开发报建如何做好前置策划?

个人以为，在日趋扁平化和弱职能边际化的管理趋势之下，除了大火的“大运营”概念，关于报建工作的认知也应该重新进行审视。

以前职能式管理体系中报建职能的职责相对明确，与生产、营销、成本、客服职能的界限也比较清晰。

但随着项目的增多及管理半径的扩大，项目总负责制和矩阵式管理的推广，在项目推进中职能的作用变弱。

矩阵团队成为主导，项目总成为项目外联报建的第一负责人（碧桂园首提理念），报建工作就不仅仅是证照的办理及外部关系的维护。

可以说施工管控是报建、质监安监是报建、按揭协调是报建、监管资金活化同样是报建。

除报建专员外，项目总经理是报建人员、工程项目经理是报建人员、按揭专员也同样是报建人员。

对于项目团队而言，外部阻碍集中优势兵力快速解决才是王道，这就是“大报建”的理念。

正是因为报建已经渗透到业务的方方面面以及其弱边界甚至无边界的发展趋势，其在项目产品定位阶段的前策中影响占比就越来越重。

新形势下的组织变革开始将城市/项目公司生产、报建和运营均纳入一线运营部门，由城市/项目总直接兼任部门负责人，弱化其报建边界，同时报建专项前策开始独立成章且越来越专业化。

本篇文章我们就来看一下报建前策有怎样的知识框架，具体都研策些什么内容？

在产品定位阶段的报建前策中，因报规沟通方案并未提供，因此在报建主线业务暂无法全面展开。

此阶段报建工作的核心主要是两点：

其一是前端报建的细项业务。

其二是非常核心但也非常容易让人忽略的工作—报建前策。

在方案报批前能开展的前端报建业务相对较少，其中对后期工作影响较大的工作项主要由项目公司资质办理、用地规划许可证（部分地区要求在盖章总平后办理）办理。

其中资质可能影响方案报批或工程规划许可证，用地规划许可证可能影响到后期工规证和施工证办理，对此各地报建管控差异性较大。

报建前策是指在获地后针对属地化政策要点、难点、卡点进行系统性的全面摸排，并结合项目工期要求进行前置策划，形成开发报建作战地图。

在现今外部管控越来越严格的情况下，精准的报建前策有助于更好的助推项目开发进度顺利进行。

在新常态下，核心围绕五限政策、按揭政策、施工环境、方案报规、证照办理和竣工验收等方面展开，具体详见如下报建前策的要点分析逻辑图：

围绕报建前策分析要点，笔者在研策的具体内容上主要围绕如下业务要点展开，以供各位读者参考解读：

附表：项目报建前策要点分析调研一栏表

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