航头中心镇现代商贸服务业的发展规划（草案）

（按）2004年年底起草的商业发展咨询报告。

乘势而上 以商兴镇

航头中心镇现代商贸服务业的发展规划（框架草案）

一、现代商贸服务业在中心镇的战略地位

（一） 地域区位

航头中心镇地处闵行、奉贤、南汇三区交界处，向来有经济“金三角”之称。航头是新一轮《上海市城市总体规划》重点建设的22个中心镇之一，南汇区经济、贸易发展四大重点区域之一和南汇区三大中心镇之一。中国东方国际航运中心的建设，给航头带来新一轮历史机遇，航头将成为继南汇康桥、周浦板块之后的又一城市化热点的产业、商贸和居住重点区域。随着上海大都市的建立和发展，长三角城市群的迅速壮大以及上海行政区划改革的启动，航头镇作为“大浦东的中心”，其优越的地理区位前景将不可估量。

（二）人口社会

航头镇现有镇域面积60平方公里,现辖13个行政村2个居委会,常住人口5.5万余人,流动人口1.5万余人。2004年全镇将完成工业总产值指标50亿元。随着上海城市化的加快以及航头中心镇的跨越式发展，还有上海中心城人口的输出，按照人口密度在4000—5000人/平方公里的最佳城镇规模，预计航头中心镇到2020年，总人口规模将达到24万-30万左右。按照今后发展趋势，如果上海市区和郊区人口对半居住，上海郊区居住人口规模将达到1000万人，那末上海可建50万人口规模的卫星城镇16—20个。（专家提出，一般中心镇规模地域在100平方公里左右，人口在50万左右）。航头中心镇的发展空间巨大。

（三） 交通运输

航头镇水陆交通运输比较发达，距离市中心车程一般在半小时—40分左右。现有流经镇域航道就有10多条，其中大治河运输船位在300吨左右，今后疏浚将达到1000吨左右，这是由黄浦江闸港通向东海的重要水利干道。航头镇的主要公路有沪南公路、沈杜公路等。公交经过路线有20多条。目前规划的快速干道有沈祝公路、五号线两条，规划主要道路有杨高南路（延伸段）、，还有轻轨亚三线。这些干道的建成将给航头镇与市区的联系更为快捷方便，航头镇将成为名副其实的大浦东的交通枢纽之一。

（四）   商贸地位

  通过上述描述，可以看出航头镇的商贸服务特点在：不仅为本镇域的生产、生活提供服务，也不仅仅考虑周边扩大30公里或50公里的辐射，而是由于其特殊的地理区位优势以及比较发达的交通枢纽，决定了其商贸服务的辐射不仅是地域上的，更重要的是其功能上的。目前，航头镇的产业发展实施“二、三、一”的格局。航头镇商贸服务的功能性辐射特点以及作为上海市商业规划的重点之一，揭示了这一航头镇发展的重要趋势：航头镇将要以商兴镇，向实施“三、二、一”产业结构调整努力，以成为上海重要的经济、商贸、旅游服务的的中心重镇之一。

二、航头镇的商贸服务业的历史与现状

  （一）航头镇的商贸历史基础

航头镇商业起源较早。所辖下沙社区是南汇区成陆最早的地区。唐朝开元元年（713年），在这里重筑旧捍海塘后，附近土人向下沙地区集居。在宋、元盐场鼎盛的时候,下沙已形成集镇。元代，下沙集镇东西一条街上店铺鳞次栉比，商贸繁荣。镇区向西延伸至东三店。航头社区在明洪武3年（1370年）左右，就建有盐库“斜角仓”，是盐业集散贸易地。官商牙行在此设店经商。东西半爿街长约半里许。清道光12年（1832）年，王燮鑫的祖辈（外号老开行）开设第一爿“恒森花米行”，后相继开设的店铺有“五福堂”药店、“叶新潮”南货店、张德泰花米行、小猪行等。民国时期，经过曲折发展，航头镇商业日趋兴旺。至解放前夕，有商店120家，行业30多个。

（二）航头镇的商贸服务现状

   目前航头镇商贸服务业格局的形成大致有这样几类：

一是当地企业投资建设的商贸服务业。如：1992年，航头乡创办“航头商城”，占地1平方公里，建筑面积15.8万平方米。

二是外来民营企业来此投资建立大型市场。如：沪航家具市场，占地100多亩，拥有9万平方米营业面积。还有苏航家具市场、上海车市等

三是本市商业企业来此设立专销大卖场等。如农工商超市、易初莲花超市等。

截止去年年底，航头镇拥有各类商店（商场）   家、营业面积达  万平方米、总营业额达到   亿元。

（三）存在问题和潜在危机

1、  缺乏总体商业规划，对限制或鼓励发展的商业项目不够明朗；

2、  商贸服务与现代产业结构紧密结合不够，商贸服务的发展缺乏当地产业的有力支撑；

3、 文化餐饮娱乐宾馆等商业设施贫乏，夜生活冷清，人气不足；

4、商贸服务与旅游休闲紧密结合有待大力拓展，商贸服务业的投资项目挖掘当地人文历史底蕴不深；

5、  周边城镇发展竞争加剧，周浦、新场、惠南等同区城镇对航头的人气、商业都带来辐射压力。

三、航头镇商贸服务业发展的指导思想和原则

（一）   乘势而上

就是指要善于抓住时代赋予航头镇大发展的历史机遇。从未来五年中，航头镇至少有这样三个有利促进商贸服务业发展的大好机遇：

一是上海在新的“十一五”规划中明确制订的商业发展规划，尤其是郊区商业发展规划中，首次将航头镇明确列入“交通网络型商业”的四镇之一。即将出台的《上海郊区城镇商业发展规划》，将从“郊区区域和城镇商业中心”、“交通网络型商业”、“产业依托型和居住型商业”这三个层面积极推进以试点城镇、中心镇为典型代表的郊区城镇商业发展。到2010年，上海郊区商业成为全市商业的重要支撑和增长亮点。航头镇紧紧抓住这一难得机遇，可以全面建设包括“交通网络型商业”在内的三大模式。

二是海港新城以及东海大桥的建设辐射机遇。航头镇处于上海市区、主要是浦东向海港新城去的途中，势必在旅游上、在物流贸易等方面对此产生极大推动影响。航头镇就要精心规划，如何积极配合上海国际航运中心的建设，在当地发展建设与之相互配套的商贸设施和项目。

三是2010年的世博会在上海召开。世博会的中心场馆建在浦江两岸，但分馆或者专业场馆有可能分散在上海有特色的地方。尤其是世博会是一个综合性的大型商贸文化盛会，不仅是会展业，也是旅游观光业等。航头镇具有浓厚的盐场文化特色等，有名人故居和大型特色的专业市场等（如建材市场），到时一定会吸引无数中外宾客在世博会期间到此一游。因此，从现在起就要精心构思如何吸引更多的世博会客人前来观光旅游，或来参加分会展。   

（二）  以商兴镇

  这是整个航头镇在新的“十一五”发展规划中要明确的一个指导思想。航头镇历史上是以产盐兴起的，也曾经是盐业商贸的集散地。后发展成农业以及向制造业为主转移。现在，既然时代赋予航头镇这样一个交通枢纽城镇的大好发展机遇，航头镇就要把交通枢纽这一地理特性与商贸流通集散地紧密结合起来。大力发展以大型专业市场、商贸旅游服务集聚区等为特色的现代服务业。所有新兴的产业、包括房地产业，都要紧紧围绕这个中心展开。原有产业通过整合，积极推动为生产者服务的现代服务业。在商业形态和商业格局中，就要贯彻“大商圈、大流通、大服务”的发展建设风格。以现代服务业导引现代制造业，以现代制造业促进现代服务业，从而加速城市化进程，向具有一定规模的中心重镇（城市）迈进。

（三）统筹规划

商业是与房地产开发、地区就业、社区发展、产业连动等各相关方面紧密联系的。因此，在商业规划时一定要注意统筹结合。香港的土地资源非常宝贵，人口密度也非常高，但居住区占地只有不到20%。政府适当控制了住宅建设，很大的区域都被划作娱乐业和商业，以满足人们更多的物质和精神需求。他们在建设中的6p理论值得借鉴。即：

1、people（人）是最重要因素：在商业规划中首先要注重当地人的各种需求，社区商业不可忽视；其次，当地新引入的中高档消费群的商业娱乐需求也要考虑；尤其是要未雨绸缪，充分规划市区人口大量导入的商业服务需求。

2、place (选址)要充分体现地方特色：一个项目，尤其是商旅结合的项目，在当地选址建设中要充分挖掘文化底蕴，与当地的名人故居或名胜古迹统筹开发，就会相得益彰。

3、pay for (价格)要防止泡沫：房地产楼盘，商业商铺以及商品价格定位都要适当与当地的购买力相适应。

4、philosophy (哲理)引入理性思维；一个成功的城镇规划，一定会有理性的思维作指导。航头镇的商业规划一定要先想明白商业发展的灵魂是什么、商业发展在中心镇的战略地位是什么、以什么样的理念开发建设商业等三个基本问题，然后才能在未来15年中保持领先的势头。

5、plan (规划)要先行：即航头镇整个经济、社会发展规划要按照新的形势和要求，统一修订，商业发展规划要纳入其中并与之紧密结合。

6、program (计划)要完善：在整体社会经济发展规划制定后，就要抓紧制订详细的实施计划。在计划中还要根据当时执行情况，及时进行适当调整。当然，一旦规划确定，土地的使用性质、项目的建设风格与功能，就不能轻易变动。

  （四）文化底蕴

以往航头镇也有雄伟的商业市场发展项目，但实践下来都没有获得成功，主要原因之一，就是缺乏对当地历史底蕴的挖掘和利用。商业需要有坚实的文化底蕴支撑。尤其是商业一旦与旅游购物相结合，就更需要浓郁的人文气息。航头镇有非常丰沛的历史文化资源。

1、悠久的盐文化。航头镇由古代盐业的发展产生了盐文化，涌现出大量与盐业相关的书画、诗歌、舞蹈、故事、地名等，至今还留存很多。（1）描绘制盐过程的古代诗与图：《熬波图》，这是一本煮海制盐的图解书，全书47幅图，记叙了制盐的全过程，每图配有说明文字，并附诗一首，可谓图、文、诗并茂。此书始作于元至元十三年（1276年），元元统二年（1334年）刊印于世。至今有700年历史。（2）叙述盐民生活的歌谣，如反映盐民日常生活的真实写照《盐民十头歌》：“前世不修住在海滩头，屁股头夹根竹头，东场头跑到西场头。豆腐干一样大小一条被头，盖着当中盖不了两头。吃饭用钵头，有了早饭没夜头。青菜加草头，拌来拌去没吃头。有女不嫁海滩头。”（3）盐民创作的民间舞蹈，如《卖盐茶》。（4）反映盐民抗争的民间故事，如《王公子设淡宴》等。（5）以盐业命名的地名、河流俯拾即是，如：团、灶、路、仓、港、塘等。

   2、美妙的鹤文化。航头镇下沙社区初现陆地时为滨海之乡。古朴的自然景色，吸引了云间白鹤。它们从空中飞来，筑巢于翠柏之上。此鹤“丹顶、绿足、龟趺，不卵而胎，实为仙种”。因此，文人墨客围绕“仙鹤”，吟诗作词，或取名于志书，或以“鹤”题名，形成了独特的鹤文化，影响深远广泛，至今浦东地区有许多以“鹤”字命名的地名。（1）描绘鹤沙的古诗。晋朝（265—420年）时期，这里是滨海边的村庄，因当时盛产白鹤，且为仙种，故以鹤相呼为鹤窠村、鹤坡。文人雅士赞美鹤沙、鹤坡塘的古诗、词甚多，较具代表性的有“登鹤坡道院廖阳阁”、“鹤坡长寿诗”（宋元·王逢），“华亭仙鹤”（清·秦丙如），“游松风禅院诗”（清·徐肇基）。（2）以“鹤”字命名的志书与诗抄。（3）以鹤字命名的地名与房舍。（4）以鹤字命名的企事业单位。

 四、航头镇的商业体系及规划重点

（一）航头镇的商业体系

航头镇的商业体系将以现代服务业为重点、社区商业为基础，以信息网络和交通网络支撑，形成物流、财流、人流的商业大格局，从而达到流通、流动、流连的“三流”目标。

现代服务业有几种不同的解释。一是主要指那些不生产商品和货物的产业，主要有信息、金融、会计、咨询、法律服务等行业。

按照联合国对服务业的划分，其中主要的两大类就是消费者服务业(consumerservice)和生产者服务业（producerservice）。对现代服务业来说，制造服务业的拉动是主要的，而这就需要转向使用由企业外部更加专业化的单位所提供服务的行为。

另一种说法指现代服务业大体相当于现代第三产业。国家统计局在1985年《关于建立第三产业统计的报告》中，将第三产业分为四个层次：第一层次是流通部门，包括交通运输业、邮电通讯业、商业饮食业、物资供销和仓储业；第二个层次是为生产和生活服务的部门，包括金融业、保险业、公用事业、居民服务业、旅游业、咨询信息服务业和各类技术服务业等；第三个层次是为提高科学文化水平和居民素质服务的部门，包括教育、文化、广播电视事业，科研事业，生活福利事业等；第四个层次是为社会公共需要服务的部门，包括国家机关、社会团体以及军队和警察等。

  上海对加快现代服务业发展的要求是：结合举办世博会与中心城区综合服务功能转换、充分利用中国入世过渡期上海先试先行的机会，重点加快发展金融、现代物流、商贸流通、要素市场等体现城市集散功能、具有区位与口岸优势的生产性服务业；加快发展信息、会计、咨询、法律服务等中介服务，以及研究开发、教育培训、医疗卫生、文化传媒与广告等具有人力资源优势的知识型服务业；加快发展会展、房地产、都市型旅游等具有广就业功能的都市型服务业。同时，大力吸引跨国公司总部（或地区总部）、国内大企业集团决策中心、利润中心、R&D中心入驻上海，提升上海为周边地区乃至全国经济发展的服务和辐射功能。

航头镇的商业设施主要按照上海的要求努力打造适合本地区发展的现代商贸服务业。整个航头镇的商业体系，以开放式的“流动”贯穿全过程。

所谓“物流流通”，主要指通过航头镇搭建物质流通大平台，使来往物质加快流通速度；所谓“财流流动”，主要指通过航头镇的商业设施，使得当地的存量资产得以盘活流动，不断积累增量资产；所谓“人流流连”，主要指让所有到过本镇的游客能再来，并且欢迎不断有新的移民到航头镇来发展前程。

（二）  规划重点

1、在即将打通的杨高南路和航头大道的区域，将运用“豪布斯卡”（HOPSCA）原理规划，集酒店（H）、办公楼（O）、停车场（P）、购物（S）、公共活动（C）和公寓（A）等于一体，统一规划建设。其中：正在洽谈的建材市场，建议将紧密依靠政府资源，以建设统一的上海建材交易中心为基点，形成辐射长三角城市群的大型建材交易、展示的专业综合平台；正在洽谈的皮草市场，建议将建设以家居为主要销售特色的大型生活类专业市场 ，以满足消费者对家居生活的多种选择，其购物对象将辐射1小时车程左右的地域。两个专业市场的生活类配套设施要统一平衡，并注意与附近的财富源商业设施不要重复建设。 按照规划，这一类型的商业中心总面积将控制在30万平方米左右。

2、在航头镇即将建立的轻轨站点附近、沪南公路东面，将重点规划建设包括轨道交通站点商业集聚点、公路干道周边商业集聚点等的旅游购物商业中心。这一类型商业中心面积控制在5万平方米左右，主要业态有大型综合超市、大型专业店、现代批发交易市场、餐饮等，辐射半小时车程范围的地域。其主要消费对象为前往海港新城、东海大桥、奉贤、闵行等游览的游客以及本地居民。在这里，可以开发具有南汇特色的土特产商品，如：鸡豆糕、下沙烧卖、南汇密桃、波密食品和金丝猴糖果等。 

3、在沪南公路的汽车超市和下盐路西侧，建立以汽车贸易、展示等为一体的综合配套的专业商贸服务区。其中，可以建立一些为汽车贸易服务配套的，如保险、咨询、税务、法律等为生产者服务的现代服务业。   

4、在现沪南公路的农工商大卖场周边，包括航头大道与沪南公路的交接处，将通过整合或新建，形成包括居住区商业、工业或科技园区商业等的文化娱乐商业中心。这里的商业业态主要有生鲜超市、餐饮、休闲、文化、娱乐、绿色商贸休闲带、财富源大型商城等设施。注意的是，这里的商业中心不要影响航头镇新镇政府周边的政治文化中心功能发挥。

  5、充分挖掘航头镇历史文化底蕴，大力发展航头镇的旅游休闲业：建议配合航头镇母亲河--6亿元的咸塘港疏浚工程，在咸塘港部分两侧，打造包括沈庄古桥在内的休闲水乡旅游特色区。在这个特色旅游区域内，将一些名人故居（如傅雷家居、沈万三旧居等）、古桥（古代有70几座）、古楼（如王家楼等）结合保护进来，如崇祯8年（1635）年在城隍庙南建的城隍庙桥。在实施过程中，可以先以位于下沙社区沙东村的“上海浦艺树桩盆景研究所”为起点，逐渐在周围展开蔓延。该研究所占地4公顷多，周围小河环绕，形似小岛，地势高爽，环境幽雅。内有名贵罗汉松快速繁殖基地和树桩盆景培育基地，有明清时代的石凳、石窗、石圣旨、石盆、石墩等，还有古建筑六角亭、长廊、，有小山林、养鱼池塘，步行石子路贯穿园林之中。

在这个特色旅游区域内主要是充分体现和延伸航头镇的两大地方文脉。

一是建立盐场博物馆。中国的海盐生产历史悠久，又是我国盐业生产的重点。海盐产量大，耗能少，成本低，运输方便，经济效益大。目前，中国海盐产量约占全国盐总产量的80％。据南汇县志记载：本县地处海隅，古以盐业为最。宋代，地处本县的下沙盐场,是我国当时东南沿海34个大盐场之一。元人陈椿所著《熬波图》,详细记述下砂(今下沙)盐场的煮盐方法和技术,从中可窥当时盐业的盛况。随着海岸东移，盐场亦随之东迁，由下沙而新场,由新场而大团。清代，盐业衰落而农业和手工业兴起。清康熙年间,境内有盐灶237座,至1726年（清雍正四年）建县时，尚存149座，而田地（含荡田）已经有70.9万亩。上海历史博物馆研究员薛理勇介绍：他手里拥有当地居民捐献的古代盐业执业凭证。所谓“执业凭证”就是拥有这块土地，并依法定期交纳相应税额的凭证。这份凭证名下的土地是在“南汇县下砂（沙）场叁团城厢东门内甲头”，就是王先生的祖籍户籍所在地。古代盐产量很低，所以盐价昂贵，同样，国家对盐产业区的土地征税也高于农业耕土的土地税。这份《清理盐田执业凭证》就是因沿海土地使用性质改变，即原来的“盐田”改变为家地后重新登记和重新核准应交税额的凭证。正如《凭证》文字所说，“据各场业户产（申）请减费，并求更定名称，颁给执业凭证。”由此可以知道，今上海市郊的金山、奉贤、南汇、川沙等县沿海，原根据盐田征税的土地是在１９２８年完成土地使用性质的转变，改变为农业用地性质的。这份《清理盐田执业凭证》对建立盐场博物馆是一件颇有价值的藏品。

二是发扬鹤文化，建立生态自然景观保护区。航头镇下沙地区在开辟为盐场之前，原为一片地僻风清的芦苇沙滩，据历朝编纂的《南汇县志》中记述：鹤坡，一名鹤窠村，相传为东吴名将华亭侯陆逊养鹤处。旁有鹤坡塘，故下沙亦称鹤沙。民国年间编纂的《江苏省乡土志》历数南汇的胜迹有秦塘（顾望塘）、吴王猎场、丹霞洞、鹤坡、梅园、倪家园、荷花坞。习园、叶家山、螟巢园等。本县历次编的《县志》中所历数的，除上述景点外，为数则更多，有鹤沙（下沙）八景：东庄春雨、南庵朝旭、彭仙环室、虹桥夜月。西湾夕照、咸塘晚棹、北安凉飔、潮音晚钟。如果在这个特色生态旅游区域内能重现当年的“鹤沙八景“，那是造福于子孙的一件大事。

五、航头镇的商业网络及形态布局

“二轴五圈”的布局，适应以“金三角”誉称的航头镇状态

（一）   两条主轴

1、  第一条是已经基本发展成型的沪南公路，关键是整合。原来航头商业城创建的摩托车市场已经不适应现代的商业形态，需要整体搬迁到汽车这个商业圈中；

2、  第二条是规划的以咸塘港两侧，主要打造旅游生态景观区域。

（二）   五个商业圈

1、以汽车为主要特征的交通商业链商圈，位于沪南路、下盐路西面地域，方圆　　平方公里，总建筑面积　　万平方米。在这个商圈里，除了现有商业模式和经营品种，建议：一是将摩托车市场搬迁过来；二是新增电动车品种；三是尝试开辟游艇经营、展示等。

2、   以日常生活需求为主要特征的家居商业链商圈，位于沪南公路、农工商大卖场地域，方圆　平方公里，总建筑面积　万平方米。在这个商圈里，除了现有商业内容外，还包括：正在建设的财富源商城、１、６公里的绿色商贸休闲带等。

３、  以建材、家居为主要特征的现代商贸服务圈，位于航头大道、杨高南路区域；

4、   以咸塘港两侧的旅游生态区域；

5、   以即将通向的轻轨站点周边１平方公里，主要经营旅游食品、小商品市场。

六、  航头镇的商业环境及配套措施

1、土地资源宝贵，要注重地下空间开发。航头镇历史上有地下水渠、地下粮仓。人行天桥方案建议修改；

2、基础设施重要，是商贸发展的必要前提。注意污水处理能力；开辟公交直达市区枢纽车站；建设城镇道路、信息网络设施的普及等。

3、 商业政策、商业经营投资项目的控制与引导相结合，定期发布相关政策条目等

4、注重城镇的形象塑造。建议将在航头镇历史上的码头所在竖立纪念性标志。

     2004年12月15日