|
（按）2005年的规划思考。如今随着地铁的通达，周康地区的繁华已经成为市区重要地段。 重塑“小上海” 建设“大周浦” 一、规划原则思路 周康地区的特点： 1、历史悠久，曾经十分辉煌：周浦镇是浦东地区文化商业古镇，成陆于隋唐以前，距今已有1 000余年，成集镇于明弘治年间，迄今也有500多年。根据民国法律，屯集人口满5万人以上可称“市”的规定，周浦镇当时有人口5.70万余人，故在1912-1914年和解放后的1949年5月至1951年8月，周浦曾是“市”的建置。民国初期，周浦市的境域东临陈桥乡、六灶乡，东南接坦直乡，西南接西联乡，西至黄浦江，北抵远北镇，辖有27个 。解放前，周浦镇有浦东“小上海”之美称。 2、商贸源长，古代仓储发达：宋熙宁七年（1074年）周浦地区建盐仓，供下沙盐场贮盐，成为关隘要地。元代商店渐多，清雍正四年（1726年），南汇建县，知县莅任以后，在周浦镇西市建造征粮便民仓，占地2.07公顷，全县田赋漕粮尽贮于此。道光三年（1823年）周浦镇租船业渐兴，咸塘港船厂街一带小驳船云集。促进了镇区商业的发展。清光绪年间，手工业、民族工业兴起。至清朝末年、民国初年，全镇有商号数百家，集市繁荣，境域逐渐扩展。抗日战争时期，周浦镇就成了粮食流进上海市区的重要渠道之一。在镇区绵延2.5公里的市河里，沿岸停靠满粮船，兴旺时日成交额高达75吨（1 000石）有余。设于巽龙庵西侧的“法云堂”棉粮交易场所，是该地米市场的活动中心。周浦镇的粮食行情能直接影响上海市区的米市场。其时，周浦镇区棉粮行（店）有200多家。1949年6月工商户登记时，周浦镇共有商业和饮食服务业企业609家。有“浦东18镇，周浦第一镇”之美誉。 3、百业兴旺，房产、工业发展迅猛：由于成为浦东地区最大的粮食集散地和盐场，至清朝雍正年间，周浦已成为一个“街道迥复，绵亘四五里，东西街夹咸塘港，南北街夹周浦塘，居民稠密”的“通邑巨镇”。改革开放以来，周康地区不仅产业园区发展迅猛，房地产业也十分兴旺。2004年，周康地区共完成工业总产值近127亿元，占整个周康地区的GDP %，是南汇区的三分之一。比上年增长近20%，远远高于全市平均水平。周浦镇的房产与建筑业的收入达9300万，占周浦镇总的年财政收入的28、6%。商品房销售实际完成累计达到68435万元，比上年增长143、9%；销售面积实际完成累计达到156750平方米，比上年增长78、8%。康桥镇的房产开发尤为稠密，40多家房产商云集40多平方公里内，近年来住宅总开发量将达到５００万平方米。除房产与工业外，民办教育业也十分发达。这里聚集了上海民办教育最大的大学，如建桥大学和中侨学院，还有尚德学校等。 4、人口稠密，外来人口增多：1982年7月 第三次全国人口普查，周浦镇常住人口23 227人，人口密度每平方公里18 259人；周浦人民公社户籍人口18 232人，人口密度每平方公里864人。1990年7月 进行第四次全国人口普查，周浦乡总人口为19178人，周浦镇总人口为40 802人（包括外来流动人口）。2000年11月第五次全国人口普查，全镇有28 146户，总人口62 818人（包括外来户人口）。1998年～2001年，迁入人口有2 434人（其中南汇县979人，上海市980人，外省市475人）。2004年底周康地区共有15万多人。其中：康桥镇户籍人口4.5万人，常住人口达9万。2003年底，康桥镇常住人口3.2万人，外来人口2万；周浦镇常住人口4.9万，外来人口1.3万， 5、区位优越，北连浦东，南托“临港”：周康地区地处上海市南汇县的西北隅，位于北纬31°07’，东经121º35'。东与南汇六灶镇相邻、南接下沙镇、西与闵行区浦江镇接界，北与浦东新区接壤。镇政府驻地东南距南汇县县城惠南镇27公里，北至外环线3公里，西北离上海市区人民广场21公里，东至浦东国际机场25公里，东南至芦潮港码头50公里。是上海“两港”开发和浦东开放的良好腹地和重要城区。同时，在南汇区又是扼守周浦河与咸塘港的交汇之处，水利条件十分优越。 6、犬牙交错，城区布局紊乱。从现有的土地利用现状就可以看出：工业园区不够相对集中，分散在城区四周。工业厂房与居民住宅混杂，部队驻地与市民生活区域一起；监狱、公墓、烈士陵园、甚至是高压电线走廊等，都在这84平方公里内集聚。这对城市规划的确带来相对难度。其中，商业布局体系更加紊乱。表现在：缺乏科学、合理的商业布局体系；零售业分散、档次不高、品牌稀少；商业结构不完整，传统商业总量偏大，而现代商业寥寥无几。因此，商业经济在整个城区的地位不高。如康桥镇2004年的商业旅游业营业额在38亿元，税收为939万元，仅占镇“三产”税收的7%左右。周浦镇的2004年商业增加值累计完成中：批发、零售业12944万元；住宿和餐饮业1955万元；租赁和商务服务业1672万；居民服务和其他服务业4875万元；平均比上年增长16%，而同期房地产业的增加值累计完成达到13704万元，比上年增长57、5%。造成上述问题的原因主要是：周康地区历来行政编制变动很大，对该地区究竟属于郊区还是城区把握不定。何况目前造成商业布局各自为政，并且各房产开发商自己独立开发“小而全”的商业配套设施，是缺乏大周康地区的商业统筹有关，更是相近康桥、周浦两镇以及工业园区分割管理的所致。再说周康地区的地理位置十分奇特。一条长达 米、占地近2平方公里的南北向的高压走廊把周康地区一劈为二，加上周康两镇的行政中心都在西部，使得东部原本属于小镇的横沔社区和瓦屑社区的商业设施几乎相当落后。形成周康地区西部商业比较热闹，而东部商业则显得相当冷清。东西部商业发展极为不平衡。 因此，根据上述周康地区的经济、社会发展特征，在规划未来10—20年的商业发展规划中，我们首先要明确这不是郊区型的商业发展模式，而是“城区型”的商业发展模式。整个商业规划自始至终围绕“城区型”特色展开。在具体规划中，要认真贯彻以下三大原则： （一） 适应原则 1、适应地区基本生活多样性需要； 在调研中，我们接触到周浦镇公元新村舞厅5元门票的大众化娱乐消费群体，也领略了康桥镇上“绿宝园”豪华高档别墅的贵宾级消费层次。周康城区中，一般生活的高、中、低消费需求，明显共同存在。从居住人口看，外来人口中占到三分之一比重；外宾和高级白领以及老板们占到10—15%左右。农民人口占城区总人口的 %，人均年收入近7600元。为此，在规划整个城区的商业发展规划中一定要考虑好商业的品种和商业的业态上“多样性”及“差异化”特点，以最大限度地满足和适应不同层次、不同群体的消费者需求。 2、适应地区产业高科技园区需求； 周康地区中，产业园区经济在全市也是屈指可数的。成立于1992年的康桥工业园区，占地22平方公里，累计完成工业产值达到 亿；2004年就达到70亿元；正在规划建造的国际医学园区，占地11平方公里，仅基础设施投资就要高达100亿元；亚洲通讯枢纽的中国电信园区以及即将进入的华硕电脑园区等；还有列入发展规划的都市型产业园区等，这些都不仅给周康地区引入发展活力，而且也为地区带来了大量的商业需求和消费群体。由于大量产业园区的高度集聚，新的商业规划中就明显增添了“商务、会展、产业旅游、咨询”等一系列生产性服务项目，与生活性服务一并提上重要地位。 （二） 体现原则 1、体现市区的繁华 素有“小上海”之称的周浦镇，目前从商业氛围和商业环境上看，只有康沈路上从上南路到年家浜路短短的500米道路上，还依稀留有痕迹。康桥镇上的康桥半岛商业街，虽然具有现代化商业气息，但由于地处偏僻，仅当地业主主要消费，还没有产生强大的辐射效应。新的商业规划力图通过引入新颖的商业业态、优质的商业品牌、全面多样的商业结构，以及寓休闲、购物、娱乐、旅游、消遣、观光、商务、会展等一体的商业环境和商业氛围，来充分体现周康城区的商业繁华和繁荣。预计到2015年—2020年，这里将耸现具有国际、国内品牌的大卖场、大超市、大电影院、大购物中心，文化馆、展览馆、体育场等文化设施一应俱全。白天里，主要的商业、文化里中心顾客盈门，步行街上行人磨肩继踵。晚上，马路上、水面上、绿化带上，则将一片灯红酒绿、流光溢彩。 2、体现郊区的实力； 周康地区目前地处郊区，从其社会经济发展现状看，已经略显市委领导实施“三个集中”战略的主要意图：市区体现繁华、繁荣，郊区体现实力和活力。郊区的实力和活力，不仅从郊区的工业发展看，更重要的是要从商业发展看，这样才有可持续性。规划的前瞻性、布局的宏观性、业态的国际性、设施的现代性、理念的人本性等，都将充分展现郊区的实力和活力。周康城区具备这样的实力和活力，她将是南汇区最先实现现代化、城市化的城区。从GDP看，2004年共实现312022万元，比上年增长22%，人均GDP达到 美金。按照规划，周康地区到2010年，GDP总值将高达215亿人民币，人均GDP将达到１万美金。常住人口达到25万，城市化水平接近85％。城镇居民可支配收入达到25000元，农民人均收入12000元。社会保险参保率为100％，就业率达96％。那时周康城区的居民消费层次和消费需求将大大提高。
（三） 发展原则 1、 浦东与周康连动发展趋势； 上海在制订未来的“十一五”国民经济发展规划中，已经初步明确全市划分四大版块。其中：周康地区和浦东连成一个版块。周康地区现在从行政体制上看有周浦、康桥两个镇，还有康桥工业园区和国际医学园区两大经济机构。从南汇区规划上，已经将周康两镇作为统一规划范畴，明确列为区的两大城区之一。周康两镇的行政合并大势所趋。这说明，新的商业规划已经从原来的“中心镇“格式发展为“城区”模式。要求更加高了。在战略上，原来提的“北连浦东、南托临港”也将调整为“融入浦东、依托‘两港’”。为此，新的商业规划，不仅要站在南汇区角度看，而且还要站在整个浦东新区看，在商业体系的宏观布局上，既要考虑周康城区的凝聚与辐射效应，也要防止与浦东新区的商贸格局有重大雷同和冲突之处。切忌商业资源重复建设和空置浪费。
2、长三角城市群的发展趋势 在城市化进程中，城市群的迅速崛起促进了国家加强对城市群的政策倾斜。长三角、珠三角、京津环渤海区城际轨道交通将在近年内开工建设。今后上海到南京只有1个半小时路程。近日又明确了中国航运中心在长三角地区的连动。这些政策的支持力度都是前所未有。这一切预示：长三角城市群的紧密联合将进入一个新的历史发展阶段。长三角城市群的规划组织工作也已经开始启动。这次长三角区域规划的总体目标是：以“五个统筹”的科学发展观为指导方针，面向长江三角洲地区和未来20年的发展前景，通过空间布局的科学手段，以及政府可调控资源的合理利用，使长江三角洲地区形成空间结构合理、社会经济与资源环境协调、具有国际竞争力的现代化的三角洲大都市经济区，成为我国参与全球经济竞争的重要基地和实现现代化的重要示范区。周康城区位于上海“两港”周边的重要战略位置，长三角城市群的发展态势势必给周康地区的商业繁荣带来极大契机和充沛的人流。再加上附近的迪斯尼乐园的建造，前来旅游观光购物的游客将肯定很多。
二、规划布局体系 周康城区将在未来10年至20年时间内建成具有现代化水准的、国际大都市的城区型的现代商业服务业网络体系，以有力促进和互动实现“重塑小上海、建设大周康”的社会发展宏伟蓝图。该商业体系将由“生活性商业服务层面、生产性商业服务层面以及历史风貌特色旅游服务层面”组成。
周康城区的商业规划将既关注未来的5—10年，又为今后20年来的发展留下空间。其地域范围不仅仅是近29平方公里的镇区，而是84平方公里的整个大周康地区。该区域到2020年、2005年，总人口规模预计将达到30万到35万左右。按照人均5平方米的商业设施配套，则未来将需要150万平方米到175万平方米的商业设施。这里已经充分考虑周康地区商业辐射的需求。
周康地区最终将建成能充分展现新世纪上海国际大都市城区的商业风采，积极打造具有“小上海、大周康”特征、与大城市次中心相匹配的上海东南部地区最亮丽的商业中心。规划中商业的内容主要包括零售业、批发业、分销、餐饮业、生活服务业、产业服务业、休闲娱乐业、会展业、文化旅游业等。除人口外，交通（枢纽、道路等）、居住区、产业区、景观水系、生态绿化带等是本商业规划的主要参照要素和主要依托。一些重要商业设施将围绕这些而展开布局。 本商业规划周康城区的范围在东到沪芦高速公路、西到杨高南路、北到外环线、南到沈祝公路，方圆84平方公里。位于外环线北侧的康桥路商业设施不在规划范围内。
（一） 生活服务业商业层面 第一层面主要是满足居民消费需求的基本商业布局体系，包括一级商业中心、次级商业中心、社区商业中心（居住小区）三个层次，规划（调整）商业总面积为80—100万平方米。大型体育、文化公共活动中心商业等不包括在内。
一级商业中心（25万平方米） （规划范围）位于年家浜路以南、罗南大道以西、六灶港以北、高压走廊以东，规划实际用地面积约50公顷，在《总体规划》上属于R3地块。 （空间布局）依据自然、水系和道路分界，该地块除公交站点和轻轨站点外，其余设立购物、娱乐、休闲等综合商业生活设施。在年家浜路两侧、近R3站点，分别建造大卖场、采购中心（万达与沃尔玛合资）、标志性综合购物娱乐商场，内设电影院，以及宾馆、高级会所等。充分利用地块中的３条河道（六灶港、七灶港、姚渔港，15－20米宽度不等）的滨江绿带，尤其是作为景观河道的姚渔港，可在其两侧开设酒吧、茶室、小卖部、咖啡馆、及其特色美食一条街。在该地块还分别设立广场３－４个。设立停车场库（地下室）等。根据发达国家的“豪布斯卡（HOPSCA）”原则，一个成熟的商业中心环境须具备“宾馆（HOTEL）、商务楼（OFFICE）、停车场（PARKING）、商场（SHOP鄄PING）、聚会场所（CONGRESS）、公寓楼（APARTMENT）”六大元素，通过形态营造和功能整合，提升区域内的商业服务业能级，最终形成知识、信息、资本、人才的集聚。 （主要依据）该地块北、西南侧为“四高”居住区近８万人口的消费需求包围；处于周康地区的中部地理位置；紧靠轻轨交通Ｒ３站点、公交换乘枢纽和城市快速干道——罗南大道周浦下匝道口；又与上海国际医学园区、康桥工业东睦邻；是一个为周康城区及其辐射周边５—10公里的提供多样消费的综合商业中心。2010年前建成周浦城区范围内的轨道交通R3线线路以及站点和附属设施。商业中心建设可与此同时进行，预计2015-2020年，商业中心环境、氛围将逐步形成。年家浜路采用下穿的方式与罗南大道立体交叉。《总体规划》规划广场用地6、3公顷，占城镇建设用地的0、3%，人均广场用地0、3平方米。生活游憩广场主要结合商业中心、公共活动中心、文化娱乐设施、体育设施等布置。规划设置5处生活游憩广场，即由北到南为“田园风情”主题广场、“历史之源”主题广场、“小镇生活”主题广场；自西向东为康捂广场、体育中心广场。位于年家浜路南-浦安路东的周浦公园，是规划范围内规模较大的公共绿地。另外，还将于位于沪芦高速公路以东、从外环线到周邓公路范围内的迪斯尼主题公园遥相呼应。迪斯尼乐园控制范围45平方公里，用地为20平方公里，娱乐及公共生活设施配套。
次级商业中心（主要商业街区） 秀沿路、康沈路 （规划范围）秀沿路、康沈路包括周边辐射１平方公里范围。控制商业面积20万平方米内。 （空间布局）秀沿路、咸塘港以东地段的康桥半岛商业街已经建成。秀沿路两侧商业设施1.4万平方米，天润发大卖场营业面积达5.2万平方米。紧靠天润发准备建造６万平方米的准四星级的大酒店，包括美食广场。秀沿路、康沈路有中邦房产的４万平方米商浦，在秀沿路两侧布置，在康桥文化中心旁建立广场。 （主要依据）《总体规划》设定周康城区总的文化娱乐总用地为6.6公顷，占城镇建设用地的0.3%，人均文化娱乐用地0.3平方米。规划设定这个区域是属于周康城区的总的文化娱乐中心，依托原来这里已经建造好的康桥文化中心。将来商业发展前景看好。 秀浦路、康沈路 （规划范围）秀浦路、康沈路方圆半公里范围 （空间布局）以海富花园房产为基点，充分利用治水河和陆家浜水系绿化带，总建筑面积61万、其中住宅51万、商浦10万平方米，建造现代化商场、宾馆、其他文化娱乐设施，有广场。 （主要依据）这是康沈路商业街的特色商贸节点之一，这里成为承接南北两向的中高档商业消费层次的重要基点。 康沈路、年家浜路 （规划范围）康沈路、年家浜路四周，方圆１公里内。控制商业面积20万平方米。 （空间布局）体现周浦由主街、背街、河道三元素组合构成的文化商城。这里已经有占地100亩、10万平方米的小上海商业城；左边培均房产占地４万平方米准备建造总建筑面积７万平方米，的“新天地”休闲娱乐广场，属于块状型的商业文化设施。包括已经形成的康沈路（上南路到年家浜路）一段的商业街。年家浜路以南依照原规划建造有关商业文化设施。 （主要依据）这是构筑周康城区现代化商业中心体系的一个十分重要的城区经济发展的连接骨架。她将南接康沈路老的商业繁华，东连未来新的现代商业中心。这个区域，还紧靠未来周康城区的行政中心，集聚一定的发展资源（商务办公用地将主要沿康沈路以东的年家浜路南侧布置），作为城区社会、经济、文化发展的一个重要平台。她既衍生周浦老镇的商业文化底蕴，又形成现代特色城区风貌的重要渠道。
社区商业中心 《总体规划》规划周康城区9个社区级休闲绿地，引导居住空间结构及居住组团的生长，并结合其组织公交网络与步行系统，住宅距离社区休闲绿地的最大距离为800米。绿地面积一般不小于400平方米，绿化占地比例不小于65%。根据上海市商业总体规划要求，社区建设“邻里中心”，正好配合社区组团式绿化规划，建设包括商业、文化、娱乐、社会、体育、卫生等社区综合设施的“社区市民中心”。社区规划人口为1.25万人，小区建设用地一般１－３平方公里。 社区商业在格局上还可采取“街区型条状”、“集中块状”、“会所式”、“团组式”等布局模式。 “街区型条状”是以居住小区商业街两侧连户商铺，中型超市、便利店、传统杂货店、银行等，组成一般为100～200米长的综合性步行商业街。“集中块状”是配合目前一些居住小区附近工厂转型要求，选择适合作为商业用房的厂房，并以其为中心适当向周边扩展，形成为居民服务的商业块状布局。在旧区改造，企业“退二进三”，实施土地置换时，对开发设新型住宅小区所配置的商业用房，选用“会所式”或“团组式”布局。 （规划范围）康桥基地总用地面积1.2平方公里，规划居住人口为3.42万人；周浦基地总用地面积1.4平方公里，规划居住人口约为4.2万人。 （空间布局）在两个基地分别建设两个以日常生活需要的、配置生鲜室内标准菜场的、带有综合性的“邻里中心”。总的商业面积控制在10万平方米内。 （主要依据）周康城区的居住形态，秀浦路以北是低层低密度为主的低密度居住片区；秀浦路以南为复合型居住片区，以多层、小高层中等密度住宅为主，其中包括两大“四高”居住示范基地，即浦安路以东、秀浦路至年家浜路的康桥基地，以及周祝公路、康沈路至周东路的周浦基地。这里将从卢湾、黄浦等区动迁居民约8万多人，文化素质和消费层次相对较高。 横沔社区 （规划范围）川周路、创业路、沿船港等地域 （空间布局）配合横沔历史风貌保护区建设，“宁怡苑”占地５、５万平方米、总建筑面积７万多平方米，其中商业设施１万平方米左右，属于沿街商铺格局。宁怡园东面是正在开发的“康桥小镇”，住宅建筑２５万平方米，沿川周路两侧设立商铺共约４万平方米。 （主要依据）属于原来老的小镇，外来人口居多，现常住人口2000多人。加上新的住宅开发，导入人口约为２万多。 瓦屑社区（暂缺） （规划范围） （空间布局） （主要依据）属于原来老的小镇，这里外来人口居多。现常住人口2000多人。 横桥社区 （规划范围）周祝公路、康沈路交界处。是《总体规划》中的镇级文化娱乐用地之一。 （空间布局）（暂缺） （主要依据）主要为周边的周南、塘东、包括横桥所在社区提供商业服务。 美林社区 （规划范围）上南路、沪南路、周周公路，梓康河穿过小区。 （空间布局）“美林小城”总建筑面积35万平方米，商业设施2.2万平方米。 （主要依据）建造的美林小城，导入居民 近１万。这里又是紧靠规划中的长途客运站（位于年家浜路南-梓康河东，总用地1.8公顷），将来流动人口会增多。
（二） 产业服务业商业层面 第二层面主要是满足周康地区产业经济园区的商业需求，充分体现周康地区实力的现代商务服务型商业布局，走产业依托型商业道路，主要包括康桥商务区、国际医学园区、繁荣都市型工业园区商业等；商业总面积为万平方米 康桥经济园区 （规划范围）共约28.8平方公里。《总体规划》提出：将现状康桥工业区可利用的土地11.68公里，以外环线为界，分为康桥工业北区和西区；将申江路以西、周邓公路以北、罗南大道以东、秀浦路以南3.67平方公里用地作为康桥工业东区，将申江路以西、航三公路以北、罗南大道以东、沈祝公路以南14.64平方公里用地作为康桥工业南区（其中包含3.11平方公里所属新场镇的工业用地）。康桥北区密布新开发的商业住宅，康桥西区将与繁荣工业园区逐步改造为都市型工业园区，因此，本商业规划布局重点在位于康桥工业东区的“商务服务业”。 （空间布局）Ａ区在罗南大道两侧，占地约800亩，主要建造办公商务场所、生活娱乐设施以及休闲场所，包括楼宇经济。商业面积约在２万－５万平方米左右；Ｂ区在罗南的大道以东、秀浦路以南，占地约600亩左右，主要建造一个现代化的国际商务区，集金融、税务、工商、咨询、创意、研发中心等，商业面积约在３万平方米左右。在周邓路以北、罗南大道与创业路的中间建立“总部楼宇经济”，集中让国际的一些地区经济总部迁移在这里集中办公、商贸活动。 （主要依据）康桥工业园区自1992年５月开发以来，引进外资企业350家、内资300多家，总投资28亿美金，总产值达170亿人民币。去年产值37亿，税收15亿。产值、税收占南汇区的三分之一。目前将总投资60－80亿美金，预计到2010年总产值达1000亿人民币，形成上海工业园区中产业体系最完整、规模最大的工厂集群。工业园区几乎一半土地是用来开发房产、办学及生活配套设施。园区内集聚了许多先进的教育资源。如中科大上海研究院、民办建桥大学、中侨学院、民办尚德实验学校、民办英国学校、民办美国学校、申花足球俱乐部、中福会幼儿园等。在秀沿路、康桥路、沪南路、康沈路，已经形成一定的商业设施和商业氛围。房产总开发量预计达到150万－200万平方米，消费需求旺盛。 国际医学园区 （规划范围）占地11.5平方公里，北到周邓公路、西到罗南大道、东到申江路、南到沪芦高速公路。商业面积控制在15万平方米。 （空间布局）以健康为主题的健康产业依托型商业布局。主要在国际商务区、生活设施区内设立包括产业服务型设施、健康医疗、健身美容、养老康复服务、还有配套酒店、公寓式服务，购物商店、饮食、酒吧等。产业园区设立中心广场。在近Ｒ３线、周邓公路南侧、七灶港北侧有预留300亩土地，作为与未来的商业中心相呼应的综合型商业设施布局。 （主要依据）该医学园区设立设立七大功能：一是国际医院区，引进综合性、专业性的中外合资（或独资）的医院；二是医学院校区，目前二医大等打算进入；三是医学研发区，引进一流的国内外高科技研究机构；四是医疗器械产业区；五是国际商务区；六是国际康复区；七是配套设施生活区。总的开发建设周期长达10年左右，仅基础设施投资就达100亿人民币左右。建成后，总的消费人口约为７－８万左右。 繁荣都市型工业园区 （规划范围）面积1.16平方公里，狭长带，连接长途客运和长途货运两个节点，是人流、物流的集散地。主导产业是：信息配套产业、制药业、医疗机械业、新型建材制造业等。属于都市型工业圆区。 （空间布局）鼎强房产在这里开发占地306亩、总建筑面积近27万平方米，其中商业设施３万多平方米。在康沈路原来的门面加工场店，集中搬迁到这里，建立“生产资料加工中心“。在繁荣路北侧条状型布局，于河边可打造长三角中小企业总部。 （主要依据）新建中心货运站，位于周祝公路北-永安河西，总用地2.6公顷，沿杨高南路设置长途货运主干线。居民、员工包括流动人口有２万多人。
（三） 特色历史风貌保护区商业层面 第三层面主要是满足周康地区历史文化和休闲旅游需求为主要特色的商业布局，包括横沔历史风貌保护区、咸塘港两侧的水系绿化带、绿宝园等高档别墅的涉外休闲商业区，总商业面积为万平方米。 横沔历史文化风貌保护区 （规划范围）位于现康桥镇东北角，横沔港与盐船港的交叉口 （空间布局）保留老镇依河傍水、小街盘曲的街区格局特色，老街宽２－３米。保存一定数量的多为清末民国时期、间有明末及清中晚期的历史建筑。如区级优秀建筑有翊园（康桥镇川周公路2607号）、华氏宅第（横沔街42号、44号）等，体现古代盐场的地位和繁荣。以翊园（小哈同花园）为轴心，沿门前的小河蔓延，建设以“休闲性商业”形态为主的商业旅游布局，并与南汇新场、下沙、大团、六灶等几大历史文化风貌区连贯起来，形成南汇独特的旅游黄金走廊。 （主要依据）翊园，俗称陈家花园，又称王家花园，位于横沔镇东市梢。建于1921年，占地30余亩，园主横沔人陈文甫，原系犹太人哈同所办的企业里任职，传说还是哈同妻的干儿，后回乡在原籍仿哈同花园格式建成，故当地人直呼“小哈同花园”。该圆精致灵巧，不亚于同里的“退思园”。园门西南，进得大门，即是石笋松树组成的花坛，环坛五色鹅卵石路面，铺成“丹凤朝阳”、“麒麟送子”、“松鹤延年”等花鸟景物图案，石径向三面延伸，通往各个景区。“凌霄古藤长廊”两旁多栽桂花，占尽春秋风华；猴潭一带，灵石巧叠，曲桥穿连，亭阁隐现其间。过梅林，沿白莲池，可观九龙戏珠的雕塑，可惜在“文化大革命”期间，毁去六龙，现存三龙。承礼堂前有樱桃数丛，稍偏后有一幢二层楼住房，即当年主人居所。面对大门，有一座按国画景致布局而成的林石景坛，正中太湖石上刻着“瑞云”两字。坛内石山有洞，洞有喷泉。 《总体规划》规划在周祝公路南、永安河西建设1座精神卫生工廖康复中心，占地约0.15公顷。设立在翊园内的第二精神疗养院，建议搬迁到这里。原规划面积相应调整扩大。 咸塘港景观水系绿化带 （规划范围）咸塘港景观水系绿化带 （空间布局）在规划中的３号地块设立行政中心、市民发展指导中心（占地20亩，建筑面积7000平方米），市民健身中心、图书馆等。整合周东路、周川路、周市路上的原有商业设施。设立内庭式的商业集聚区 （主要依据）《总体规划》规划周康地区主要河道水域总用地154.1公顷，人均水域面积7、7平方米。将绿化景观系统与水体系统协调考虑，共同塑造滨水绿化的景观特色。结合咸塘港两侧20米宽绿带及城镇公共绿地，设置休闲步道和滨水小公园。这里还有浙宁会馆、付雷故居等名人故居。 绿宝园 （规划范围）秀沿路两侧（沪南路－康巴路），控制商业面积４万平方米 （空间布局）别墅型商铺，会所制经营。有异国情调的美食小吃、酒吧、咖啡馆、服装日用品品牌专卖店等。 （主要依据）绿宝园是上海市高档涉外别墅区。总占地40万平方米，总建筑面积18万平方米。目前已建168幢单体别墅。共住500多人，涉及36个国籍。这是涉外高档别墅区。住的客人有美国通用、西门子、可口可乐等大公司的上海总裁、美国花旗银行、汇丰银行上海总裁、还有爱尔兰、南非驻沪领事。别墅区内设立俱乐部会所，有公共室内恒温游泳池、图书馆、咖啡间等。会所的美食风味已吸引周边顾客。
三、对《总体规划》所作的建议调整 本规划基本依据《周浦中心镇总体规划》（第四次汇报）内容，但又跳出这个框架，根据我们的深入调研和座谈会、问卷调查的实际需求，而提出的专业规划有所调整。 1、《总体规划》提出：周康地区到远期2020年，城镇人口规模为20万人，总人口规模为21万人，城市化水平达到95%。其中近期2007年、远期2020年分别控制在15万、20万之内。《商业规划》提出：2004年底周康地区的人口规模已经突破15万，随着市区人口向周浦城区的转移速度加快，以及周康城区本身区位优势的提升，人口规模将急速膨胀， 2、《总体规划》提出：城镇建设用地控制在23平方公里内，其中商业金融用地在 平方公里内，人均 平方米；《商业规划》提出： 3、《总体规划》提出的空间布局结构主要构成要素有周浦中心镇镇区、康桥工业区、华旭电脑园、上海国际医学园区、迪斯尼主题公园。
4、《总体规划》提出周康地区将形成“双轴、双廊、三带”的整体形象用地结构。所谓“双轴”：一是沿年家浜路形成的横贯整个周康地区的城镇公共发展轴；一是沿康沈路、咸塘港夹合而成的带形空间发展的城镇特色风貌轴。所谓“双廊”一为依托康桥工业北区、康桥工业西区和繁荣工业区的商业发展走廊；一为依托康桥工业北区、华旭电脑园和上海国际医学园区和康桥工业南区的产业发展走廊。所谓“三带”：指外环绿带、高压走廊绿带、以及按上海郊区生态敏感带总体布局，在外环线以南、申江路和沪芦高速公路之间的狭长地带设置的生态敏感带。
5、《总体规划》规划商业金融用地168.3公顷，占城镇建设用地的7.3%，人均商业金融用地8.4平方米。商业金融用地分为地区级、镇级、居住区级三级。地区级和镇级的商贸金融用地主要集中在年家浜路、康沈路两侧。并提出：在未来周浦中心镇的发展中，老城区中年家浜路-康沈路始终是周康地区的城镇中心，也是未来这是老城区的规划城镇中心，是未来城镇中心功能和空间拓展、衍生的“动力发展源”。《商业规划》认为：由于这一区域目前已经形成一定的传统商业格局，并且空间发展余地不大，且还是处于周康地区的西部，考虑到规划中的轻轨R3线站点在罗南大道以西、周邓路以南，这里处于周康地区的中心，能兼顾东西部均衡发展，更重要的是此地空间发展余地大，适合布局大型、现代化的商业设施、业态，从长远发展看，周康城区未来的新型商业中心拟设在这交通枢纽区域。因此，原来这里规划的体育场将迁移至年家浜路以北、周东路以东地区或者在华硕电脑园区周边的秀浦路区域。《总体规划》原在六灶港南、周东路东规划的1座大型综合超市（1万平方米以上）迁移到这里。
6、《总体规划》规划行政办公用地14.3公顷，占城镇建设用地的0.6%，人均行政办公用地0.7平方米。行政办公用地主要沿年家浜路现周浦镇人民政府周边布置。《商业规划》建议：鉴于商业中心东移，周康城区的行政办公中心拟往秀浦路（康沈路与周东路）或者在周东路、周川路交界区域迁移。
四、 规划实施建议（一）建立相应管理和行业机构，组织专业规划实施和具体指导、促进工作 如；建立周康城区商业贸易办公室；建立现代商贸服务业信息库；组建周康城区商贸行业协会；
（二）制订周康城区现代商贸服务业行业导向目录及配套政策 其中包括制订在一些主要道路和特殊用地周边不得建设相关不适应的文化娱乐和商业设施。如特殊用地39.9公顷、占城镇建设用地1.7%，人均特殊用地2平方米。3处特殊用地分别为：秀浦路北-沪南公路东的驻军用地；周川公路北-沪南公路东的驻军用地，繁荣路南-康沈路东的监狱用地。
（三）结合老企业改造，积极调整、引导现有商业设施 其中对老企业的改造，比如国棉七厂、平板玻璃厂等，或者保留老厂房搞创意园区，或者进行仓储或纳入地区改造总规划中。康沈路上的纳福机械厂等在主要商业街上的厂房建议向工业园区集中。 与老厂房保护开发结合，上海市区首批18家创意产业集聚区诞生，建筑面积约有30多万平方米。到今年年末，第二批18家创意产业集聚区将启动，建筑面积超过50万平方米。目前，上海创意产业从大范围划分为3大块——文化类包括电影、音乐、表演艺术、出版、电视广播等 ；设计类包括设计、广告、艺术、工艺品、时装、软件等；建筑类如环境艺术、灯光艺术、建筑设计等 上海可开发利用的工业优秀历史建筑有100余处，这些老工业厂房、仓库不仅具有相当的历史文化价值，又适宜进行内部改建，成为创意诞生的“新天地”。周康城区的老厂房或者老城镇改造、保护，可以借鉴市区创意产业发展模式。
附件：建立周康“长三角中小企业总部中心”的设想所谓“长三角小企业总部中心“，是指依托高速公路、铁路、轨道、长途、环线等现代立体的交通优势，吸引长三角地区小企业的管理总部和商务集聚中心入驻周康城区，同时力求成为长三角中小城市和中小企业立足上海的商务办公集聚地，以此与现位于大柏树的沪办大厦遥相呼应，致使周康城区成为21世纪的长三角小企业在沪办公、经贸活动的基地。浦东地区目前已汇集了众多家外省市驻沪办事处和商务机构，还有来自美、英、德、意、日等国家的各类海外企业。随着在“十一五”时期，浦东与周康城区的统一规划，周康城区将更多承接浦东对外开放的一系列经济发展强势。
一、必要性（一）长三角经济联合发展的趋势 随着国际间竞争的加剧，长三角中小企业开始走向联合。前年10月，江浙沪三地四方日前签署了《中小企业合作与发展协议》，这意味着长三角地区中小企业经济参与国际竞争的“群狼”战术即将形成。长江三角洲，是我国经济、科技、文化、教育最发达的地区之一，中小企业发展迅猛，“苏南模式”、“温州模式”和浦东经济开发区的崛起，为海内外瞩目。 上海现有小企业23万户。其中18万户企业的上海私营经济的发展呈现出五大新的特点：一是企业规模迅速扩张，出现了一批规模企业和行业龙头企业，对增强上海经济综合实力的贡献日益显现。据了解，上海市已有88户私营企业注册资本超亿元。2000年评定的上海百强私营企业全年的销售总额达193亿元。二是涉足的行业越来越广，在新兴产业的领域中展现了很大的创造力和发展潜力，已成为推动上海产业结构优化升级的有生力量。三是积极参与国有企业的改组、改制和改造，在加快国有经济布局的战略性调整、国有经济从一般竞争性领域退出中发挥了积极的作用。四是私营企业来沪发展呈快速增长态势，上海已成为各地私营企业“二次创业”的最佳选择地。五是私营企业的人员结构发生了较大的变化，已形成了一批企业家和管理者队伍，组织形式和管理模式日趋规范。上海的非公经济创造了上海的三分之一的经济总量，对上海经济增长的贡献达到60％以上，提供了80％以上的新增就业岗位。 近年来，在长三角使用频率最高、最火爆的话语就是“全力承接世界制造业转移热潮”，“承接转移”在日趋升温。整个长江三角洲的各个城市都在打“承接牌”，争做制造业基地。浙江省的“五大百亿”工程开始启动；江苏省的沿江开发战略已开始实施。而上海也要分切这一块“蛋糕”。上海市市长韩正说：“要花大力气把上海建成为一个制造业最具竞争力的国际大都市。”上海为了适应制造业的承接转移，把降低成本试点园区的规划用地面积从67平方公里扩大到173平方公里，并对园区内的重点新增企业进一步加大税务支持力度。但是，制约上海或者说是整个长三角的先进制造业发展的软肋，正是现代生产服务业的不足。
二、可行性（一）周康城区资源的相适应 １、 周康城区处于南汇区连接浦东的前沿，又与“两港”相通，是长三角中小企业人流、物流、信息流的集散地理中心，具有明显的区位优势。 ２、 周康城区迅速发展起来的城区环境和空间具备建立中小企业服务中心的客观条件。良好的投资环境如宾馆设施、会议大厦、宽广的道路和众多的水系，尤其是工业园区的众多，集投资、创业、住宿、餐饮、商务、会议、信息等功能于周康城区内，使前来进驻的中小企业办事处能足不出户，就能获取一流、及时、全方位的发展咨询服务。 ３、 吻合周康城区发展楼宇经济战略的需要。康桥工业园区腾出宝贵的土地资源，准备积极发展产业服务业。南汇区的航头中心镇在积极发展专业大型批发市场。这一切都为建立中小企业总部创造有利条件。 （二）上海的资源优势上海的都市工业发展迅猛。市10个中心城区已建成144个都市型工业园区（楼宇），园区总建成面积达400万平方米以上，盘活了有资产80亿元，提供就业岗位10万个，目前正有上百家企业在筹建，重点建设一批技术密集型、专业研发设计型的都市工业园区（楼宇）。预计到2005年销售收入实现1740亿元，从业人数80万人，工业园区建设完成1000万平方米。其中在内环线两侧建成200个左右都市型工业园区，市中心地区建成100幢以上都市型工业楼宇。要建成10－15个以软件、研究开发、工业设计等为代表的科技型都市型工业园区，重点建设5－7个都市型工业示范区，形成一批“一业特强、多业并举”的产业基地。 上海的小企业协调办公室位于西南区域的大木桥路，周康中小企业总部中心可以依托市里有关职能管理部门的指导，又可以作为他们在上海东南地区的一个重要基地，与此谣相呼应，构成一个体系。周康城区可以绘制现有的商贸/务楼宇资源分布、使用现状情况，供入驻企业咨询。根据本策划设计模块为蓝本，定向举行长三角相关投资商/营运商及沪港主流新闻媒体参加的研讨会暨推介发布会。
三、 功能性（一）服务功能：在周康中小企业总部中心，拟开设四大服务功能：工商税务注册咨询服务，金融投资贷款项目咨询服务，经济、技术、信息等咨询服务，专利、人才、管理等咨询服务公关、联谊、培训等咨询服务。在建筑布局上，可以拟建造一幢幢独立式的、别墅型的商务办公别墅群（区）。总部拟设立在康桥工业园区。周边要有水系围绕。 （二）设施功能：管理总部：主要是小企业的办公楼层，配置信息网络设备和秘书、商务等服务； 会展中心；主要是提供小企业的会议和产品展示、发布等功能； 餐饮娱乐中心，还有客房部等，主要提供进驻小企业管理人员的日常生活所需。 （三）政策功能：１、 要享有南汇区制订的“楼宇经济”优惠政策。可以参照上海一些开发区或都市工业园区的政策，使入驻企业享有财政、税收、工商注册等优惠政策。目前上海工业开发区完成的产值已经占到全市的33％，出口创汇更是达到60％。按照单位面积产值计算，本市工业园区市级每平方公里生产产值达到５０多亿元。据了解，全市现有工业开发区83个，规划土地面积752平方公里，实际开发土地面积342平方公里，累计吸引外资406.9亿美元，内资1028.3亿元。 ２、 周康城区本身要制订吸引入驻小企业的优惠措施。比如：给入驻企业享有住宿、餐饮、娱乐、停车以及信息服务等。 ３、借鉴美国政府扶持都市产业的一系列特殊政策： (1)向企业提供本地区数据信息服务。对新公司来讲对地区经济信息的收集非常重要，这些综合数据主要包括以下几项内容：详细的人口数据信息，劳动力资源、公用设施、税收、政府部门、交通、刺激发展的措施、地区内的商业活动、和经济发展预测。拥有完整数据基础的社区比没有数据的地区更有优势。 (2)在一定时限内，部分或全部税收减免。对工商业不动产和土地开发均实行免税；将百分之百的公司税和企业所得税用作工商业扩建投资。 (3)贷款和抵押保证。这些措施将私人借款的风险负担转向了社会。 (4)贴息。国家或地方政府通过支付部分利息成本，减少融资成本，使项目对企业的吸引力更大。 (5)免税融资。通过从国家利息和联邦收入税两个方面完全免除发行债券，发展公共融资。因为对于贷款者，贷款利息构成税收减免，利息成本被大量减少。这种融资形式向借贷双方都提供了补贴。 (6)直接给予和低于帐面价值成本出售。有各种各样的直接给予方式。最主要的方法是将公共财产以低于成本或市场价值的形式出售。 (7)直接发展资助。由政府所属开发公司负责先行搞好基础设施，创造较好的投资环境，在立法上给予企业特区以较特殊的地位，并在经济上予以优惠，规划程序上予以简化。对公共计划、发展、工业用预备土地；公共支持的招募，工业员工培训；公用技术研发等。 (8)发展部门通过广告活动，将本地所拥有的优势和对目标企业的激励措施详细地宣传出去，使目标企业了解。
2005年５月８日草拟 |
|
|
