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曾几何时，房产被认为是刺激国民经济的重要引擎之一，也是居民家庭稳定的投资理财的手段之一。然而，在过去的三四年，人口红利消退，城市化的增长速度放慢，国家把房住不炒定为长期定位。因此，市场对房地产行业未来的发展空间和发展红利存在一些疑问和讨论。有些人甚至认为，房地产行业已经失去了投资价值，成了强弩之末。面对房地产市场的调整期，以及不断转变的房价预期，越来越多考虑买房的人选择保持观望。那么，真不能买房了吗？ 许多专家认为，尽管我们的城市化率在2019年末已经达到60%，但离发达国家普遍80%以上城市化率，起码还有20个增长点，而城市化率的增长空间是与房地产的发展密切相关。像我国这样一个人口大国，人口红利期还远未结束。因此，一些专家表示，我国的房地产还有很长的路要走，发展空间广阔，仍会导致大量的购房需求，从而支撑房地产行业的发展。 但离发达国家普遍80%以上城市化率，起码还有20个增长点，一是坚持房住不炒的长期定位，这次重点强调要长期坚持；二是继续重申仍然不再把房地产仍作为短期经济刺激手段。显然，权威部门一锤定音，用过去的逻辑和态度来分析和对待如今的房地产显然是不合理的。 房地产市场的变化对购房者来说，既是一件“好事”，也是一件“难事”。在过去只要买房就稳赚不赔，但现在需要更加谨慎和理性。也就是说，你得睁大眼睛去看，去看什么样的房子最抗跌和最保值，这样在二次交易时，你才会有自主定价权。那么，十年后，什么样的房子才是真正的“黄金屋”呢？内行概括4点，说得很明白了。 第一类：地段好的低密度老房子 城市化的发展和建筑技术的发展，使得购房者在传统“老破小”的态度上出现明显的两极分化：有些人认为老房子的居住体验不好，所以他们更愿意选择高大新的房子；有些人认为老房子占据了城市中心的核心区域，而且总价相对较低，所以仍旧趋之若鹜。当然，除了将老房子作为过渡性房屋外，还有大量的购房者把老破小作为投资手段，幻想一旦拆迁，就会赚到不少钱。 根据有关部门的规划，到2020年，将有近4万住宅小区纳入旧改。根据要求，基本都是2000年前建造的老小区 。随着时间的推移，许多住宅区将进入当年的改造范围。也就是说，从明年开始，旧改将逐步取代棚改。一些房龄较低，占据地段、稀缺资源（学校、地铁等）优势的老房子，会成为妥妥的“黄金屋”，即使再次转手，也不是难题。 第二：靠近市中心，生活配套齐全 李嘉诚说，决定房地产价值的因素第一是地段，第二是地段，第三还是看地段。如今，这句话已成为买房的黄金法则。一般来说，离市中心越近，区位优势越明显，生活设施越齐全，房子的价值越高。具体来说，随着城市面积的扩大，CBD区域基本上成为了城市的新中心，这里的价格水平也代表着一个城市的基准水平。因此，在CBD周边地区买房，升值潜力无疑是最大的。但是，考虑到高昂的房价，退而求其次，老城区也是一个不错的选择。虽然年代久远，但各种配套设施都比较成熟。关键是生活环境好，生活成本不高。 第三类：公园房 公园，在古代是指官家的园子，而现在就是指政府作为城市配套，为市民修建的可观赏、可休闲的公共区域。就现在的市场行情来说，只要与公园沾边的房子，都会比同类的房子价格高出不少，而一些开发商也是利用人们的这种心理，把一些离公园还有很远的楼盘说成公园房，以求得热销。这也从另一个角度说明公园房越来越受人欢迎。 事实上，公园房的优点很简单，因为人们越来越意识到健康的重要性，公园里有很多植物，有山有水有花有鸟，是一个锻炼的好地方。即使不是去锻炼，去公园散步和放松心情，也是一个很好的地方。特别是现在，年轻人工作压力很大，所以在未来，公园房将会有越来越多的需求。 第四类：养老功能齐全的房子 2020年6月16日，国家发改委新闻发言人孟玮在谈到老旧小区改造时，提到了一个重要的内容。在老旧小区改造中，要完善“养老托育、停车、便民市场等公共服务设施，切实改善群众的居住条件”。与以往的旧改相比，增加老旧小区的养老设施无疑是一个亮点。事实上，不仅仅是老旧小区。近年来，山东、南宁、合肥、温州、北京、长沙、武汉、徐州等省市都要求新建住宅区必须配备养老服务用房。为什么会有这样的要求？ 根据国家统计局发布的数据，截至2019年底，我国60岁以上人口总数已达2.5388亿，占18.1%。根据中国发展基金会发布的报告，到2022年，中国65岁以上人口将占总人口的14%。到2050年，中国60岁的人口将达到5亿。人口老龄化已经成为我们不得不面对的问题。因此，未来对养老的需求会越来越高，这种养老功能齐全的房子会越来越受欢迎。 一般来说，这类房子所在的社区会配备娱乐室、康复室、健康康复器材室、聊天室、图书馆，甚至还有文化娱乐、影音等相关设施。此外，这种小区将提供更全面、更好的服务，比如对小区业主提供生活照料、家政服务、康复护理等等，可以说这种类型的小区应该是很多人理想的养老去处。 总的来说，随着房地产开发的市场环境和政策环境的改变，房地产市场继续进入调整期，见房就买还不会吃亏的阶段也悄然过去了。然而，随着城市化红利的持续释放，都市圈时代的加速到来，住房改善需求的增长，再加上国家出台的各种新规，未来5-10年，那些地段好的低密度老房子，靠近市中心，生活配套齐全的房子、公园房，以及养老功能齐全的房子可能会成为备受追捧的“黄金屋”，不仅能极大地满足居住需求，而且在房价持续稳定的环境下，还能享有相对较高的溢价空间。对此你有什么看法？ |
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