【原】怎么在陌生城市选到涨幅更大的楼盘？

欢迎关注公号【杠杆集】，了解更多房产和信贷知识。

买房，越来越成为一种理财方式。

和炒股并无本质差别，当然，也千万别高估自己，觉得是“炒房”，就我们个人那点资金量，放在房产市场上，连一个小水花都翻不起，妄论左右市场。你隔岸观火，充其量只能做一个看客，生活的寒冷仍然包裹着你。

有人说，若人人都去添一把火，火岂不是更大吗？

你错了，你去添一把火首先得有资本，包括可调动资金、房票、贷票、坚定的信念等等。

你喊“住手！”，扪心自问，更大原因在于你缺少这样的资本，无法参与罢了。所以，做个好人吧。

资本是逐利的，哪里有利益就会流向哪里，这是亘古不变的真理。

2020年，是房产市场转折的一年，甘蔗最甜的一段已经过去了，整体进入结构化市场，不仅是城市的结构化，甚至板块和楼盘的结构化也非常明显：热点板块涨幅巨大，老城区部分板块少量补涨，远郊基本原地踏步，几年前的全市范围普涨行情已经很难再有了。

所以，跟随板块轮动，追求高效率越来越被提倡。

1、“向上买房”原则

“向上”，指的是向更高级别，更高平台置换，县城、县级市→经济强市→省会城市、计划单列市→直辖市、首都，或者三线城市→二线城市→新一线城市→一线城市。（大方向是这样，具体城市还是要具体分析，因为有的大城市自身发展也不是很好，甚至有渐渐掉队趋势）

2、可控原则

可控，包括地理距离、管理成本等，很多人只听别人推荐重庆，沈阳，一看价格又能负担得起，就会迫不及待，全然不会考虑入手之后如何处理。

我们绝大多数人都不是职业投资者，做不到跨越半个中国去管理一套房产，也许，适当就近选择高能级城市也是不错的选择。

3、全面尽调原则

现在很多人异地置业，都会盲从大V的建议，很多人只是单纯的相信“人”，而不是全面的了解目标城市的基本面，房产所在版块的发展阶段，房产及周边情况，只是被带到售楼处，走马观花一番，几十上百万就交出去了。

即使其他的调查都不做，只到售楼处周边两三公里的区域转转，看看配套，人流，和当地人聊聊天，就可以分辨出这种置业方式中的多数大坑楼盘。

可即使周边转转这么简单的方式，很多人都不会做的，一般的轨迹是：大巴到售楼处下车，和销售聊聊天，交钱，然后大巴回去。和买白菜一样的买房，敷衍的对待几年、十几年的辛苦积蓄，那么结果也会敷衍的对待你，而当时带你买房的大V呢，早就看不到他影子了。

那么，在进行陌生城市置业时，我们一般按照怎样的步骤进行系统选筹呢？其实是有一整套完整的逻辑和方法论的，可以说是一套标准在指导我们选择，而不是尽信人言、随大流或者应激反应。

第一、选择优质城市。

国内可以作为安全、稳定投资城市大约二十个左右，某种程度上基本可以参考国内城市GDP排名。

选择城市是选择平台，更高层级更高天花板才是我们财富的应该归宿。

第二、区域板块的选择

哪种板块更值得推荐？

一般来说，城市重点发展的版块，其实很好找，我们也可以通过多个渠道查到，百度、微信搜索、当地房产自媒体等等。

最主要的问题是，哪种能够发展的更好，未来潜力更大，这才是重中之重。

我们可以通过以下三条标准来衡量：

1、ZF及相关单位入驻。

2、名校分校的规划及建设。

3、产业规划及落地。产业类型以金融和科技为最佳，其次文化会展类、ZF服务类等均尚可，机场、火车站、港口、物流园、制造中心、文旅小镇之类的则需要谨慎。

一个城市的热点板块在很长一段时间内是固定的，也就是说，一个城市在一定时期内，是重点发展某个区域的，首先的选择当然是在类似区域中挑选，优先选择这类区域中毗邻城区，有一定人口、配套基础的，这种区域确定性更高，时机合适，甚至有暴击的可能。

资金多，选择该类区域内核心位置，主要特征是有大型商业、CBD、地铁口等。

资金少，可以沿地铁线适当向外围延伸。

第三、楼盘的选择

在板块确定好后，就可以初步确定楼盘了。

怎么确定楼盘？根据自己的预算。

优选二手电梯次新商品房，楼梯房、回迁房、老破小建议谨慎。适当考虑学区（本地优质学区当然更好）、医疗、环境、物业等。

第四、实地踩盘

因为异地置业，我们没有大量时间耗在当地，所以，在做完前面的功课后再抽时间实地踩盘，可以最大化的节约时间、提高效率。

也就是说，在去当地前，我们已经初步确定了3—5个意向小区，目标非常明确，不会无头苍蝇一样漫无目的，也不会只听信中介的一面之辞而被牵着鼻子走。

可以通过小区附近的中介铺数量判断二手流动性；

可以通过小区的实际环境判断物业是否靠谱；

可以通过阳台晾衣服数量、夜晚开灯数量判断入住率；

可以通过小区内老人和孩子得数量，判断小区的人口的居住结构，孩子多（婴儿车、上学放学等），说明年轻人多，至少近几年仍然会有大量年轻人选择该楼盘，楼盘整体就是向上的，相反，小区门口坐满了老人家，则说明小区整体是向下的（名校学区例外），年轻人才是楼市的主力。

顺带说一下一手房，我们曾在前面的文章，我为什么更推荐买二手房？附选筹原则中，详细的阐述过，在很大程度上，二手房是优于一手的，大家可以点击蓝色链接查看，不再赘述。

到这里，在经过一定数量的踩盘、复盘、比较后，就可以约房东谈判了。经过这样逻辑的选筹，至少大方向上是不会错的，涨幅，只是时间问题。平时出租房产对冲月供压力，保证稳定不断供，剩下的就是安心持有。

时代大潮浩浩荡荡，赚钱从来不是件容易的事，但是，我们可以提前在财富的终点等待社会竞争的胜利者，他们会用手里的真金白银告诉你，“以末致财，用本守之”，自古以来都没有变过。

本文完，祝大家2020置业顺利。