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楼顶花园是谁的？ 一层的小园子是谁的？ 文/小窗灯火 前十篇写完了总则编，第十一篇给物权编开了个头儿，第十二篇写了物权是否变动不影响合同效力，第十三篇写了不动产登记不是行政确权，第十四篇写了钱是一种特殊的物。而后十五、十六、十七、十八，连续四篇写完了物权变动。 今天，写建筑物区分所有权^_^ 建筑物区分所有权，是一个很年轻的概念，刚“出生”不久。 民事主体享有房屋所有权，是改革开放之后才有的事情。 而且，在相当长的一段时期，大家的住宅都是平房： 这个院子是自家的，旁边的院子是他家的。自己的住宅与别人的住宅就一道院墙隔开，院外的道路，大家都能走，这就可以了。 然而，随着社会的发展，我们的居住方式发生了显著变化：越来越多地采用住宅小区的居住方式。 而且“住宅”成了“住宅楼”，里面像一个个小格格：竖看是一套一套的单元，横看是一层一层的楼层。 每个小格格，属于特定的人专门享有所有权。 但整栋楼又是一个不可分割的整体，除了一间间的单个房屋，还有楼道、单元楼门等。 整个小区也是一个整体，除了住宅楼，还有道路、绿地、小区大门等。 整体当中，除了专有的部分之外，便被符合条件的群体集体共有。 特定主体对一间间的单个房屋专门享有所有权，符合条件的群体对共有部分共同享有所有权，有专有权，也有共有权，这就形成了新的所有权结构形式。 也就是今天要写的建筑物区分所有权^_^ 主体 建筑物区分所有权的主体，是小区的业主。在小区内享有房屋所有权的人，当然是业主。 小区内房屋的承租人、借用人或基于其他合法原因占有使用房屋的人，也都算是业主。 另外考虑到实际情况，最高院曾有司法解释明文规定，在小区内买了房，已经入住，却还没有办理过户登记的人，虽然还没有取得房屋的所有权，也可以认定为业主。 专有权 专有权，就是对业主自己的专有部分的所有权。 推开自己家门进屋，里面的空间都是自己家的，跟别人没有任何关系。 若是住宅，一套房一个产权证。业主对这套房里面的空间所享有的，就是专有权。 若是商业性、营业性用房，一家公司可能买了整个楼层、或者几个楼层甚至整栋楼，每一层都有很多间房，那也没必要每间房都办产权证。 他买的整层楼或者整栋楼，办一个产权证就可以了，他对整层楼或整栋楼所享有的，都是专有权。 所以房屋可以用各种方式来进行分割，登记起来也方便。 共有权 对专有部分以外的部分，大家都能用，就是共有部分。共有部分由很多人享有共有权。 就商品房住宅小区而言，一个小区一般不止一栋楼。这样共有部分要再分为两种： 第一是每栋楼中特定业主的共有部分，例如二号楼的楼道、电梯等公用部分，只能归二号楼部分特定业主共有，与三号楼、五号楼业主就没关系。 这种共有，被称为一部共有。 第二是全小区业主的共有部分，例如小区内的道路谁都可以走，绿地谁都可以看。 这种共有，被称为全部共有。 然而若深究，并不只是专有、共有这么简单，例如共有部分有时也能设置专有权。 有几类特殊的结构，值得具体讨论一下： 一层的小园子与楼顶花园 咱们买房的时候，一般不愿意要一层和顶层。 一层潮湿，管道易堵，采光还可能有问题。顶层太热，还可能漏水，上上下下多耗时间。大家都不喜欢，所以一层顶层价格最低，买的人也最少。 开发商就想办法，说买顶层的，送个楼顶花园，买底层的，能带个小园子。 早的时候，楼顶是禁止“开发”的。如今随着建筑物质量的改善，可以上去栽花种草了，有些城市甚至鼓励大家去楼顶搞搞绿化，改善城市环境。 实践中，楼顶一般是顶层的业主才能上去，一层的小园子也只有一层的业主才去收拾。 然而，其他业主能不能主张共有呢？ 楼顶是大家的，我虽然不在顶层，我也想上去栽栽花。或者我虽然不住一层，我也要去那个小园子里面种点菜。 或者让给你去用，我不去了，你给我一点钱。 这个问题，不排除能通过协商解决。然而若是深究，也有依据： 楼房的共有部分，属于全楼业主共有，享有共有权，没问题。但是经协商一致，可以在共有部分里面设置专用部分。 每个人买房时，开发商会介绍：如果买顶层，就送一个楼顶花园。如果买一层，也送一个小园子。但是如果买三楼、四楼，那就什么都没有。 实际上这可以认为是个要约，买房人做出“承诺”后，能作为合同的一部分： 若买中间楼层，就意味着认可放弃对楼顶花园与一层小园子的共有权。这样楼顶花园就只属于顶层，一层的小园子也只属于一层。 楼顶花园、一层的小园子，这两个共有部分，就相当于通过约定，设置为专用部分了。 露台 露台跟阳台不一样，露台实际上是别人家的楼顶。这是高档小区上下楼层特有的一种结构。 会不会有业主主张，这个露台应该是这个楼所有业主共有的，我也要用。或者就让你用，我不去用，但你给我一点钱。 这能行吗？ 不行。 楼房有些特定结构，虽然是共有的，但客观上可以被设置成专用部分，由专门的业主专门地、排他地使用。 例如露台，若要使用这户人家的露台，必须进入这户人家的家门，从人家家里穿过去，才能到达。 这就形成了一种类似法定的专有部分。所以其他的业主是不可能使用的，当然也不能要求人家支付费用。 会所 民法典规定，建筑区划内的道路（城镇公共道路除外）、绿地（城镇公共绿地或明示属于个人的除外）、其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。 那会所呢？ 会所是小区里面，单独修建的建筑物。大多用于服务于小区业主的生活，例如健身房、餐馆、邮局、银行等等。 实际上都是商业用房，统称为会所。 关于会所，北京市出现过诉讼：有个小区会所，里面经营着一家烤鸭店，客人很多，生意极好。 有业主一看，如此火爆，收入肯定很高，租金应该也很高。 整个小区都是我们业主买下来的，这些会所等建筑物是不是也应该由所有业主共有呢？ 那烤鸭店缴纳的租金是不是应该由所有的业主来分享？ 物业就说不行啊，物业可能是开发商办的，说租金收益应该归开发商。 于是就引起了诉讼。 民法典立法时，就考虑到会所归属的问题，讨论过程中，立法者首先排除了会所归业主所有的规定，不再进行讨论。 为什么呢？ 会所其实都是商业盈利性的用房，如果规定为全体业主共有，会引起很多问题： 例如谁来管理、谁来经营、谁来分配收益？ 更关键的是，经营是要投资的，谁来投资？投资是有风险的，谁来承担经营失败的风险？ 这些都不易解决，最后认定，商业会所不归业主共有。 建筑物区分所有权，关系到大家的日常居住与生活，还是很贴地气的。 接下来两篇要写的，一是与小区业主共同管理相关的内容，二是车位、车库的产权归属问题。 有很多内容，在实践中落实的不好，冰冻三尺，解决起来也不能着急。 然而，不能以此作为拒绝努力的理由。 不是有很多法律规定，都是经由法律人坚持不懈，奋力推广，才落实普及的吗？ 学习让人充实，结伴更增乐趣！民法典诞生，是所有法律人共同学习的好机会，欢迎一起学习的朋友们多多探讨，多多交流！ 持续更新中······  尹宏坤 催更，坐等19 作者 下周  最深的林 向作者表示钦佩！ 作者 不敢，敬请林法官多指点  何启蓉 好的，读完了再说哈。 余下2条讨论内容  荐读六篇： |
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