三条红线，开启地产精益运营新时代

近日的监管新规“三条红线”，引起行业一片恐慌。

监管层要求，房企有息负债不得超过3条红线。

1、剔除预收款的资产负债率不得大于70%；

2、净负债率不得大于100%；

3、现金短债比不得小于1倍。

从上市财报来看，50%的房企超越红线，未来需要降低有息负债，恐无法再举新债。

制图：地产三哥

房企融资再次收紧，借钱没那么容易了，拿地没那么任性了，卖房没那么从容了。

而相反，少数房企的投资部门更开心了，因为多数房企腰杆不硬，不敢跟他们抢地了。

多数房企的运营总，更自信了。

老板越没钱，越要靠运营总去精打细算。越有钱，越看不上运营总扣扣索索的样儿。

可以想见，三条红线下，老板对运营总的依赖会更强。

对红线1和3来说，就要加大预收款的回款力度，坚决推进高周转。这是这波大运营正在修炼的标准动作。

对红线2，通过明股实债，引入合作方来改善。目前行业里，合作开发正在降温。合作项目是最难管理、产品口碑最差的模式。现在恐怕大家都要回头学习，如何合作拿地、合作开发。毕竟这是未来的长久之计。

整体供销，动态平衡，很考验运营总的全盘控制能力。

但这还只是局部要素。

更加系统的来看，影响房企权益利润的四大要素包括，净资产规模、周转速度、财务杠杆、净利润率。

其中，财务杠杆是粗放增长阶段最容易上手、最立竿见影的手段。

那么现在，监管层先把这只手先给绑了，只是不让它伸那么长了。一家独大，到四足鼎立。

三条红线，开启地产精益运营的新时代。

净资产的保值增值、高周转的节奏与标准化、净利润空间的把握，这都是运营见长的地方。

“如果净利润降到8%以下，更多房企将设立首席运营官。”近日一位十强房企运营总在爱德上海私享会上说。

他确实道出运营对于房企经营的核心价值之一。地产越不赚钱，越要依赖运营打造核心竞争力。

过去靠资本和资源红利赚钱，未来只能靠管理红利生存。

为什么今年地产大运营更火了？因为更不好赚钱了。

有些项目，说亏就亏掉了。连万科上海的项目，都要计提跌价准备了。还有哪家房企、哪个城市，没有亏损项目呢？

有些项目，纸上赢利。前期看利润都很丰厚，20多个点。

但是到清算的时候才发，很多货值都是卖不掉的车库和商铺。真要打折甩货，连本都保不住。

爱德地产研究院研究发现，根据前三个周期的变化，预计2020-2022年权益乘数（杠杆倍数）将以每年0.05幅度上升。其增长速度，远远小于以前的三个周期。

资本和杠杆的红利阶段，正在过去。

据统计，2019年，上市房企债务增长平均值是7%。3项红线都未超过的房企债务增长值为15%，超过1项红线的房企负债增长值为14%，超过2项红线的房企负债增长值为12%。

而且，现在房企发债规模缩水，统一按拟还旧债的85%的规模给批文。

纵观TOP10房企过去三年权益净利走势，以及未来三年预测，地产行业正在进入一个靠全面综合实力高度竞争的新阶段。

那么，资本红利和杠杆优势丧失之后，精益运营能否扛起权益净利增长的大局，就看各位运营总和首席运营官的本事了。