2021年，真心不要闭着眼买房，3大坏消息，4类房子彻底凉凉！

中国人对买房有多执着？通过一组数据就可以看出来，前不久央行发布2020年第三季度储户调查报告，对于下一个季度的房价问题，25%的人认为会继续上涨，51%的人表示维持现在水平不变，只有11%的人认为房价会下跌，12%的人看不准。

房价预期是买房的前奏，房价信心越高表明买房欲望越强，这是多年以来买房的基本逻辑。所以说，25%的人看涨房价，那么有买房预期的人比例也不少。这种房价预期，显然与市场的风向截然相反，2020年以来，抛房潮、降价潮、弃房断供潮接连不断袭来，楼市可谓山雨欲来风满楼。

当此之时，市场信心依然如此之高，不免让人感到佩服，没有哪个行业能做到如此强劲的信心指数。买房的执着心理，其实也与传统的土地观念分不开，有房才有家、家是建立在土地之上的，不买房就是无根的浮萍。特别是随着经济的快速发展，百姓腰包越来越鼓的情况下，理财渠道匮乏，买房成为了唯一的期待。

闭着眼睛买，让很多人从身无分文摇身一变身价百万，跟风者云云之多。当然了，在房价普涨的年代里，跟风买房人确实也有很多实现了财富跃迁。但是从2016年开始，房价普涨消失，买房投资机会窗口开始缩小。2021年，真心不要闭着眼买房，3大坏消息。

1、人口与房产不匹配，房产超出需求，供大于求。

2020年以来，广义房地产库存量达到35亿平方米，多个城市库存再创新高，贵州、沈阳、成都等城市的广义库存量遥遥领先，直接突破一亿平米，石家庄、蚌埠、沧州等城市的库存量超过8000万平方米。

除了一二线城市库存增加之外，三四线城市库存一直居于高位，部分三四线城市，房产已经趋于高度饱和状态，供应量明显过剩。例如广东省2019年全年商品房成交才1.25亿平方米，江苏省全年成交才1.35亿平方米，很多城市的库存直接突破这一限制。克尔瑞数据，一线城市的库存平均去化需要18个月。所以说，房子供大于求，直接改写追逐房价的历史。

2、调控不松懈，房价涨幅不足以维持投资需求。

2020年以来，房地产市场整体经历了“降——升——稳”的三步走发展趋势，一季度房地产市场受到售楼部关闭、销售降至0状态的影响，全年销售缺口有15%未能达成，二季度虽然在积极的金融政策和LPR降息的政策下，房地产市场略有恢复，但迎面而来的却是调控的积极加码。

2020年超过90%的房企预期不能完成销售目标，上半年房地销售大都维持在30%-40%左右的水平，即便是在这样的环境下，国家依然没有放开对房地产的调控限制，9月“三条红线”持续加码，让房企们的融资能力捉襟见肘。

调控之下，房价涨幅不足以满足投资需求，2019年百城房价涨幅6.1%，而经济学家测算认为，如果年度房价上涨不到6%，那买房就是亏本的，因为资金成本远远高于6%。

3、房价涨跌分化明显，有的城市真的白菜价了。

城市化进程加快，人口聚集分散程度越来越高，直接导致很多城市人口出现净流出情况，人口减少进而带动住房需求降低，白菜价房子越来越多了。例如铁岭、阜新、鹤岗等城市，2019年以来，多次曝出白菜价房，一套60平米的房子才不足2万元总价格，一位网友2019年去某个城市3万元购买60平米的房子，2020年无奈地以2.2万元出售，直接损失8千多元。重庆一位炒房客，把原本200万的房子降价50万出售。

纷繁复杂的楼市环境面前，2021年，真心不要闭着眼乱买房，4类房子彻底凉凉！有人降50万卖不掉。

第一种：小产权房。小产权房不能买，这是大家都知道的事情，但依然有很多人情有独钟，依然怀揣现金走向小产权房市场，带着“赌”转正的心理囤小产权房。殊不知，小产权房依然被牢牢地钉在了“不合规”的柱子上，短期内依然无法合法化。

2020年农业农村部和国土资源部在对农村确权工作安排中，再度重申“不能对小产权房进行确权，更不允许通过确权的方式和违规使用的土地合法化。”这一信号再次强调，买房人不要闭着眼睛买小产权房，多少人把手中的小产权房降价50万还卖不掉，丧失产权的房子谁会买呢？

第二种：老破大房。如果说老破小房子尚且可以购买，那老破大房子则直接建议舍弃，在房价普涨的年份里，城中村、老房子尚有一丝升值契机，但在房价不涨（或者阴跌）的年份里，这类房子真心不建议买。

举个例子，很多银行规定，房龄超过20年的直接拒贷，拒绝办理按揭贷款，银行认为这套房子年龄过大，所以不值钱了，不能办理抵押按揭贷款，所以不向购买这套房子的人发放住房贷款。银行犹且如此，个人买房人也应擦亮眼。

第三种：商住房。商住房既不是商品房，也不是纯粹的公寓住宅，而是介于商业用途和居住用途中间的一类房子。这类房子最大的弊端在于产权年限低，一般只有40年左右，比起商品房住宅，多数商住房无法办理落户、无法让子女就近入学、无法享受商品房同等的水电燃气费等待遇。同时商住房在交易过程中，税费相对较高。

第四种：公寓住宅。如果在公寓和商住房之间做个对比，那不少人宁愿买公寓、也不愿意买商住房，电商成功超越线下实体店，独领风骚的背景下，商住房经营状况并不理想，价格高、对外出租又相对较难，所以不建议闭着眼睛购买，同样，能买商品房的人，也不建议买公寓。