你知道吗，日本房产也有抗衰老保养！

昵称11587603 2020-09-30

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走过路过不要错过

相信大家对物业费这个词都不陌生。在日本购置房产时，业主也同样需要按月向公寓所属的物业公司缴纳“管理修缮金”。对于大部分中国业主来说，国内的物业费还算可以接受，但到了日本，中国投资者们普遍会觉得日本按月缴纳的“管理修缮金”是一笔不小的数字。

那么日本的物业费除了平均消费水平之外，究竟“贵”在哪里呢？其实，它被日本人用来做房产的保养啦！

未雨绸缪的管理

日本与中国在房屋物业管理方式上最大的不同就日本的物业公司有着“未雨绸缪”的观念。这也是日本“管理修缮金”收费高的一个主要原因，业主能够得到非常优质的物业服务。

在我国，物业往往是“哪里不行就修哪里”，只有真的出问题了，物业公司才会想办法去修理。甚至有时候处理问题也是推三阻四，扯皮拖拉，令业主们大为恼火。

然而日本政府提出了一个“百年建筑物”的计划，志在让每一栋大楼的使用寿命可以达到100年。因此，对建筑物经常性的维护保养就成了关键。在这份计划下，公寓的管理公司会预先制定出详细而完整的大楼维修保养计划，并书面告知每一位业主，按部就班地进行几十年的大楼管理。

这项计划表的运作周期可以长达50年！日本物业管理行业还有一条不成文的规矩：不管下水道有没有堵，1年必须使用高压清洗装置全部疏通1次；屋顶的防漏系统，一般是5年补修一次，10年大修一次；外墙一般是10年全部翻新1次；电梯是3个月检查1次，15年更换1次；房间里面的消防探测系统是1年检修1次。

日本的物业管理公司会完全按照预先制定的修理计划，进行预防性修理，以保证大楼和住户不会遇到生活上的麻烦，防患于未然。

管理修缮金的费用组成

房东在日本每月缴纳的管理修缮金其实是由“管理费”和“修缮积立金”这两部分费用构成的。

“管理费”等同于国内的物业费，用来维护或管理公寓大厦内的公共区域的费用。这笔费用将按照“平等均分”的原则，根据每户业主的房屋面积大小来向每一户业主征收。

这里需要注意的是，国内一楼的住户往往不愿意承担电梯或顶楼的维护修理费用。但是在日本，即使是一楼的业主，也需要和大家一起共同承担这笔费用。这是因为在日本人的观念里，住在一个大楼里的所有业主就是一个大家庭。这是日本集体主义思维的体现。因此，所有的维修费用必须大家平均分摊，不能你多我少。不过也正因为这种观念，日本物业的管理很少会产生业主之间的矛盾。

“管理费”金额取决于公寓大小、是否有电梯、公共区域的大小以及是否有管理员常驻等因素。如果公共区域内有健身房、游泳池和专门的管理员办公室等，费用可能会更高。

“修缮积立金”又称“维修基金”，由业主委员会和物业管理公司共同管理。需要使用时，由物业管理公司提出预算，业主委员会审核批准支付。

这笔钱会被存入一个用于整个建筑物的定期维护费用的账户中，它们是根据公寓物业公司制定的长期修缮计划所需的费用，长期向房屋所有者集资来的。为了准备未来必要的大规模维修费，当建筑物越老，每月的维修基金也会越高。

当您要购买一间全新的公寓时，您需要一次性先支付一笔维修基金；如果您购买二手公寓，则必须按月支付被规定的维修基金。

但是，如果前任所有者迟缴或欠缴维修基金，那么您作为下一个所有者将必须负责向管委会支付任何未支付的费用。因此作为在公寓购买时事前调查的一部分，买家应检查当前所有者是否有任何未缴费用。

物业费的管理及服务

在设备没有坏的情况下，就把自己的一笔钱交给业主委员会和物业公司去管理使用，会不会被挪用和乱用？这是许多人可能会担心原因。但是日本是一个信用社会，在业主与物业管理公司之间是有着深厚的信赖关系。从事公寓楼管理工作的人，也必须考取国家资格证书——公寓管理士。

同时日本的法律绝对保证业主委员会自治权利，在这一法律的保证下，业主委员会只要尽职尽责，就会对物业管理公司形成绝对的监督作用，物业管理公司不敢肆意而为，损害业主的利益。如果物业管理公司的服务出现明显的问题，业主委员会敦促物业管理公司改善工作，如果不见效果，可以解雇物业管理公司，请其他的公司承担管理业务。