深圳：下一个大机会在哪里？

金秋十月，深圳再次成为全国瞩目的焦点。

10月14日，“深圳经济特区建立40周年庆祝大会”在深圳举行，国家领导人亲自出席，并宣布——支持深圳实施综合改革试点，以清单批量授权方式赋予深圳在重要领域和关键环节改革上更多自主权，一揽子推出27条改革举措和40条首批授权事项。

领导讲话还提出：

“深圳是改革开放后党和人民一手缔造的崭新城市”，“创造了伟大奇迹”；“党中央对深圳改革开放、创新发展寄予厚望”，“深圳是大湾区建设的重要引擎”，要求深圳“建设具有全球影响力的科技和产业创新高地”。

这意味着，深圳城市定位有了新的、全面的提升，未来在国家发展战略中越来越重要。

众所周知，过去10年深圳最大的投资机会在西部。如果你在南山、龙华、宝安和光明等区买了房子，只要配套不太差，都能显著跑赢大盘，坐享深圳城市发展的红利。

展望未来10年，随着“社会主义先行示范区”的加快建设，以及“深圳都市圈”的推进，深圳新的大机会将转向东部。

其中，最能支撑“东进战略”的一线城区——罗湖，将迎来价值重估、全面复兴。在罗湖区，将出现代表深圳未来的新的城市封面。

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罗湖“蝶变”，接近临界点

罗湖正在发生“蝶变”。

推动罗湖“蝶变”的，主要是两大因素：一个是全面旧改，另一个是“深圳都市圈”概念的落地。

罗湖是深圳特区的起点，也是中国全面改革开放的起点。起步早、历史久，意味着罗湖的建筑规划档次和建筑质量都不太高。统计显示，在罗湖区，旧工业区、旧商业区、旧居住区、旧城中村占建成区面积的四分之一。

此外，罗湖区“一半山水一半城”，土地资源稀缺。

正因为如此，深圳从2015年开始在罗湖率先开展城市更新事权下放改革试点，旧城改造全面发力。到了2019年底，《深圳市建设中国特色社会主义先行示范区的行动方案（2019-2025）》又进一步提出：罗湖要成为“旧城改造可持续发展示范区”，力度全面提升。

根据国际权威城市研究机构GaWC的排名，深圳已经跻身“世界一线城市”。跟其他“世界一线城市”的核心老城区相比，罗湖最大的优势是：需要保护的历史风貌建筑最少，城市更新的空间最大。而且罗湖自然山水资源丰富，占了总面积的一半以上，宜居性更强。

为了全面推进经济转型升级，罗湖区高起点、大手笔规划了“一主两区三带”：

总部经济主廊道（一主）；国际消费服务核心区、文化生态休闲区（两区）；深港口岸经济带、大梧桐新兴产业带、红岭新兴金融产业带（三带）。

此外，还确定了4大投资超过千亿的“重点片区”：笋岗-清水河重点片区、蔡屋围-湖贝深南总部经济廊道、深港口岸经济带、笔架山河沿线更新及全域复明。

这意味着，罗湖的发展到了一个全新的时代。

更为重要的是，从2020年开始广东省正式把全省划分为5个都市圈，其中深圳都市圈包括深圳、东莞、惠州、汕尾和河源，总面积达到3.7万平方公里。

上面就是广东5大都市圈地图，可以看出国家、广东省给深圳划的腹地主要在东部，而深圳的一线城区太偏西南。从长远看，要实现“深圳都市圈”的宏伟蓝图，东进是必然的。

作为深圳一线城区最东端的罗湖，金融增加值和商业零售业增加值都位居全市第二，产业层次高、经济实力雄厚；还拥有罗湖、文锦渡、莲塘三大陆路口岸，是内陆联系香港最紧密的城区。

所以在“大湾区+示范区+深圳都市圈”时代，罗湖的复兴是必然的。

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西有前海，东有笋岗

罗湖蝶变过程中，笋岗片区堪称开路先锋。

笋岗，历史上号称“中华第一仓”。这里曾是支撑深港两地物资供应的最重要的仓储区，诞生了中国首个出口监管仓库、首家进口保税仓，也曾是中国最大的现代化、商业化仓储区。

经过持续的城市更新，笋岗正在成为深圳东部高端服务业的重镇，甚至出现了“西有前海，东有笋岗”的说法。

笋岗为何这么“牛”？说到底，还是因为定位高、位置得天独厚。

笋岗被定位国际化特色商业商贸区、国际商务总部核心区，未来产业及战略性新兴产业聚集区，集金融、科技、文化、生活于一体的城市CBD。官方希望笋岗通过旧改，从“中华第一仓”转型为“金融科技谷”

这里距离罗湖口岸、文锦渡口岸和莲塘口岸的直线距离，不过4到5公里（百度地图测量）。地处深港口岸经济带、大梧桐新兴产业带、红岭新兴金融产业带的交叉点上。

笋岗是罗湖乃至全市旧改动手最早、连片面积最大、项目最集中的地区之一，华润置地、招商蛇口、深业、宝能、城建、中洲、深圳物资控股众多开发商都在这里投下巨资（见下图）。笋岗旧改全面完成之后，体量将超过350万平米，足以容纳15到20万人办公、生活。

笋岗片区在设计上重视“职住平衡”，提出要重新定义城区CBD办公模式，打造24小时活力之城。将引进至少10家国际大型企业、100家中大型企业、1000家中小企业。

值得注意的是，笋岗片区跟南北2.5公里长的“红岭创新金融产业带”（上图中红色部分）实现了无缝对接。笋岗和红岭一起，将携手构建深圳未来40年新的城市封面、打造世界级的“金融街”。

如果说“红岭创新金融产业带”像一根旗杆，笋岗片区像它飘扬的旗帜；“旗杆”定位是世界级的金融街，“旗帜”定位是“金融科技谷”。

由于靠近机场航线，宝安区、南山区、罗湖区的建筑都要限高，但罗湖区不用。所以沿着红岭路罗湖区一侧，规划了深圳最密集的超高建筑。几年之后，这里将成为深圳新的城市封面。

上图：红岭创新金融产业带部分标志性建筑

在“红岭创新金融产业带”和“笋岗片区”，已经入驻了央行深圳中心支行、平安银行总部、国信证券总部、国任保险总部，以及工商银行、农业银行、浦发银行、汇丰银行、渣打银行的深圳分行，片区已经有30来家持牌金融机构，还有高新投系8家其他金融机构入驻。

此外，平安证券私募基金产业园和中国版权保护中心粤港澳版权登记大厅，也已经进驻了笋岗。

笋岗，正处在价值爆发的前夜。

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华润置地：千亿巨资“重焕罗湖”

在笋岗片区，华润置地精心打造的城市综合体——“华润置地笋岗中心”，显得尤为瞩目，将成为片区内首屈一指的地标建筑和时尚中心。

这个项目的总面积约41万平方米，包括甲级写字楼、住宅、商务公寓和商业，以及一所小学。其中商业部分，总面积约7.8万平方米，将打造成为定位独特的“万象食家”。

华润置地是央企华润集团旗下的地产业务单元，定位为“城市综合投资开发运营商”。

熟悉深圳的朋友都会知道，过去10多年能在深圳不断制造城市地标和时尚中心的，只有华润置地。从早期罗湖区的“深圳华润中心”，到南山区大冲旧改项目“华润城”，再到以“春笋”为核心建设的“华润深圳湾”，以及前海金融综合体“华润前海中心”，都创造了中国城市开发的奇迹，给片区带来了面貌焕新和生活方式革新。

以华润深圳湾“春笋”为核心的城市天际线，就是当今深圳的“城市封面”。

华润置地之所以有超强的“造城”能力，是因为他们能敏锐地抓住时代的脉搏，洞悉新兴城镇化的方向，深谙年轻一代的消费心理，通过超强的开发运营能力精准地为城市综合体定位。

华润置地不是简单地把房子建成、交付就完事，而是有强大的资源整合能力，能为片区引进优质企业、优质商家，整合并提升公共资源。华润置地跟普通开发商最大的不同是：他们不是蹭“现成资源”的房企，而是“创造新的优质资源”的造城者。

上图是华润置地在罗湖的项目分布。华润中心、华润银湖蓝山是已经交付的项目，笋岗中心是即将发售的项目，其他四个是即将或者正在动工的项目。这些项目加起来的投资额，超过1000亿。

华润置地为何在罗湖投下巨资？说到底还是因为罗湖有价值、有未来。

除了笋岗中心之外，湖贝旧改、田心村旧改项目也都是全城瞩目的大项目，这些项目形成“掎角之势”，在价值上相互支撑。

比如华润置地主导的湖贝片区旧改，项目总体量超200万㎡，投资规模预计达700亿元，定位传承历史文脉的人文艺术中心，未来的“新兴业态聚集的国际消费核心区”。在这里将诞生500米的湖贝塔，它将成为粤港澳大湾区的新地标。

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笋岗新地标即将诞生！

在“笋岗中心”项目上，华润置地继万象天地、万象汇、万象城之后，推出首个全新概念——“万象食家”。

在这7.8万平米空间里，华润将打造深圳首个“一站式全球食材采购中心”。所谓“一站式”，就是超级齐全。凡是逛过华润旗下Ole’和blt超市的人，一定不会怀疑华润在搜罗全球优质食材上的能力。

这个“一站式全球食材采购中心”不是针对商家的，而是面向普通市民的，是以家庭和体验为主题的。其目标，是打造一个“网红级”的美食天堂，让深圳人回归家庭，自己动手、通过美食发现生活之美、亲情之温馨。

上面是华润置地在深圳的商业版图，可以看出“万象食家”的概念是最独特的。人们常说，“抓住了一个人的胃，就抓住了他的心”，华润置地显然深谙中国人的消费心理。

在笋岗中心办公或者居住的人，将来有福了！

上图：万象食家设计效果图

华润“笋岗中心”周边的配套堪称完美。

★交通方面，项目本身是地铁7号线笋岗站上盖物业，周边还有已经建成的地铁9号线，以及规划中的17号线。这里距离规划中的罗湖北站和建成多年的深圳火车站距离都不远，罗湖、文锦渡和莲塘口岸直线距离也都在4到5公里左右（百度地图测量）。

★片区内的医疗资源堪称深圳最优，直线距离2公里内就有深圳唯一进入“中国医院100强”的深圳市人民医院（排行榜由艾力彼医院管理研究中心发布）。这家医院创建于1946年，几十年来一直是深圳医院的标杆。

★商业配套方面，除了华润自带的7.8万平方米“万象食家”之外，周边还有丰富的商业配套，距离深圳知名的三大商圈——东门、蔡屋围和人民南也非常近。

★在项目周边，还分布着银湖山郊野公园、笔架山公园、洪湖公园、红岗公园和人民公园。

★教育资源方面，周边有笋岗小学、红岭小学、红桂小学、百草园小学，以及桂圆中学、笋岗中学。此外在本项目内，还有华润置地代建的36班小学。至于该项目的学位划分以教育部门公布的信息为准。

总之，生活在华润置地“笋岗中心·万象华府”的居民，可以尽享深圳都市的繁华和生态的优美。

上图：笋岗中心整体效果图

“万象华府”是这个项目住宅和公寓部分的总称，其中住宅的户型从78到140平方米，公寓40到60平方米。建筑外立面采用铝板与中空夹胶Low-E玻璃幕墙，精美、时尚、大气；住宅建筑层高达到了罕见的3.15米，尽显奢阔气度、舒展生活。

华润置地给住宅和公寓配套设计了乐活花园、自然氧吧、亲子乐园、阅读乐园，力图打造“有温度”的社区空间。

优质的物业服务，在罗湖区还比较稀缺。“万象华府”的物业管理，由拥有“国家一级资质”的华润自己的物业公司提供，他们在华润幸福里创造的“至臻服务”，在业界享有盛名。

众所周知，深圳土地资源非常有限，罗湖区更是如此。因此，罗湖的住宅新盘供应量一直非常小，像“万象华府”这样出自名门、依托商业综合体、配套好的住宅新盘，更是可遇而不可求，堪称稀缺。

据悉，“万象华府”即将在本月底开放样板间，可能在年内发售。

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