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按照《物权法》规定，房产属于不动产，不动产物权变动采取登记生效主义，未经登记，不发生物权效力。因此，在离婚案件中，未取得产证的房产，原则上不宜直接分割。但是，在上海地区法院的司法实践中，在某些情况下，也可以在判处离婚的同时处理未取得产证的房产。 一、上海法院选择“离婚时一并处理”或“离婚后另案处理”二种方式 （一）离婚时一并处理 （尚未办理产证，且已经满足办理产证条件，权属明晰的，离婚时可以要求一并处理）； 根据《婚姻法》规定，未取得所有权的房屋，虽然不宜判决房屋所有权的归属，但离婚当事人双方就房屋归属达成一致，不存在权属争议，或者房屋已具备办理产权证的所有条件，仅因一方不配合而无法办理的情况下，法院也可以根据个案情况，通过将房屋权利判归一方所有，由另一方支付折价款的方式，对未取得产证的房屋作出处理。 （二）离婚后另案处理 （尚未办理产证，且尚不满足办理产证条件，权属有争议的，一般需要另案处理）； 根据《婚姻法司法解释（二）》第21条规定，离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。 因此，离婚案件中，如果房产因某些程序瑕疵而无法办理产权证，或者因涉及到案外人利益无法直接作出判决，又或者离婚当事人对房产归属存在较大争议无法协商的，为了更清楚地查明案件事实，保障案外人的合法权益，离婚案件中法院通常不予处理，待取得产权后，再另行起诉。 二、上海法院选择“离婚时一并处理”或“离婚后另案处理”考量因素： 离婚诉讼中，如何处理尚未取得产证的房屋问题上，上海法院通常会将“房屋是否已具备办理产证的条件”作为重要的判断依据。换句话说，若一方为了离婚后霸占房屋，拖着不去办理房产证，另一方既无法得到房屋使用权，也无法得到折价款，此种情况将严重损害另一方的合法权益。 此时，“房屋是否已具备办理产证条件”将成为审理案件的重要争议焦点，根据对上海法院相关判例的分析，可以总结出以下几点考量因素： 1、预告登记：预告登记是在房屋预售过程中，购买方对未来将有的房屋所有权进行登记的制度，若房屋已办理预告登记，能够说明该房屋买卖关系已经过房屋管理部门的认可，购买方作为合法的预告登记权利人，主体不存在争议。 【可向法院提交的证据材料】：《不动产登记证明》（预告登记）、《上海市不动产登记簿》； 2、交付使用：房屋已经交付并由当事人使用，能够说明该房屋已符合入住条件，且入住后也没有其他案外人提出过异议，能进一步证实房屋权属不存在争议。 【可向法院提交的证据材料】：《准予迁入通知书》、照片视频等电子证据； 3、房款结清：已支付全部购房款（包括贷款方式支付），能够说明已履行完毕付款义务，不存在因未支付购房款而被追究违约责任的情形。 【可向法院提交的证据材料】：《购房全额发票》、银行转账凭证； 4、办证材料已齐全：如果已办理房屋交接手续，签字领取了所有办证所需材料，能够说明该房屋已完全具备办理产证条件，无法办出产证，系一方恶意拖延所为。 【可向法院提交的证据材料】：《房屋交接书》、《上海市房地产登记申请书》； 综上所述，尚未取得产证的房产由于不享有完全所有权，若权属存在争议，或涉及到案外人利益，需待取得产权后，再请求法院处理。但如果是具备办理产证的情况下，因一方拒不配合，导致迟迟无法办理产证，则可以通过举证证明“房屋已具备办理产证条件”的方式，请求法院对尚未取得产权的房屋权利归属作出判决，同时判令被告方配合办理房产过户手续。 【法律规定】 2003年12月25日《婚姻法司法解释（二）》第21条：离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。 当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。 2007年3月16日《物权法》第99条：共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。 第103条：共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。 |
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