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日前，第一财经统计了一份数据：全国24个省会城市，8个常住人口超过千万。 UP君注意到， “ 中心聚集 ” 效应越来越明显，如成都中心城区人口约800万，广州更突破1000万。 在传统认知里，城市发展到一定程度，不是该进入 “ 逆城市化 ” 么，为何还会发生 “ 向心运动 ” ？背后的规律，容我慢慢道来 ——  1982年，欧洲学者列奥·范登贝格将城市化（urbanization）分为4个阶段：城市化，郊区城市化，逆城市化，再城市化。 再城市化（Reurbanization）在西方国家早已出现，如美国在上世纪五六十年代，人口显著“郊区化”，而自九十年代起，他们又重新涌入城市；日本泡沫经济时期，东京人纷纷“逃离”都心，新千年以来却出现显著回流趋势。  △ 纽约 原因何在？人口流动的基本逻辑，在于 “ 经济-人口分布平衡 ” ，即单位经济产出较低的区域，人口将持续流入较高区域。 城市中心产业、配套聚集度很高，不仅拥有远高于郊区的单位产值，还意味着更高的收入水平、更多机会和更好的居住生活条件，对人们始终有着磁石般的吸引力。与之相比， “ 逆城市化 ” 往往是昙花一现。 经济学家爱德华·格莱泽在《城市的胜利》中指出：人口郊区化，事实上将带来更严重的能耗和环境污染，回归都市才是 “ 最环保的生活方式 ” 。  △ 东京街头 再城市化的发生就是必然？须得满足三点： 一是城镇化率达到相当程度。东京城镇化率约75%时才有人口回流潮，纽约出现再城市化时，城镇化率已超80%。 二是人口结构的变化。比如美国逆城市化的一代人，其后代成长为 “ 新贵 ” ，更愿意住在便捷繁华的市区。 三是大规模城市更新。日本政府在2001年设立 “ 都市再生本部 ” ，伦敦于2004年颁布《大伦敦空间发展战略》、号召 “ 回归市中心 ” ，这些都促进了再城市化。 人口、资源和财富因都市核心区的优越性而集聚，反过来，这一过程又将强化 “ 中心价值 ” 。微信公众号 “ 城市战争 ” 做过分析：北京房产价值最高的地方在西城区，而上海最值钱的地方不是浦东，而在老牌的新天地、黄浦滨江。  开篇提到成都人口 “ 向心化 ” ，那么它的再城市化条件是否成熟？ 统计数据显示：2019年，成都城镇化率约74.41%。根据《成都市新型城镇化规划(2015-2020年)》，2020年全市城镇化率将达77%。这一水平与处在再城市化拐点的美国、日本相近。  △ 成都 70年代，新中国迎来第三轮 “ 婴儿潮 ” 。那时出生的人，如今已活跃在城市潮头，更年轻的80后、90后也登上舞台。与父辈相比，他们往往学历更高、见识更广、购买力更强，也更容易认可中心价值。 2019年《成都市 “ 中优 ” 规划优化方案》出台，提出 “ 三降两提 ” 、优化中心城区风貌；各区县陆续成立 “ 公园城市建设和城市更新局 ” ，发力老城焕新；今年市政府又宣布将投资2.5亿元，改造300个老旧院落 …… 大刀阔斧下， “ 城市更新 ” 加速落地。  △ 成都 诸事俱备，再城市化和 “ 中心价值 ” 的回归可谓水到渠成。不过该过程注定是不平衡的，真正的核心价值只会聚焦于个别区域，例如东京的新宿、六本木，抑或曼哈顿的纽约中央公园区。 在成都，谁将是那位 “ 宠儿 ” ？答案锁定在天府广场，理由也是三个 “ 点 ” —— 首先，它是历史传承上的 “ 源点 ” 。 自公元前347年古蜀王迁都以来，历经秦汉 “ 大城 ” 、明清 “ 蜀王府 ” 、建国后 “ 人民南路广场 ” 等演变，这里始终是政治意义上的中心，被称作 “ 天府源点 ” 。  △ 上世纪80年代初的天府广场 其次，它是一线资源的 “ 奇点 ” 。 在物理学上，奇点是黑洞密度无限大的地方，天府广场片区则拥有极高的资源 “ 密度 ” ：交通方面，4条地铁线路纵横；文博方面，省图书馆、省美术馆、省科技馆、省大剧院、成都博物馆等重量级选手齐聚；商业商务方面，春熙路、盐市口、骡马市三大商圈交汇，太古里、IFS双璧伫立，丽思卡尔顿、JW万豪、博舍、尼依格罗等殿堂级酒店列阵，高端商场、写字楼数不胜数；此外，教育、医疗、公园配套也是全市顶尖。  △ 天府广场片区实拍 最后也是最重要的，它还是城市更新的 “ 支点 ” 。 成都城市更新的心脏，在 “ 两江环抱、三城相重 ” 的区域，称 “ 天府锦城 ” 。其将依托文化本底和历史文化旅游资源，打造 “ 八街九坊十景 ”，针对街、坊、景进行功能业态植入、景观提升、交通改造，展现 “ 老成都、蜀都味、国际范 ” 。  △ 天府锦城规划图 定位“城市之心、蜀都记忆”，以天府广场为核心的 “ 皇城坝 ” 可谓天府锦城的重中之重。根据规划，这里将建约1725亩的天府文化公园，包括成都体育中心、东华门遗址公园、摩诃池公园等等，构建具有国际显示度、美誉度的文博创意集聚区和金融高端商务集聚区。 老城区，新场景，既有数千年沉淀，又有现代 “ 文创+ ” 、 “ 文旅+ ” 的赋能，与国际城南“再造一个成都”的模式不同，它在重构空间布局和产业功能的同时，又充分尊重了历史格局，与巴黎、伦敦的“城市复兴”颇为相似：这已超出CBD意义，而是融合旅游、文化、休闲、创新等功能的CAZ（中央活力区），无论从地缘还是功能意义上讲，都堪称城市更新的 “ 支点 ” 。  △ 骡马市站TOD一体化城市设计效果图 在区域北侧，坐落着成都最受瞩目的TOD项目之一：骡马市站TOD。未来其将连接4条轨交线，无缝接驳4大铁路枢纽、两大机场，并通过地上、地下一体化的 “ 毛细血管 ” 构建综合慢行系统。  △ 骡马市站TOD一体化城市设计效果图 待之投入运营后，以天府文化公园为核的皇城文化区能通过天府锦城历史文化景观轴、城市空间脊干轴和大小坊巷，实现与少城文旅区、大城文商区的紧密联系，让 “ 八街九坊十景 ” 成为有机互动的整体，进一步发挥 “ 支点效应 ” 。 三 “ 点 ” 合一，毫不夸张地说，天府广场片区是成都过去（历史）、现在（配套资源）、未来（规划）的时空交织点，地位相当于纽约的时代广场、巴黎的凯旋门，在已跨入门槛的再城市化中，将迎来都市界面的 “ 重生 ” 和价值回归。 “ 中心价值 ” 的回归，在市场早已展现端倪。 你知道金融城突破4万大关，却不知在天府广场附近，一个叫 “ 皇后国际 ” 的普通小区能卖到近5万一平。你笑老城租售比低，而在春熙路晶融汇，一个70平套一能租到8000一月。市中心用实力告诉你：BOSS还是那个BOSS。 △ 皇后国际二手房挂牌价（来源：贝壳网） 不过尽管价值受到认可，供需结构却出现错位：区域几乎找不出一小块待开发用地；旧改普遍化，让土地不仅不可复制，还不可 “ 重置 ” ；由于建筑和产品规划偏老，现有二手房难入 “ 新贵 ” 法眼 …… 无数人想入主的城市 “ 源点 ” ，竟然一房难求。 因而在得知富力广场仍有 “ 藏货 ” 时，我们的心情可以用惊喜形容。这个名为富力T-ONE的组团只有84套房源，但UP君身边的业内朋友都给予了很高期待。首要原因，是 “ 富力制造 ” 。 △ 富力中心及区域配套实拍 成立于1994年的富力集团，连读多年荣膺 “ 中国房地产开发企业综合实力10强 ” 、 “ 中国房地产开发企业10强 ” ，新近又斩获“中国民营企业500强”第69位。 与实力齐名的，是其 “ 紧贴城市脉搏、构筑美好生活 ” 的战略理念。标榜 “ 美好生活运营商 ” ，富力不仅于地产开发、酒店发展、商业运营、医养健康等领域多点开花，还是国内最早涉足城市更新的企业之一：自广州猎德村发轫，深谙 “ 中心价值 ” 的塑造法则。 △ 富力集团城市更新代表项目：广州天盈广场 另外，富力广场是天府广场片区首个且唯一的集超五星酒店、购物中心、甲级写字楼、品质住宅等于一身的商业综合体，经过十多年沉淀，已是公认的商务和潮流生活地标。因此，富力T-ONE初亮相便吸睛无数。 这样特殊的项目，寻常指标已不足以评判其，我们更愿意用“收藏”这个词。无疑，富力T-ONE收藏了成都TOP级地段。 其所在位置被划入天府文化公园商务区范围内，将打造 “ 西部金融、高端商务 ” ，还隶属青羊区重点打造的 “ 成都中心金融商务服务集聚区 ” ，计划在2022年建成 “ 西部金融领先区 ” …… 无论在地理还是产业意义上，都是绝对中心。 △ 富力T-ONE区位图 它还收藏了TOP级产品。建面约235-275㎡的尺度，两梯两户配置，放在任何一个区域都称够得上 “ 楼王 ” 牌面。户型方面，大开间、大客厅、双套房等设计应有尽有，可谓 “ 高改标配 ” 。 △ 富力T-ONE“观山”户型图 △ 富力T-ONE“揽城”户型图 此外，T-ONE与富力中心引入的丽思卡尔顿酒店、逸兰高端服务式公寓、空中花园、文体中心、购物中心等无缝连接，用某业内的话形容： “ 明明只是一套房，却像拥有了一座城中城！ ” △ 富力T-ONE区域实拍 “ 高端住宅，一半价值在景观 ” ，其 “ 景观收藏 ” 同样惊艳。 作为全球唯一能在市区看到海拔6000米以上雪山的城市，成都拥有别处没有的 “ View加成 ” 。从前面的户型图可知，富力T-ONE在这方面颇下功夫，所有产品均能实现270°视野，特别是建面约275㎡的“揽城”户型，主卧坐拥L型飘窗，躺在床上就能享受IMAX影院般的景致。 △ 富力T-ONE窗外景观实拍 登上项目高区，我们发现了“宝藏”：一面远眺雪山，若是天气晴好，7556米的蜀山之王贡嘎、6250米的蜀山皇后幺妹峰、5353米的成都第一高峰大雪塘 …… 尽收眼底。一面俯瞰蓉城，天府广场、四川科技馆、四川大剧院、339 ……悉数纳入窗前。 △ 富力T-ONE窗外景观实拍 心脏地段+一流品质+无敌视野，这样的组合罕有可比较对象，放诸全球，也只有纽约One57、东京六本木Hill高级公寓、上海中粮海景壹号等寥寥数位。诚然，成都在城市量级上还存在差距，但从目前的上升势头来看，未来并非没有 “ 掰手腕 ” 的可能。 即便是曼哈顿中心区，真正具备含金量的项目也是少数。唯有伟大的建筑才配得上伟大的城市，才能在 “ 中心价值 ” 的回归浪潮中优先分享红利，成为金字塔尖的王者。以独特方式收藏 “ 最好的成都 ” 的富力T-ONE，显然能胜任这一角色。 接下来我们关心的是：谁会和它一起，共同见证成都的下个 “ 高光时刻 ” ？ |
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