“打新”热潮下，罗湖能否靠旧改杀出重围？

“打新”热潮在深圳持续发酵，昨天西丽远洋天著经过一晚的鏖战现在只剩4套，基本售罄，今天光明金融街二期产品拿到备案价，5.2万的均价基本又是一个“日光盘”，以后还有深铁阅山境、万丰海岸城、华润城润玺这些热点楼盘待入市，又将引发一阵阵血雨腥风。

 

团长发现一个问题，随着限价新盘的接连入市，西丽、光明、沙井等片区变得越来越热，作为刚需供给地的龙岗、坪山，也靠着如仁恒公园世纪、恒大城等热销盘而得到人们的认可，只有罗湖区变得越来越安静，越来越不受关注。

 

是不是有了新盘入市，罗湖区就会再次走入大众的视野？要知道罗湖区有着上百个旧改项目，历经十余年时间的沉淀，现如今都慢慢修成正果，如果这些旧改项目入市，罗湖区能否蝶变振兴，历尽千帆，归来仍少年？

 

我们先来几道开胃菜。

 

01

 

一、罗湖老牌豪宅区时隔4年再上新

 

银湖豪宅区是深圳最早的豪宅片区，正面环湖，背面环山，坐北朝南，山水相依，承载了最早一批深圳人对湖居生活的向往。

 

自从华润银湖蓝山之后，时隔4年，银湖终于再一次推出新盘，它就是缙山府。

 

团长对该项目一直颇为关注，缙山府早在今年上半年就在各大商场设置了摄影展厅，从黑白相片的小渔港，到郁郁葱葱的银湖绿道，再到园林式建筑的别墅群，这场40年追梦影像之旅，让人深刻感受到深圳这座国际都市的沧桑巨变，同时也寓意着银湖是深圳梦开始的地方。

 

据销售人员讲述，缙山府的开发商是信城不动产有限公司，成立于2016年，老板周彤曾是万科集团副总裁，我们耳熟能详的安托山万科臻山府就是周彤亲自操刀的作品。

 

所以对于缙山府的产品或许可以延续万科的风格，在品质方面是有保障的，这也是销售想要表达的核心观点。

 

团长带着好奇心专门去了一趟罗湖，实地探访缙山府的项目进度，发现了一些优点和缺点，都分享给粉丝朋友。

缙山府位于北环大道东侧，隔道对面是深圳汽车站，南侧和东侧被深圳中学泥岗校区紧紧包围，如下图所示：

项目是地铁口物业，银湖站是6号线9号线双地铁交汇，道路交通方面，项目临近坂银大道、梅观路、清平高速等多条城市高快速路，在享受交通便利的同时，也会存在噪音的影响。

 

从施工进度来看，项目的营销中心尚未建成开放，主体部分出地面近10层。

 

对面的高速路、北环大道距离项目在100米之内。

 

项目东侧还有一个破旧的写字楼。

 

项目详细规划：项目总用地面积约3.4万㎡，建面约17万㎡，容积率3.3。

 

由三个地块独立又紧密联系的地块组成。西地块规划了1栋综合楼，临北环大道，东西朝向；

 

南、北地块分别为3栋和4栋住宅塔楼，分别一字排开，南北朝向。

 

规划总户数约1008户（其中一期602户），其中一期主打建面约84-106㎡的户型，约2.9米标准层高，两梯四户/两梯两户的配置。

 

项目的优点是位于老牌豪宅片区，双地铁口物业，周边教育资源丰富，产品密度低，品质延续万科风格有保障。

 

项目的缺点是临近北环大道，会受到一定的噪音影响，街道环境较为老旧，缺乏豪宅区的气象，而且项目处于笔架山和银湖山中间，环境较为封闭，无论是罗湖区还是福田区的潜能释放，项目能够受到的外溢都是有限的。如果项目的价格突破9万接近10万，在当下的深圳打新市场是缺乏竞争力的。

下面是缙山府的户型图：

▲建面约84㎡户型 

▲建面约93㎡户型 

▲建面约106㎡户型

二、笋岗中心万象华府

 

笋岗中心万象华府位于罗湖区宝安北路与梅园路交汇处东南，是地铁7号线笋岗站上盖物业。

 

团长来到项目施工现场，发现没有以前那样杂乱拥堵，项目的商办产品也出地面10多层了，营销中心尚未开放，展示中心预计在本月底开放，项目预计在今年内入市。

笋岗中心万象华府整体规划T1栋93.5米高与T2栋168米的2座写字楼；T5栋198米高的商务公寓，T3与T4栋196米高的住宅、6栋裙楼购物中心及4层地下室组成。

项目致力于打造一个集现代购物中心（万象食家）、甲级写字楼（笋岗中心润弘大厦）、住宅（笋岗中心万象华府）及公寓产品于一体的现代城市综合体，开启罗湖乃至深圳的产业新格局。

 

目前可知项目可售产品包含：住宅产品：78/98/116/143㎡的2-4房单位；公寓产品：40/50/60㎡的单房到两房单位。

 

三、京基水贝洪湖苑

 

项目位于翠竹街道，洪湖公园对面，距离地铁7号线洪湖站约200米，拆除用地面积约5.2万㎡，建设用地面积约4.4万㎡，计容建筑面积约39.7万㎡。

项目是集合大型商业、办公、住宅、幼儿园等公共配套的的大型综合体项目。

 

地上部分建筑由四层大型商业裙房、1栋220m超高层办公楼、1栋190m超高层建筑、5栋主体高度180m超高层住宅、2栋主体高度100m高层住宅（06地块保障房和住宅楼），1个12班幼儿园。地下室四层，由地下一层商业（03地块局部地下二层为商业）及三层地下车库组成。

 

团长实体考察后发现，项目的施工进度已经完全符合入市条件，目前项目的展市中心尚未开放，入市时间待定。

 

项目所在的整体环境，给人感觉非常拥挤，楼间距比较密集，街道又比较狭窄，在加上川流不息的车辆，让人很难静下心来。同时密集的建筑群也会影响低楼层的采光和通风。

 

02

 

截至2018年，罗湖区已入册更新项目102个，已列入计划70个，已过建环委审批55个。

 

据不完全统计，2010年至今，罗湖共有68个项目纳入深圳市城市更新单元计划（含2019、2020年草案），其中含居住功能的、拆除重建面积超过1万㎡的项目有27个，总拆除重建面积近180万㎡，如下图所示：

图源：深圳买房计划

 

这样看来，缙山府、万象华府、京基水贝洪湖苑只是罗湖释放潜能中的一小部分，随着时间的推移，未来还有更多旧改项目重磅入市，其中不乏大品牌开发商、名校地铁配套齐全的好项目，罗湖重回大众视野只是时间问题。

 

近几年来，深圳对土地空间的追求越发热切，城市更新的速度越来越快，而罗湖无疑是走在旧改最前线的。

 

前段时间，深圳“挂横幅求棚改”俨然成为一道风景，同小区中只改高层不改多层引发网络热议，那么现在的罗湖，会不会是未来福田、南山的样子，而且福田南山中心多是超高层建筑，城市更新的难度远大于现在的罗湖。

 

把目光放得更长远一些，从世界湾区城市发展规律来看，年仅40岁的深圳还处于发展的初始阶段，无论是纽约湾区、旧金山湾区还是东京湾区，其城市的发展都有着近200年甚至300年的历史，这些发展了几百年的城市也面临着与罗湖区同样的问题，那就是”土地瓶颈“。

 

相比于现在的福田南山，罗湖是深圳城市旧改的起点，当深圳再无空地可开发、城市更新成为获取土地的唯一手段，那么罗湖将再次成为深圳城市发展的起点。

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