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明年开始，“新规下”物业“不淡定”了？今后这些费用再也不用给。 “我们小区的物业管理，真的是糟透了，一个漏水的问题，检查了3个月也没能给我解决掉。”这是来自一位粉丝的吐槽，相信这不是个例，在很多人的心目中，总感觉物业就是一种累赘般的存在。 小区为啥需要物业呢？细想起来，没有物业的小区还真的不行，不管是在小区生活质量上还是在小区品质价值上，物业管理都起到了非常关键的作用。笔者举个身边的例子：一位朋友10年前在厦门某城市购置了一套100平米的商品房，当时的房价很低，现在已经是全国数一数二的房价水平，身价自然不菲。 不过，近期他的房子却出现了价值缩水的情况，根源在于小区物业出了问题。小区物业是原来开发商遗留下来的，10年前物业费标准很便宜，不过近几年以来，物业公司不断抬高物业费水平，让很多业主不满意。于是成立了业主委员会，开始合计着把现有的物业公司赶走，自己打理小区，这样一来小区一年200多万元的物业费岂不是全部归于业主所有？ 最终愿望实现了一半，物业公司撤退了，但是自己管理小区的事情没能解决，所以最近半年以来，小区卫生无人打扫、小区门卫无人值班、车库也是乱七八糟的一团，水电坏掉、电梯坏掉最终也需要自己出钱出力修理。朋友的这个小区成为了远近闻名的“脏乱差”小区，房子原来可以售价400万元，现在网上的挂牌价只能降低到380万元才有人愿意接受。20万元的差价意味着什么？对于炒房者而言无所谓，但是对于刚需来说却是很大的数字。 所以说，就现阶段而言，取消物业其实并不可行，也不是明智之举，一旦物业公司真的撤离的话，小区难到就真的可以自己管理或者自己请人管理？自己管理业主们没有时间，每个人或许各怀私心，最终也合不到一起来。如果再次请第三方物业公司或者“卫生服务公司+保安公司”等组合拳形式服务，不管哪种情况，其实都是与赚取利润的公司打交道，难免重蹈覆辙。 1、小区物业颠倒了“服务”和“利润”的关系，导致服务质量不佳。 其实在国内的房地产市场中，优秀的物业公司不少，但是面对广大的物业服务市场，优质的物业公司恒河沙数，简直寥寥无几。15万亿的房地产市场就意味着需要非常多的物业公司站出来提供服务。根据数据统计，我国物业公司总数量超过10万家，物业服务从业人员超过700万人。而能够用服务取胜、并且通过自身努力实现成功上市的物业公司仅仅才不足20家，足以说明90%以上的物业公司“不够格”或者说做得不够好。 小区物业费是一个“大蛋糕”，只用请人扫扫地、看看门，一年下来就能轻松收取几百万元，所以当下的我国物业市场才成为了开发商必争之地，几乎每一位开发商，哪怕再小规模，都配置有自己的物业公司，每一个楼盘都是自己家的物业公司，在这种利益的追逐下，小区服务自然落下了。 2、物业公司自行添加收费项，让业主多给钱。 物业公司加价收费的情况很多，前些年有的物业公司直接通过提高物业水平来增加收入；随着法治观念的深入人心，最近几年物业费方面好了很多，但是物业公司仍然会通过其他途径增加物业费收入，例如公共区域的广告变现费用、电梯维修费、特殊垃圾清理费、水电维修费等等，有的人以为这些费用是应该的，但殊不知，在极少数合理的费用当中，物业公司掺杂了大量的自己添加的费用项目。根据我国《物业收费服务管理办法》，物业费里边已经包含了卫生清理、电梯与设施设备的日常运行维修等费用，所以，物业公司二次收取这些费用就非常不合理。 3、物业公司即便是再差，也难以更换。 根据我国的《物业管理条例》和《物权法》相关规定，对于开发商和建设单位聘请的物业服务公司，业主们有权限依法更换，不过在实践过程中，想要换掉物业公司，就不那么容易了。业主们首先需要有足够的证据，例如物业公司的违约证据，在这一点上估计业主们就很难收集得到，公司一般都有专门的法务工作者，对过程的各个细节有着详细的把控，基本上不会出现多大的纰漏，以至于让业主获得证据。 其二，小区需要有业主委员会和经过2/3以上的成员同意才行，这又是一个很大的门槛，大部分小区估计连业委会都没有，也没有精力去办理这些事情。在自身的工作和生活奔波的面前，物业费这点事儿，如同“绿豆芝麻”。所以，换掉物业公司经常是小区“喊着的口号”而已，多半实现不了。 物业真取消？2020年传来好消息！“新规下”这些费用不用交了，物业公司表示“不淡定”。 从今年的9月开始，多个城市相继出台物业新的规定，根据都市快线报道，例如山西等地出台规定，对于公共区域水电费、公共区域的能耗费、垃圾清运费、砸墙费等这些不合理的费用都将取消，以后业主们不用再交了。 深圳规定，从2020年3月1日起，所有小区的公共区域经营收入应该归于全体业主所有，业主们可以通过备案获取社会统一信用代码，并且申请公用银行账户，从而避免物业公司擅自通过公共区域的营收获取收益。 重庆的物业新规从2020年5月1日起实施，其中规定例如“物业公司不能违反物业服务合同约定降，进而低物业服务标准。物业公司也不可以擅自提高收费标准。更不允许自行处置业主财产，也不允许私自利用小区的共有部位、公共社保设施等进行广告、经营等活动。” 随着越来越多的城市出台详细的物业费用和工作标准规定，我们相信物业服务水平也会越来越好。物业发展在国外已经有100多年的历史，在我国才20多年而已，仍然属于一种新兴行业，所以存在一些制度不合理、机制不完善的情况在所难免，我们相信随着时间的推移，这些问题都能得到一一解决。长远来看，取消物业不现实、也不可能，关键点在于找到物业公司的收入和服务的平衡点，做到服务至上才行。 |
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