|
昨天，国庆节后第一天上班，深圳假期的楼市成交数据也出来了，有点惨有点淡，但也很正常！ 人们早已冲破了开发商“制造”出来的”楼市黄金周“，但仍不能按照自己的节奏自由选择时间买房… 对于许多置业者来说，在今年接下来的100多天，买新房会是选择性比较多的时候，所以没必要紧盯着一个片区、一个盘苦等。 在国庆假期前一天，住建局公示了2020年深圳商品住宅和商务公寓房源信息情况，看完这一系列的数据，不得不说，今年刚需客买新房还是比较幸福的； 目前二手房市场相对较为冷清，一方面贷款放款较慢，另一方面市面上满5年的房源较少，税费比之前重，选择买新房成为今年的主导。 先来看下深圳今年的供应情况数据： 1、本年内深圳市计划入市的住宅及商务公寓项目64个，预计供应房源面积为300.78万平方米，35881套，其中：住宅247.67万平方米，26909套；商务公寓53.11万平方米，8972套。 2、今年1-9月，深圳市共批准77个商品房项目预售，批准预售面积为446.16万平方米，批准预售套数为48227套，其中，商品住宅批准预售面积为275.88万平方米，批准预售套数为27826套；商务公寓批准预售面积为64.1万平方米，批准预售套数为11277套。 3、截至2020年9月，深圳市新建商品住房及商务公寓在售项目库存套数为53717套。其中，商品住宅在售项目库存套数为32303套，商务公寓在售项目库存套数为21414套。 大概数了下，剔除公寓，今年到1-9月住宅拿预售的已有52个项目，而接下来还将有供应的64个楼盘中，有46个住宅项目将入市！ 热点片区如宝安、光明的计划供应货量依然可观；同时，南山片区下半年会有9个住宅入市，其中就包括华润城润玺一期花园。 而东部，下半年入市的项目除了坪山有9个住宅项目入市外，龙岗片区的住宅供应第一次减少，只有两个住宅待预售。 从库存量来看，龙岗的量占大部分，也这说明片区卖得比较慢；库存最少的是光明片区，基本等于新房无存货。 接下来光明入市的项目约为8个，总计4120套房，总体来说，下半年供应相对较多，刚需客的选择会较为分散，像宝安（沙井）片区的新房仍会成为置业者关注的区域。 宝安、南山、光明计划入市的住宅： 在十一假期之前，多个项目摇号入市，登记均采用无房+有房客的方式，对于无房家庭来说，又多了一份幸运。 而这其中，光明片区已经持续了近一年，只要“热盘”出来大部分是“日光”的现状。 这一现象的背后，让原本的也曾是深圳低价片区的光明，变身成为科学城，概念利好成为深圳人看好片区的主因。 光明的现阶段的楼市与几年前的龙华楼市如出一辙，龙华因近市区，外加高铁北站的辐射，房价一路水涨船高；作为深圳福田的”睡城“，龙华地理优势明显。 然而光明，在与“市区”的距离上不占优势，但是科学城的概念成为片区房价上涨的动力和理由。 电建地产洺悦府和中海寰宇时代备案均价近6万/平卖光后，金融街二期备案价5.19万/平，引发了光明业主的众多讨论，有些光明业主不干了，发帖“坚决反对金融街二期定价5.2万/平”。 光明作为一个新片区来说，未来能发展成什么样？产业能到什么样的高度？还需待以时日。但是大家对于房价的信心，源于这几年房价的涨幅。 近一年只要新盘入市，数千批客认筹不再话下，在今年6月份，光明某项目推394套房，却引来8998批客认筹，这其中，有房的投资客占了大部分；此项目二期认筹的时候，分无房和有房，登记共2814个（其中无房客户2709个，有房客仅105个）。 目前，热盘在登记环节已经将有房客给做了限制，在明知没有机会的情况下，有房客不会去认筹，即占用资金又浪费时间，所以这也是最近热盘认筹人数下降的原因。 一位朋友对娟子说，如果不是之前光明二手房挂牌价不能过6.3万/平的话，现在估计有些业主早已将光明房挂上8万+了，炒房客为提片区房价，常用的方式就是高挂房源来实际涨价。 对光明来说，产业未动，房价先行显然是不合理的；5万出头的单价可能是光明目前最接近市场的合理价格。 为什么这么说？ 首先，光明接下来短期上涨的动力不足，新房价格在备案时已得到限制，二手房即便是价格挂得再高也难以出货，而且片区可预见的新盘供应仍会持续，刚需置业者仍会首选新房，加之后面出来的新房备案价应该都会比较合理。 近几个月里，光明的二手房挂牌价发生了变化，在7.15新政之前，光明区的整体挂盘均价为5.1万/平（图一），而近一个月来，光明的二手房挂盘价为4.8万/平，挂盘均价跌了3000元/平，现与龙岗的挂盘均价相差不大（看图二）。 光明是目前深圳挂牌价唯一下跌的片区，大鹏维持在3.7万/平之外，其它片区均有不同的涨幅。 （图一）2020.7.8日截图 链家网 （图二）2020.10.9日截图 链家网 一方面说明在715新政之前光明的二手房挂盘价存在一定的虚高，加之目前很多新盘未进入到二手房之例，所以挂盘价可能参考的意义并不大； 另一方面，光明目前投资心态为主导，发现身边有几个买光明房子的朋友，均作为首套的房置换二套房的跳板，在交通还没有那么便利的情况下，在享受到了光明的涨幅后又选择卖掉片区的房子，置换到“原关内”来。 其次，再来看下光明的GDP，以今年上半年的全市GDP来看，光明目前和坪山、盐田差不多处于同一水平，短期来看，产业的增长不会太快，即便有科学城，但也需要时日才能崛起。 此图来自于网络 目前，光明最大的利好在于光明科学城的概念，以及接下来可以快速通往南山的13号线，而这波利好确实已被提前透支。 所以说，这波买了光明的朋友可能还需要给点时间再等等，等片区纸上规划变成现实，等配套实实在在的落地，等深圳房价启动下一波轮动，等深圳刚需能踮脚为片区更高的价格买单。 然后，对于刚需来说，无论是光明也好，其它片区也好，打新仍是最好的机会，毕竟现在许多网红盘，价格限得死死的，外加有房客没有优势跟你抢…
|
|
|
