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文：沈奇 李汶玲 随着人口结构的变化，存量房时代必然来临。 房地产企业要把握先机，必须从造房子转向提供居住服务，包括信息服务、金融支持、装修、家具租赁等等。 从国家政策的角度，需要尽快完善顶层设计，允许附着在房屋产权上的教育、医疗资源有偿让渡给承租客。 对于刚刚进入社会的年轻人，别去做房奴，相对于高昂的房价和悬殊的租售比，租房是正确的选择。 本文整理自经济与经营社区，关于蓝海经济观察第131期--租房时代来临--这才是房地产行业的下半场 问：请问是基于什么考虑得出租房时代到来的结论呢？ 答：希望给大家一些关于房地产的多角度的思考。 讨论房地产，第一件事是看人口结构的变化，大家知道，在1960-1962年之后，中国有一个大的生育高峰，现在这批人正在步入老龄化阶段，而长期计划生育政策导致新生人口不足，中国老龄化的趋势难以改变。 60年代以后出生的这批人现在55岁左右，消费欲望衰减，在房地产方面尤为突出，这个年龄的人很少自己买房，而且大多有房，他们的孩子基本是90后，是中国计划生育政策最严格的时候，这代人最容易出现两个年轻人与两代老人共存的情景，很多都是四个或者更多，大家脑补一下，以十年为周期，这两个年轻人会有几套房？20年之后呢？ 结论是，人口结构变化带来的大势变化，房地产行业从买到租的拐点会到来，只是时间问题。 问：刚您说的生育高峰有依据吗？ 答：1960-62年中国人口锐减，大数可能接近8-10%，中央推出了鼓励生育计划，中国建国后第一个人口高峰就是从那时来的。 1962年是中国第一次人口出生超过2000万，63年超过2500万。 这之后一直到77-78年人口出生才又降回2000万以下，代价是严厉的计划生育政策。 我们看日本美国的发展，经常会提到婴儿潮，人口的变动才是真正的大势。 问：很多人认为买房还是最好的保值增值手段，这不对吗？ 答：这就是我要提到的第二方面，投资保值还可以，增值已经没有空间了。一线城市房价已经很高了，我觉得此轮调控之后还有一涨，问题是可能涨多少呢？如果你是00年到08年左右买的房，以北京为例，涨个8-10倍很正常，可大家千万不能用经验来考虑问题，这个大幅上涨的原因是我们货币超发。现在的问题是，决策层不会再大规模超发货币的。 特别值得注意的是我们M2增速连续两个月低于10了，去年我提出今年M2会低于10，很多人都不认可。现在看当时的分析是对的。 由于宽松货币政策受到抑制，买房增值的空间已经很小了，10、20%，个别黄金地段再高点，但必须记住，过去十年动辄翻几倍是不可能的了。 问：可中国人对买房还是热衷的，没有房子很多问题都解决不了，比如户籍、学籍？ 答：我要和大家说的第三个方面就是政策导向。 雄安新区的房地产政策归结为8个字，只租不卖，抑制投机，这个方向出的时候雄安新区管委会都还没有，因此只可能是最高决策层的意见。 上海土地拍卖要求100%自持70年，就是租房用地得到政策支持的表现。此前，万科在广东就开出过类似条件。租房会成为政策支持的方向，政策支持就一定有红利，最现实的，我觉得很快就会出台，租房的租金会按照一定标准所得税前抵扣。 问：刚工作年轻人是不是凑齐首付买房才是最重要的？因为月供其实以后等同于房租了 答：我觉得凑首付这件事本身就是伪命题，对于年轻人，需要凑首付的那类，一般是要把父母终生积蓄拿出来，最重要是断了今后生活的很多选择。因为有月供，你不敢随便辞职，你不敢随便创业。 问：我们四线的小城市，去年房子卖不动，今年城改，房子都不够卖，今年又建了许多房子，这是什么原因？ 答：这是非常可怕的，记得我写过一篇文章叫中国房地产的最后一个春天，我觉得一旦三四线开始上涨，春天就快过完了，冬天就不远了。 问：个人感觉租房能否让小孩上学，能否落户，还是蛮硬伤的，买房确实压力太大。一个是63平东四环内的04年小区环境优520万，一个是89平东五环外09年没有小区的470万，请问沈大我该如何抉择？ 答：我一直说，如果是买房上学，这个叫刚需，投资教育回报最高，早买早了，买力所能及最好的教育条件，这个不用分析。 你需要看的是学区，那个地方应该属于朝阳，买学区好的。 你去看看西城区有多少一家几口挤在30平米房子就为上实验二小的。人无分贵贱，在孩子教育面前都会低下你高贵的头颅。 比起教育，小区环境、交通方便、物业费高低什么的都不必考虑。 问：想抑制买房，根本还是要保证租户的权利和住户一样，可是这可能吗？ 答：说的对，这个里面有个毁约责任的问题，出租方违约应该给予什么样的补偿，这个一定要通过立法来解决。 中国是大陆法系国家，就是先有法条，再有判例，这就对经济的很多新问题有顾此失彼的感觉，总是觉得法律落后了。英美法系是判例法，你只要有纠纷就可以诉讼，法官找不到适用法条可以根据判例来判，没有判例就有更大的自由裁量权，这个对经济纠纷很有好处。这一点上，我们的法律体系需要进步。 问：租售比是什么？多少是合理的？ 答：租售比理论上就是社会普遍的无风险收益率，也就是我们比如到国外做投资移民，最简单就是买个房子租出去，比如美国，租售比长期就是4-5%左右。 中国租售比是畸形的，全球最高。 问：您看好中介吗？ 答：个人很看好链家，我们一直看不上中介，其实中介的服务价值是很大的，举个例子，餐厅就是中介，做饭的是厨子，可是多少人会去找厨子呢？ 问：房价还会涨吗？我们到底要买房还是租房呢？ 答：单纯说房价涨不涨要看哪里哈，大势说的话，三四线现在在涨，一二线被调控摁的死死的，短期内或统计数据上不会涨。 我们对自己是否要买房，买什么房的思考，还是要抬头看看大势。房地产政策变化是拐大弯，但调整的趋势已经出现了。 最近万达出售资产给融创就是一个例子，大佬们也在撤出原来囤地盖房子的套路，我们为什么还要钻进去呢？ 综上所述，如果你资产比较多，建议降低房产比重；如果你很年轻，扛住，租房；如果你在找工作或者选择事业方向，我觉得链家比万科有希望。
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