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随着业主自治的深入，我们发现虽然我国实行商品房制度已有二、三十年的历史了，但绝大多数业主对商品住宅小区内共有物权的共同财产和共有共管的相关常识根本不知道或者知之甚少，导致业主权益屡被各方利益集团侵占，业主自身也不知道应尽哪些义务，普及业主常识非常必要和急需。为此，我小区将在本月召开第五次业主大会的同时，联合社区大学生志愿者团队、西安365地产家居网等单位共同举办业主权益常识普及活动（展板和业主常识手册），下面是我们准备的与业主共有共管的相关常识，恳请各位专家和同行多提宝贵意见，帮助我们完善这项工作，特别是概念是否准确，法律条款的引用是否妥当，是否还能用更通俗的语言让业主们理解枯燥的法律概念和术语？ ★业主常识 1、什么是建筑物区分所有权？ 业主的建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 建筑物区分所有权由房屋专有部分的所有权、共有部分的持有权和成员权组成。 相关法律： 《中华人民共和国物权法》 第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 第一百四十五条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。 第一百四十六条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。 第一百四十七条 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分 2、什么是专有权？ 专有权又称专有所有权，是指业主对建筑物内房屋的专有部分享有的占有、使用、收益、处分的权利。业主对建筑物专有部分享有的权利是一种单独的所有权，是建筑物区分所有权的基础权利。 专有权以专有部分为独立的物权标的。建筑物内房屋的专有部分，是指在构造上能够明确区分、具有排他性且可能独立使用的建筑物部分。建筑物内的专有部分，主要是指建筑物内的住宅或者经营性用房。 3、什么是共有权？ 共有权也称共有所有权，是指业主们对建筑物内房屋专有部分以外的共同部分享有的占有、使用、收益的权利。（商品住宅小区里全体业主的共有权主要体现在以下几个方面：一、小区土地；二、小区里的共有设施设备；三、小区共有收益；四、小区住宅专项维修资金。） 相关法律： 《中华人民共和国物权法》（2007） 第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 第九十五条 共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。 第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。 第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 第九十八条对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。 《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007修正） 第三十二条 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 第四十二条 房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。 第四十八条 依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。 第四十九条 房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。 4、商品住宅小区里的共有设施设备有哪些？ 共有部分：因供给全部所有者或者部分所有者共用，其权利应归属于全体或一部分所有者共有。建筑物的共有部分，有些在性质上或构造上属于当然共有，例如地基、楼梯、楼顶、外墙空间等，学说上成为“法定共用部分”；有些属于合同的共用部分，如停车场、娱乐室等，其构造和利用上虽有独立性，但依所有者的合同成为共用部分。 建筑物专有部分以外由相关业主法定共同所有的部分主要有：建筑区划内的道路，除属于城镇公共道路外，由建筑区划内的业主共有。建筑区划内的绿地，除属于城镇公共绿地或者明示属于个人的外，属于业主共有。建筑区划内的其他公共场所，例如会所；公用设施，例如公共健身设施；物业服务用房，如物业办公用房、物业清洁用房、储藏用房、业主活动用房等用于物业管理的房屋，属于业主共有。 中华人民共和国住房和城乡建设部《物业承接查验办法》（2010） 第十六条 物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收： （一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等； （二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等； （三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。 5、什么是小区的共有收益？ 小区的共有收益是指利用小区的公共部分通过市场化经营所得的收益。具体指停车收益、广告收益（电梯和广告牌）、电信基站、摆摊设点收费、公共部分租金收益等。属于全体业主共同所有，由业主委员会管理。 共有收益之处置由业主大会决定。可用于（但不限于）共有设施设备更新改造、业主大会活动经费、物业费之补充等。 相关法规： 《中华人民共和国物权法》（2007） 第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 第九十五条 共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。 |
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