东湖区，最便宜的二手住宅，单价7000元/㎡，近地铁，临赣江，总价不到30万，能不能买？

东湖7000元每平，新建5200元每平，湾里3400元每平，红谷滩8400元每平，九龙湖7400元每平，西湖3800元每平，青云谱5000元每平，青山湖4900元每平，高新5600元每平，经开区4700元每平。

这是我们在贝壳南昌站上看见的各个区的二手住宅的地板价，南昌的房价，似乎远比我们想象中要低。

我们准备针对南昌各个区域，房价最低的二手社区，做一个系列专题，逐一介绍这些堪称南昌地板价的二手社区，到底值不值得买。

作为专题第一篇，我们先来看看东湖区的情况。

东湖区目前共有与4309套二手房挂牌在售，根据我们自己的统计数据显示，8月份东湖区的二手房成交均价为11777元每平，环比7个月下跌9.34%，是南昌跌幅最大的一个区。

上图是贝壳上显示的东湖区二手房单价倒序排列的房源截图，可以看见单价最低是5818.2元每平，但是图中左边第一列的5套房源，都是公寓性质，所以单价便宜很多，从5800-6900元之间不等。

因为今天我们讨论的是住宅价格，所以我们还是从上图中的第二列开始看，基本都是二手住宅。价格最低的是一套大士院的一居室，挂牌单价仅为7014元每平。

我们粗略的浏览了下，挂牌单价在7000-7500元每平之间的二手住宅，共有5套，其中3套房源均来自大士院。

 

下图是目前位于东湖区二手住宅地板价（7014元每平）的这套房源的VR户型图。

从南到北依次是入户门-厨房-卫生间-客厅-卧室，一字长龙排列，这样的设计并不常见于住宅户型，倒是很多公寓会这样设计。

设计的缺陷其实也很明显，从VR户型图的明暗变化中就能感受到，因为户型纵深过长，且采光源有且仅有卧室的北面窗户，所以远离采光源的客厅和厨房，采光严重不足，即使白天太阳高照，室内也必须开灯。

所以即使之后购入了这套二手房，想自己重新做户型设计和装修改造，也是非常难有效果的，必须要面临一个二选一的抉择。

要么将卧室和客厅的位置互调，这样客厅的采光会好很多，而且卧室并不是一个非常需要采光的空间，所以即使日常采光不足也影响不大。

但是这样就导致这个户型的动线和动静设计都很反人类，厨房和客厅一南一北，日常起居会非常痛苦。

而且因为总建面只有不到40㎡，它的卫生间和厨房空间非常的小，下图是改造前后的对比图。

目测卫生间只有2平方米，改造过后，一个洗漱台一个马桶，淋浴空间就很挤了。

再看下面的厨房空间，进门就被水池挡住一半，里面的空间我们目测只有大概不到10平米，放下一个冰箱之后，连转身都难。

总之，我们不认为这是一套宜居的户型，但是有舍有得，7000元每平的价格摆在这里，老城区，近地铁，还要什么自行车？

 

大士院是南昌最早的一批拆迁还建房，也是南昌早期著名的鱼龙混杂之地。

南昌人说话，都是不分平舌卷舌的，所以「大士院」这三个字，想念标准对南昌人来说应该是有些困难的。

之所以叫做『大士院』，据传清康熙年间此处有一座供奉观音大士的大悲院，后道光年间改称大士院，一直沿用至今。关于大士院的江湖传说还有很多，比如刘涛就是从小吃着白糖糕在这长大的。

大士院的具体方位在八一桥头，东起胜利路，西至榕门路。总占地大概在15万方左右，分为南区、北区和西区，三大社区。

交通还算便利，距离2号线阳明公园站地铁口510米，步行约6分钟；距离八一馆百盛天虹商超，约1.1公里，步行约16分钟；距离八一公园北门约1.2公里，步行约18分钟（年轻人步行速度大概90米每分钟，老年人大概75米每分钟）。

可以说地铁，商超，公园，都在左近，小学是社区内部小学，向荣小学，就在小区北边的路口，小区大多小孩在此就读。

对口初中是八一中学。

八一中学虽然也算二类重点，但是教学成绩并不能算优秀，今年中考650分以上职业18人，700分以上仅2人，对比东湖区一众老牌名校，这个成绩实在有点拉胯。在全市70多所学校中，仅排在第40位左右。

 

我去大士院附近去的比较少，但是到底是知名的小区，网上能找到的采风照片还是很多的，这里冒昧借用了几张，给大家看看现在大士院小区的面貌。

大士院社区里的老房子跟新建起来的现代化的大楼，形成了一个鲜明的年代的反差。

灰蒙蒙的天空，抬头只能看见一线天，因为前后楼栋间距偏近，采光、通风及私密性都不甚理想。

裸露的电线，还是存在安全隐患的。

但是小区内的居民生活，也别具一番市井味道。夏天赤着脊梁打牌的老大爷。

在大士院南区，有一座建于1899年的教堂“清钟堂”。据说这是南昌最早的教堂。

炸糖果和白糖糕也是南昌有历史的特色小吃，如今已经不常见了。

小区内生活配套还算完善，叠山路农贸市场就在小区所在地，超市、餐馆、银行等一应俱全。

月前，南昌恢复了评选「文明城市」的资格，于是我们发现走上街头整治市容的城管多了起来，晚上贴单罚款的交警也多了起来。

各个知名的老社区，也因为违章搭建比较严重，受到了高层的重点关注，偶尔能在新闻中看见，某某领导实地走访了某某小区，督导文明城市创建工作。

在这场行动中，大士院南区靠近胜利路沿线的两处民宅住户在露天阳台搭建的简易铁棚就被执法队整治拆除。

大概从08年开始，大士院是否会拆迁的疑问就未曾停止，到今天全国拆迁棚改被统一叫停，大士院的拆迁希望也随之消散，如今社区内的居民又有了新的期盼：

大士院何时能迎来旧改。

以上是我们东湖区篇的内容。大家觉得这个价格购入东湖区，值得吗？