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我国养老地产产业链涉及到一级、二级、三级市场，从土地供应到资产管理，涉及到政府、开发商、消费者、投资者等各类利益群体。总体来看，从其产业链环节上的各个影响要素分析上可以得出，对养老地产产业链影响最大三大要素是“土地获取”、“融资渠道”和“盈利模式”。
图1 我国养老地产产业链图谱 1 养老用地市场竞争激烈 （一）闲置土地逐年递减，可改造资源减少 为解决闲置土地问题，国家先后出台多项闲置资产转型政策，其中对养老产业提出可不改变土地性质。且在十三五期间，国家在多个行业发展规划中提出，鼓励国企、事业单位、个人利用闲置资源发展养老、旅游、文化创意园。2014年国家土地督察报告中显示，全国有105.27万亩的闲置土地，经过多年治理，至今全国仍有42万亩左右闲置土地。大量闲置土地已完成改造或回收，可作为养老用途的闲置土地越来越少。
图2 我国2014年-2017年闲置土地面积（单位：万亩） （数据来源：2014年国家土地督察报告） 目前国家鼓励盘活存量资产提供养老服务，存量资产基本集中于集体用地与工业用地。而养老用地多为其他用地配套出售，住宅用地、商业用地、旅游用地、集体用地、工业用地等土地性质可通过一定方式建设运营养老服务设施项目。 表1 其他性质土地转性做养老
（二）养老用地竞拍日益激烈，土地溢价明显 2014年4月10日，深圳迎来全国首例养老设施用地成功拍卖，位于宝安中心区的A001-0198宗地被前海人寿以4亿元拍下，龙华新区地块由深圳市融通信投资有限公司以2.8亿元拍得。两幅地块吸引了35家企业参与竞标，最终拍卖价格共为6.28亿元，相比出让底价1.085亿，溢价4.78倍。 2015年开始北京市养老用地供应方式是“住宅用地+机构养老设施用地+限价商品住房用地”配建的混合用地模式。2015年2月3日，首创置业5.98亿元折桂北京顺义新街地块，包括3.83万平方米售价为9500元/平方米的限价房，以及规划建筑面积3.46万平方米的养老用地，去除养老设施用地和限价房用地，该地块剩余纯商品房面积不到2.9万平方米。 2017年谷夏各庄新城2-11-2地块和2-11-3地块共吸引包括中弘、招商地产、金地、保利、首开、万科在内的14家房企参与竞拍，终两幅地块均由中弘竞得。其中平谷夏各庄2-11-2地块总价4.96亿元、溢价率273%、平均楼面价11241元/平米；平谷夏各庄养老2-11-3地块成交总价6.6亿元拿下，成交楼面价11302.8元/平米，溢价率275%。高昂的土地价格势必会传导到后续的养老产品价格，提高进入门槛，增加了养老负担。 表2 北京市2017年养老用地招拍挂情况
2 养老地产融资渠道及盈利模式 （一）融资渠道及其优劣势分析 与传统地产项目相比，养老地产还处于起步阶段，在开发、建设、运营等方面还存在很多问题，除具有地产行业共同的资金投入量大特性外，还具有回收周期长等特点，由此资金问题成为养老地产开发项目发展的关键因素。而目前养老地产融资仍以自有资金和银行贷款为主，大型企业占据绝对优势，掌握了养老地产开发建设的先机，多数小型企业不具备优势条件。 表3 融资渠道及其优劣势分析
（二）REITS将成养老地产新型盈利模式 会员制、长期租赁与直接销售仍然是目前养老地产项目的主要资金回收方式，同时按月收取相关服务费用作为运营费用，部分金融机构进入养老地产，开始探索新型盈利模式，但整体处于初级阶段。 表4 养老地产盈利模式分析
2017年10月23日，保利首发租赁住房REITS获批，为养老地产盈利模式打开新道路。保利之所以成为首家租赁住房REITS的房企，得益于央企融资能力较强且拥有较多自持土地，具备租赁住宅方面的运营能力，而养老地产成熟运营将具有较好的现金流，打通REITS模式将帮助养老地产更快速实现盈利。
图3 保利租赁住房REITS模式 美国养老地产的主流投资商是REITs，大型REITs公司拥有的物业数量可达600处，总资产规模可达百亿美元以上，属于资本密集型企业，而其低成本融资，多元化投资特征对公司分散风险获取收益起到决定性作用。美国养老地产REITs运营管理模式分为净出租模式（REITs公司把养老物业租赁给运营商，每年收取固定租金费用，REITs公司的风险最低、收益最稳定）和委托经营模式（REITs公司将旗下物业托管给运营商，运营商每年收取相当于经营收入一定占比的管理费）两种。 3 多类型企业涉足养老地产 养老地产业属于重资产行业，对企业的资金、开发建设、运营实力要求较高，因此进入养老地产业的企业以国企央企、上市公司在内的业务复合型企业、地产企业和保险企业为主。 （一）业务复合型企业：大体量企业占据主导地位 业务复合型企业以较大体量企业为主，其中包括国企央企、上市公司等。国企央企除未来盈利考虑外，还肩负社会责任，其融资能力较强，具有品牌背书效应，进入养老地产业具有先天优势。目前国企央企进入养老地产业以存量资产改造为主，运营及养老配套服务成为其能力发育的主要方向。 表5 国企央企进入养老市场统计
主板与创业板均企业涉足养老地产业，企业原有业务不限于房地产、制造业等。涉足养老地产业的上市公司目前普遍青睐于养老旅居地产方向。 表6 上市公司涉足养老地产统计（部分）
（二）房地产企业：原有业务之上的内容提升 通过自建或改建原有物业进入养老产业，发育自身服务能力是房地产企业的主要进入方式。企业遇到瓶颈寻求转型突破、解决自身房产库存、为已有物业提供服务增值、获取长期运营收益是企业进入养老产业主要目的，例如万科成立独立运营服务团队进行养老服务探索。 表7 地产企业涉足养老地产统计
（三）保险企业：养老产业最佳拍档 目前有多家保险机构参与建设养老社区，主要布局在一线城市及周边辐射圈和部分强二线城市。由于保险资金规模大、周期长的资金性质，相对更为适合投资养老地产。建设大型养老社区、发行理财类与长照类养老保险产品是此类企业主要进入方式完善企业自身商业版图、构建长期稳定客源与收益、与保险产品形成互动、对未来市场进行前期铺垫是企业进入养老地产的主要目的。 表8 保险企业涉足养老地产统计
4 养老地产发展机会研判 通过对养老地产整体环境及产业链关键环节的现状分析可总结出养老地产业发展机会如下： 土地供给多样：养老设施用地专项规划出台，政策鼓励国企存量资产盘活做养老，以及较低的混合拿地价格，均对养老地产的土地获取提供了较为有利的政策环境。 融资渠道扩展：已进入的企业，不管是国企、房企还是险资，多以自有资金进行重资产开发建设，随着养老地产业向规模化发展，投资者数量将不断增加，尤其是RIETs等金融产品的创新，进一步增加融资渠道。 轻资产模式的转型：万科、远洋等先行企业多将后期运营与前期开发建设分开结算，重心转向以管理服务输出为主的轻资产运营阶段，将助力养老地产盈利模式清晰化。 |
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