集调控以来，卖房，真的变得好难！成倍增长的难！ 我花了一个周末，吐血整理了广州8个区5754个二手小区的成交数据，结果令人震惊： 足足有546个小区，连续三个月0成交！ 今年9月，确实是一条分界线。 8月底出台了二手房指导价以后，二手房一脚跌入成交冰封期，0成交的小区数量明显增加。 任何一套房子，一旦在房地产市场上缺乏流动性，都是很可怕的事。 纸面富贵，变不了现，就没有任何意义。 所以，无论你是早已入手，还是准备上车，一定要时刻留意成交市场的重大信号。 今年整理的小区数量，总计5754个，才筛选出1/10的零成交小区。 不仅加入了南沙区，并且采用了比去年更严格的筛选标准，剔除掉成交意义不大的宿舍大院、散盘、超级老破小等各类小区。 在手麻脖子疼，快要头晕目眩之际，我终于得出了一组数据： 546个小区，近三个月0成交！ 我将天河、越秀、海珠、荔湾、白云、黄埔、番禺、南沙8个区的小区整理成22页的文件，并跟各位分享几点整理时的小发现。 可惜篇幅有限，只能在文章中放一部分表格。 想看【完整版】的朋友，只要扫描二维码，撩一下情报哥即可0元领取。 先说说过去三个月，哪个区的二手房更难卖，哪个更容易卖。 答案颇有些意外。 去年统计0成交小区数量最多的番禺，今年大翻身！ 其余7个区的0成交小区数量都不同程度地增加，唯独番禺，不增反减，而且减少了近一半！ 二手“大粮仓”，0成交小区占比是最少的。 当然，有一部分原因在于我提高了筛选标准，部分0成交小区这次没能达到“登榜”门槛。 但，依然能看到几位“老朋友”的面孔： 石楼板块的雅居乐七里海、大学城的星汇文华，还有星河湾盛荟园、金山谷八期等等，都是连续两年登榜三个月0成交的“实力派”选手。 可见，这些楼盘的流动性，实在是不咋地。 而番禺万博几个去年名声大噪的二手盘，如欧泊，则是受到9月政府指导价一记拳头后，如今低调了不少。 跟番禺一样受到买房人青睐的，还有黄埔。 黄埔很淡定，数数手指头，近三个月只有约10个小区0成交，而且全集中在开发区一带。 可见，黄埔的二手房热度不输去年，跟今年以来新房的抢手程度有得一拼。 而发出的预警信号就是：如果你想入手开发区板块的楼盘，一定要极其慎重！ 二手房最难卖的区，要数南沙。 其实这个答案，也算意料之中。 自新政出台以来，南沙一二手房就一直顶着“以价换量”的舆论压力，市场热度下降了不止一点点。 即便如此，部分热门楼盘的业主经历过前段时间南沙的上涨潮，现在其实也不肯多让步。 双方就这么一直僵持，导致原本成交就不算容易的南沙二手市场举步维艰。 说回中心城区，天河、白云跟海珠的0成交小区比例，并不比南沙低。 而且这三个区还有一个很大的共同点：0成交小区数量比去年大幅增加。 天河猛增了84个。 去年行情很不错的中海花城湾、星汇园，还有在顶豪旁“卖白菜价”的誉城苑，现在全都要挤在一起“排排坐，食果果”。 吃什么果？无花果。 这里需要说明的是，本文只统计在贝壳链家及其合作平台上网签成交的数据，不包含全平台。 而只要将数据跟去年进行横向对比，依然能够充分说明市场成交热度下降。 比如，去年天河北、东圃、珠江新城这些板块，成交滞销的小区并不多，真正比较难卖得动的，集中在员村和沙太南这一带。 但今年，情况明显改变。 就连二手房涨幅能全市排前5的天河公园跟牛奶厂板块，如今也有一众成员要“坐冷板凳”： 天誉花园、中怡城市花园、招商雍华府、金地天河公馆近期都难有成交。 海珠也面临类似的局面。 西至海珠发展最成熟的工业大道、昌岗一带，北至滨江东，东至琶洲等热门板块，不少去年成交表现不错的二手盘，这三个月纷纷“遇冷”。 白云面积大，盘量大，基本每个板块都分布着不少滞销的小区，这也是它成为0成交小区总数第三多的原因之一。 越秀散盘太多，难出结论。 关注白云跟越秀的朋友可以直接扫描下方二维码，免费领取。 老三区里，荔湾的表现最让人眼前一亮。多少有些意外。 荔湾的二手盘数量是中心城区中最少的，而它的0成交小区只比去年统计时增加了3个。 荔湾就像风浪中一艘平稳航行的船，钟情于它的人依然很认可它。 观察荔湾近三个月的小区成交量会发现，中山八路-陈家祠沿线二手盘成交套数最多，尤其集中在荔港南湾、富力广场这几个大盘。 其次是珠岛花园、新世界凯粤湾以及广钢的楼盘。 换言之，买荔湾二手房的人，预算并不低。 如果小区满足地段成熟、配套成熟，那么单价4-6万的荔湾二手房反而不缺关注。 最后，再和大家强调一下： 小区流动性指数越高，就代表二手房越容易出手。 流动性越差，二手房就有价无市，难以变现。 从纯投资的角度讲，二手房的流动性肯定是要优先考虑的。 就算以自住为目的买房，几年之后也可能面临置换改善、置换学区房或者变现应急等问题。 因此，板块的前景、小区的物业、学校、地铁、商业、医院等配套后期是不是能兑现等等，都是买房前需要认真研究的。 买房之前，记得再问自己一句： 今天看中的房子，以后会好卖吗？ |
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