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 今年，新修改的《土地管理法》（简称土地法）正式生效了。有些媒体在宣传这部法律的时候，用了一些很夸张的标题，让很多人产生了误解。比如，有的标题叫《农村土地可以入市了》、《农村土地转正了》、《农村土地和城市土地一样可以交易了》等等。这样的标题呢，是不负责任的，是对新《土地法》的错误解读。
老的土地政策是啥样的？大家知道，法律风向直接反映土地政策，土地政策是一个国家的基本国策。长期以来，咱们国家实行的土地政策是“城乡二元”结构的土地政策。啥叫城乡二元结构呢？说白了，就是：城市土地的所有权归国家，使用权归人民；农村土地的所有权归集体，使用权归农民。农民可以到城市买房居住，相应的，对城市土地就当然享有了使用权。但是，城镇居民不能到农村买房，即使买了，这样的房屋买卖协议也是无效合同。这样的结构，就叫城乡二元。老的土地政策被 “适度打破”，但并没有完全打破。新《土地法》的实行，确实打破了这种城乡二元结构的土地政策。但是，这种打破，并不是全面打破，而是在一定范围内的“适度打破”。有的朋友可能不太理解这句话，下面，我详细解释一下。老的《土地法》第63条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。在2020年实行的新《土地法》中彻底删除了这一条。啥意思呢？表面的意思就是，国家法律从此以后，不再全面禁止农村土地使用权通过出让、转让或者出租的形式用于非农业建设了。大家注意：法律不再全面禁止，是不是就等于，法律全面允许了呢？再次提醒大家，仔细品味一下上面的问题。不全面禁止是不是就等于全面允许了呢？当然不等于。新《土地法》删除了老《土地法》63条的规定。要想理解这个“删除”的动作。不仅要看新《土地法》删除了哪一条，更要看新《土地法》增加了哪些法律条文。大家都知道，农村的土地具体包括4种类型。不懂这方面知识的朋友，可以先阅读一下这篇文章：《城里人不能买农村宅基地，但可以买经营性建设用地 》。新《土地法》不再全面禁止农村土地使用权通过出让、出租的形式用于非农业建设，而是允许某个类型的农村土地使用权，可以通过出让、出租的形式用于非农业建设。哪种农村土地被允许出让、出租用于非农业建设了呢？就是农村集体经营性建设用地。读到这里，有人肯定会问：在我们村里，哪块地属于经营性建设用地呢？把村里的哪一块地规划、登记为经营性建设用地，是政府和村委会的事情。一旦这块地被规划和登记为经营性建设用地，再经过三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，就可以通过出让、出租的形式，交给任何单位或个人（包括城里人）使用，政府会给使用者发产权证，有产权证的使用者还可以通过转让、互换、抵押的方式再次转让经营性建设用地使用权。小产权房存在转正成为正规军的可能吗？现在，不少地方的农村和城郊地区，在集体土地上，违法建设了一批住宅，由于没有产权证，大家把这类住宅叫做“小产权房”。新《土地法》实行后，很多小产权房的房主心情很激动，认为，这是不是意味着小产权房要转正了？有人是这样想的：小产权房盖的时候，土地是宅基地，不是经营性建设用地，既然新《土地法》实行了，就补一下手续，把土地性质变更为经营性建设用地，不就行了？大家注意：不是这样的。新《土地法》只允许经营性建设用地入市。经营性建设用地必须是工业或者商业等经营性用途。不能用于建设商品住宅。有人会继续提出疑问：如果不能用于建设商品住宅，但是可以用于商业用途，那么，是不是就意味着可以建设商业公寓呢？这种理解是正确的。国家就是朝着这个方向在努力，允许农村集体经营性建设用地入市，目的之一就是增加租赁土地供应。现在包括北京在内的多个城市，已经先走一步了，很多开发商在城郊农村地区通过出让方式，购买了集体经营性建设用地，计划建设租赁性质的商业公寓，这对于解决住房难题、缓解购房压力，一定能起到积极作用。这两种房子都能住人，都能生活。但是，商品住宅是生活用房，水电气都是居民生活标准，一般情况下，人员落户、子女上学都是按照住宅进行划分的，住宅产权一般70年。商业公寓属于生产经营用房，水电气都相对贵一些，落户、子女上学一般不管，公寓产权一般40年。但是不管是商品住宅，还是商业公寓，都是有产权证的。两种房子都既可以买卖，也可以租赁。所以，综上所述，虽然新《土地法》实行了，但是，小产权房如果想转正成为正规合法的商品住宅，还是没门儿。然而，也不排除小产权房有可能转成商业租赁性质的公寓房性质，小产权房究竟能不能转成商业公寓，我们只能拭目以待了。
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